Kennen Sie den Unterschied zwischen „gut gemeint” und „gut gemacht“? Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) ist so ein Beispiel. Wir erinnern uns an die Finanzkrise, die ihren Ursprung in zweifelhaften Immobilienfinanzierungen in den USA hatte – Sicherheiten wurden nicht in ausreichendem Maße verlangt, man vertraute alleine auf die Wertsteigerung der Immobilien: ein Trugschluss, denn die trat nicht ein. Die Blase platzte – mit bekannten Folgen.

In der EU wollte man schlauer sein und das potentielle Dilemma verhindern, das eintreten kann, wenn sich Immobilienkäufer mit ihrer Finanzierung übernehmen. Man entwickelte eine Richtlinie, die Verbraucher, Banken und Darlehensvermittler gleichermaßen schützen sollte. Ein hehres Ziel, aber in der Umsetzung aus verschiedenen Gründen am Thema vorbei.

Nun sehen sich also Verbraucher und Banken gleichermaßen mit einer Überregulierung konfrontiert, die für beide Seiten eine Menge Nachteile bringt. Um für Sie ein wenig Licht ins Regulierungsdickicht zu bringen, haben wir den Baufinanzexperten Michael Keller zur WIKR befragt. IVD Plus: Herr Keller, schön, dass Sie sich Zeit nehmen konnten. Wir haben gehört, mit der WIKR tritt auch ein neues Zulassungsverfahren für Immobiliendarlehensvermittler in Kraft – was hat es damit auf sich?

M. Keller: Eine zentrale Veränderung, die durch die WIKR in Kraft tritt, ist der sog. Sachkundenachweis. Darlehensvermittler müssen nun ihre Kompetenzen in einer Prüfung vor der IHK mit einem schriftlichen sowie einem mündlichen Teil nachweisen. Die Prüfung ist anspruchsvoll – entfällt aber, wenn Sie bereits über einen entsprechenden anerkannten Abschluss verfügen wie z.B. den der Immobilienkauffrau oder des Immobilienkaufmanns. Ebenfalls enthalten ist eine Regelung für altgediente Darlehensvermittler ohne entsprechenden Abschluss – umgangssprachlich als „Alte- Hasen-Regelung“ bekannt. Sie besagt, dass Menschen, die seit dem 22.3.2011 eine ununterbrochene Tätigkeit als Vermittler von Immobilienkrediten nachweisen können, ebenfalls keinen Sachkundenachweis ablegen müssen. Nachgewiesen werden kann diese „ununterbrochene Tätigkeit“ z.B. über Provisionsabrechnungen oder durch einen Arbeitsvertrag. Mutterschutz, Elternzeit, aber auch Krankheit gelten nicht als Unterbrechungen in dem Sinne. Eine festgelegte Zahl von z.B. Provisionsabrechnungen ist jedoch nicht gefordert, es wird im Einzelfall entschieden. Speziell dieser Aspekt hat unter den Darlehensvermittlern zunächst zu großer Unsicherheit geführt.

Da der Aufwand zur Beantragung des Sachkundenachweises oft groß ist, empfehlen wir den Maklerinnen und Maklern, mit strategischen Partnern zu kooperieren und eine Provisionsvereinbarung auszuhandeln. Wir empfinden das Nutzen/Aufwand- Verhältnis hier als ausgewogener, zumal viele Kunden heutzutage zusätzlich auch die Betreuung der Abwicklung der Finanzierung durch den Finanzierungsvermittler wünschen.

IVD Plus: Welche Erfahrungen haben Sie mit den Banken gemacht – wie haben diese auf die neuen WIKR-Richtlinien reagiert?

M. Keller: Leider konnten sich die Banken nicht auf eine einheitliche Umsetzung der Richtlinien einigen. Dies hat zur Folge, dass Kunden bei der einen Bank durchaus einen Kredit bekommen würden, bei der anderen Bank aber durch die Bonitätsprüfung fallen würden. So werden z.B. Unterhaltszahlungen oder Elterngeld sehr unterschiedlich von den Banken bewertet. Einen Überblick kann sich eigentlich nur noch jemand verschaffen, der sich täglich mit Finanzierungsthemen beschäftig. Das ist sowohl für die Verbraucher als auch für die Maklerinnen und Makler eine wirklich schwierige Situation!

IVD Plus: Weitere große Änderungen betreffen die Einschätzung der Kreditwürdigkeit der Kunden. Hier scheint es viel Interpretationsspielraum und Unzufriedenheit zu geben – wie sehen Sie das?

M. Keller: Der Gesetzestext formuliert einiges an Sanktionen für Banken im Falle eines Kreditausfalls, sollte die Bonitätsprüfung nicht sorgfältig vorgenommen worden sein. Dadurch sind die Banken vorsichtiger geworden, denn sie haben nun im Falle eines Kreditausfalls ein gestiegenes Risiko, selbst haften zu müssen. Leider trifft es nun genau die Bevölkerungsanteile, die eigentlich unter unserem besonderen Schutz stehen sollten. Lassen Sie es mich anhand einiger Beispiele verdeutlichen:

a) Ein junges Paar möchte sich ihr kleines Nest bauen, um in absehbarer Zeit eine Familie zu gründen. Das ist schön, aber: Kinder bedeuten, dass einer der Partner vermutlich für eine ganze Weile aus dem Beruf aussteigen wird, möglicherweise ganz. Dieses „Risiko“ muss jetzt in die Kreditwürdigkeitsprüfung mit einfließen.

b) Tritt ein Mensch ins Rentenalter ein, erhält er natürlich weniger Geld als vorher. Kann der Kredit vor Erreichen des Rentenalters nicht abbezahlt werden, steigt das „Risiko“ eines Ausfalls – auch hier fällt die Kreditwürdigkeitsprüfung wahrscheinlich negativ aus.

c) Verschärft wird die Lage noch dadurch, dass Banken sich bei der Gewährung eines Kredits nicht mehr darauf stützen dürfen, dass der Wert einer Immobilie steigt. Somit verlieren speziell Menschen mit eher niedrigem laufendem Einkommen ihre Kreditwürdigkeit. In Anbetracht der Tatsache, dass diese Menschengruppe stark von Altersarmut bedroht ist, eine fatale Entwicklung, denn eine Immobilie, in der man wohnen kann, ist bekanntermaßen die beste Altersvorsorge. d) Und noch einmal die Rentner: der momentan noch rüstige Witwer, der sein Haus altersgerecht umbauen will, erhält vermutlich auch keinen Kredit mit seinem niedrigen laufenden Einkommen (sprich: Rente) – dass er auf einer wertigen Immobilie sitzt, darf nämlich nun keinen Einfluss mehr auf die Kreditwürdigkeit haben.

Die Umsetzung der WIKR sollte Verbraucher schützen, tatsächlich wird durch sie gerade der Zugang zu Immobiliendarlehen für manche Verbraucher erschwert. Das war natürlich nicht das Ziel der Gesetzgebung. Hier muss dringend nachgebessert werden.

IVD Plus: Welche Nachteile ergeben sich noch aus der neuen Form der Kreditwürdigkeitsprüfung?

M. Keller: Wissen Sie, früher haben Banken auf die Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse verzichten können, wenn der Beleihungsauslauf unter 40 oder 45% des ermittelten Beleihungswertes lag. Das ist heute leider nicht mehr möglich. Des Weiteren ergeben sich Nachteile für ausländische Kunden: Kunden aus der EU, die noch nicht den Euro eingeführt haben, haben ein Recht darauf, den Kredit in Ihre Landeswährung zu wandeln und erhalten daher als Privatpersonen oft keine Finanzierung mehr. Sowohl Privatpersonen als auch Kapitalanleger aus dem außereuropäischen Ausland erhalten nur noch eingeschränkt Finanzierungen. Es wird oft höheres Eigenkapital verlangt und der Kunde muss lang und breit seinen Bezug zum Immobilienstandort erläutern.

IVD Plus: Welche Schwierigkeiten ergeben sich noch im Umgang mit den Banken?

M. Keller: Die Erfahrung zeigt, dass sich Bankenmitarbeiter hinter der WIKR verstecken, wenn sie aus anderen Gründen eine Finanzierung nicht begleiten wollen. Das ist sehr ärgerlich für alle Beteiligten. Schwierig ist auch immer wieder das Thema „Beleihungswert“. Banken ziehen oft nicht die aktuellen Bodenrichtwerte heran oder gehen von Baukosten von anno 1995 aus. Wir gucken uns daher die Banken sehr genau an, wer nur auf den Beleihungswert achtet und wer auch die Bonität des Kunden berücksichtigt.

DR. KLEIN & CO. AG

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