Mit Hans-Joachim Beck, dem ehemaligen Vorsitzenden Richter des Finanzgerichtes Berlin-Brandenburg, der die IVD Verwalterhotline betreut, steht den IVDMitgliedsunternehmen ein deutschlandweit anerkannter Steuerfachmann zur Seite. Beratungshotlines, auch für Verwalterthemen, Wettbewerbsrecht oder Sachverständige sind ein großes Plus der IVD-Mitgliedschaft.

AUFTEILUNG DES KAUFPREISES IN EINEN BODEN- UND GEBÄUDEWERTANTEIL

Wer eine vermietete Immobilie kauft, kann die Gebäudeabschreibungen als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen. Zivilrechtlich ist Gegenstand des Kaufes das bebaute Grundstück. Für die Einkommensteuer stellen jedoch das Gebäude und der Grund und Boden zwei verschiedene Wirtschaftsgüter dar. Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ist nur der Teil des Kaufpreises, der für das Gebäude gezahlt worden ist. Nach der Rechtsprechung muss diese Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte des Bodens und des Gebäudes erfolgen. Trotzdem war die Aufteilung in vielen Fällen umstritten.

Daher hat die Finanzverwaltung hierzu im April 2014 eine sogenannte Arbeitshilfe veröffentlicht, die im Februar 2017 aktualisiert worden ist. Es handelt sich um ein Programm, in das der Käufer nur noch die Daten des erworbenen Grundstücks eingeben muss. Der Computer errechnet dann den Bodenwert anhand des Bodenrichtwertes und den Gebäudewert im Sachwertverfahren nach den Normalherstellungskosten 2010. Die Ergebnisse sind für den Käufer in der Regel jedoch enttäuschend. Hilfe ergibt sich aus einer Entscheidung des BFH vom 16.9.2015 (Az. IX R 12/14), nach der eine Aufteilung des Kaufpreises, die die Parteien in dem Kaufvertrag vereinbaren, für das Finanzamt verbindlich ist. Voraussetzung ist allerdings, dass für den Boden mindestens ein Kaufpreisanteil in Höhe des Bodenrichtwertes angesetzt wird. Dies führt zu günstigeren Ergebnissen, wenn der Kaufpreis höher ist als die Summe aus Bodenrichtwert und Gebäudesachwert. Zu Kontrollzwecken sollte man vorher eine Proberechnung mit Hilfe der Arbeitshilfe der Finanzverwaltung machen.

FINANZIERUNG MIT EINEM DAMNUM

Bei der Aufnahme eines Darlehens kann man mit der Bank ein Damnum vereinbaren: Die Bank zahlt in diesem Fall nicht die volle Darlehenssumme aus, sondern behält einen Teilbetrag ein. Dafür wird der Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum, die sogenannte Zinsbindungsfrist, abgesenkt. Wirtschaftlich stellt das Damnum eine Vorauszahlung von Schuldzinsen für die Dauer der Zinsbindung dar. Da das Damnum in dem Jahr als Werbungskosten abgezogen werden kann, in dem das Darlehen von der Bank ausgezahlt wird, ergibt sich ein Steuervorteil, wenn die zu versteuernden Einkünfte in diesem Jahr deutlich höher sind als in den folgenden Jahren. Bisher hat die Finanzverwaltung ein solches Damnum nur als sofort abzugsfähig anerkannt, wenn es nicht höher war als 5 Prozent der Darlehenssumme und die Zinsbindungsfrist mindestens 5 Jahre betrug. Diese Grenzen hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 8.3.2016 (IX R 38/14) für rechtswidrig erklärt. Das Damnum kann somit durchaus höher als 5 Prozent sein, wenn dafür die laufend zu zahlenden Zinsen entsprechend niedriger sind.

ERWERB EINES TEILWEISE VERMIETETEN HAUSES

Immer wieder kommt es vor, dass das erworbene Haus nur teilweise zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden soll, im Übrigen aber vermietet oder zu eigenen beruflichen Zwecken genutzt werden soll. In diesen Fällen kann man durch geschickte Gestaltung erreichen, dass das Eigenkapital in vollen Umfang dem selbstgenutzten Teil der Immobilie zugordnet wird (Vgl. BMF-Schreiben vom 25. März 2003, BStBl. I 2004, S. 348).

BEISPIEL

Herr A kauft ein Zweifamilienhaus mit zwei gleich großen Wohnungen für 600.000,- Euro. Die Wohnung im Erdgeschoss will er zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Die Wohnung im Obergeschoss soll vermietet erden. Zur Finanzierung stehen ihm 200.000,- Euro Eigenkapital zur Verfügung. Für die restlichen 400.000,- Euro nimmt er ein Darlehen auf, die Schuldzinsen betragen 3 Prozent = 12.000,- Euro jährlich.

Das Darlehen ist der vermieteten und der selbstgenutzten Wohnung anteilig zuzuordnen. Als Maßstab werden dafür grundsätzlich die Wohnflächen herangezogen.

Da beide Wohnungen gleich groß sind, entfällt das Darlehen zur Hälfte auf die vermietete Wohnung, so dass (400. 000 : 2 =) 200.000 x 3 % = 6.000,- Euro als Werbungskosten von den Mieteinahmen abgezogen werden können. die übrigen Schuldzinsen können nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden, da sie der selbstgenutzten Wohnung zuzuordnen sind.

Wenn A zwei getrennte Darlehensverträge abschließt und mit der Bank vereinbart, dass bei Auszahlung der Darlehen der Verwendungszweck genau erklärt wird, kann er erreichen, dass die vermietete Wohnung als in vollem Umfang fremdfinanziert behandelt wird.

BEISPIEL

A schließt zwei Darlehensverträge ab und nimmt bei der Bank ein Darlehen über 300.000,- Euro und ein weiteres Darlehen über 100.000,- Euro auf. Bei Auszahlung des Darlehens über 300.000,- Euro an den Verkäufer erklärt die Bank, dass das Darlehen dazu bestimmt ist, den Kaufpreis für die Wohnung im Obergeschoss zu bezahlen.

Bei Auszahlung des Darlehens von 100.000,- Euro erklärt die Bank gegenüber dem Käufer, dass dieser Betrag dazu bestimmt ist, den Kaufpreis für die Wohnung im Erdgeschoss zu bezahlen.

Aufgrund dieser Gestaltung sind die Schuldzinsen für das Darlehen über 300.000,- Euro (9.000,- Euro) in vollem Umfang als Werbungskosten von den Einnahmen aus der vermieteten Wohnung abzuziehen. Die Schuldzinsen für das Darlehen über 100.000,- Euro (3.000,- Euro) können nicht abgezogen werden. Hierfür ist nicht erforderlich, dass das Haus in zwei Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, weil es in der Einkommensteuer bereits aufgrund der unterschiedlichen Nutzung zwei verschiedene Wirtschaftsgüter darstellt. Es ist auch nicht erforderlich, dass der Kaufpreis in den Kaufvertrag auf die beiden Wohnungen aufgeteilt wird. Dies wäre nur dann nötig, wenn der Kaufpreis den Wohnungen nicht nach dem Verhältnis ihrer Wohnflächen, sondern nach einem anderen Maßstab zugeordnet werden soll. Dieselben Grundsätze würden gelten, wenn die Wohnung im Obergeschoss nicht vermietet werden soll, sondern A sie für seine beruflichen Zwecke nutzen will. Denn auch in diesem Fall lägen einkommensteuerlich zwei Wirtschaftsgüter vor.

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