Viele Marktteilnehmer werden sich genau diese beiden Fragen stellen. Denn regelmäßig überschlagen sich die sozialen und die Printmedien zu Blasen, Bläschen und vermeintlichen Preisübertreibungen. Die einzige Gemeinsamkeit, die aus allen Berichterstattungen hervorgeht, ist, dass niemand genau und zweifellos eine Blase identifizieren und begründen kann. Vielleicht ist das aber gar nicht die richtige Frage. Viel wichtiger ist doch die Frage, wie sich das auf den Markt auswirkt und ob nicht gar der eine oder andere Verkäufer, der jetzt noch abwartend ist, seine Objekte für den Markt freigibt, statt noch länger auf höhere Preise zu hoffen.

Dass eine Blase keine Rolle spielen soll erscheint auf den ersten Blick paradox, denn der im Zensus 2011 ermittelte Gebäude und Wohnungsbestand entfällt mit 84,1 Prozent der Wohnungen auf Privatpersonen. Hinzu kommen 9,6 Prozent Wohneigentümergemeinschaften, die 2,4 Prozent privatwirtschaftlichen Unternehmen gegenüber stehen. Preiseinbrüche im Wohnimmobilienmarkt wirken sich folglich direkt auf das Volksvermögen aus.
Das Paradoxon löst sich aber auf, wenn Immobilien nicht allein vor dem Hintergrund einer Investition, sondern auch auf Basis des Konsumnutzens betrachtet werden, den sie zweifellos haben. 2011 lag die Quote des selbstgenutzten Wohneigentums laut Zensus bei 43,2 Prozent. Der Großteil hiervon dürfte auf Langfristigkeit ausgelegt sein. So zeigen doch die Kennzahlen des vdp (vdp-Research, Strukturen der Wohneigentumsfinanzierung 2015), dass das durchschnittliche Darlehen bei Auslauf noch rund 80 Prozent Restschuld aufweist. Durchschnittswerte bei der anfänglichen jährlichen Tilgung von 3,06 Prozent ergänzen die langfristige Perspektive: Der selbstnutzende Immobilienkäufer nimmt über Dekaden nicht mehr am Markt teil, wenn er nicht durch jobbedingten Umzug oder familiäre Veränderungen dazu gezwungen ist.

PREISEINBRÜCHE WIRKEN SICH DOCH AUF DAS VERMÖGEN AUS? Der rationale Eigentümer wird sich bei einem starken Preiseinbruch sicher Sorgen

Der rationale Eigentümer wird sich bei einem starken Preiseinbruch sicher Sorgen machen, welchen Wiederverkaufswert er für sein Objekt in ferner Zukunft erlösen kann. Bei noch genauerer Betrachtung wird er sich sicher fragen müssen, ob seine Bank bei stark sinkenden Marktwerten einer Darlehensverlängerung zustimmen kann, insbesondere wenn Zinsen sich in der Zwischenzeit wieder aus dem Niederstniveau heraus bewegt haben.

SCHUTZ VOR MIETSTEIGERUNG UND ZEITPUNKT DES KAUFS IST ENTSCHEIDEND

Die meisten selbstnutzenden Eigentümer werden jedoch einen spürbareren Effekt höher gewichten: Durch den Kauf haben sie sich vor potentiell steigenden Mieten geschützt und ggf. bis zum Zeitpunkt eines Preiseinbruchs von steigenden Kaufpreisen profitiert. Hat der Eigentümer bereits vor längerer Zeit eine Wohnung für 200.000,- Euro erworben, die derzeit zu 240.000,- Euro gehandelt wird, so erscheinen die rund 20 Prozent Rückschlagspotential, die der Empirica Preisblasenindex 2016 im Quartal 4 (Empirica Blasenindex Q4 2016) ermittelte durchaus verschmerzbar. Der Eigentümer wird schließlich nur auf den ehemaligen Kaufpreis zurückgeworfen. Hinzu kommt, dass nicht alle Marktteilnehmer in betriebswirtschaftlichen Marktwerten denken, sondern den Blick eher auf die monatlichen Raten werfen. Sie könnten auch bei einem Preiseinbruch noch zu einer positiven Bewertung kommen.
Der benannte Eigentümer freut sich seit Jahren über konstante monatliche Zahlungen für Zins und Tilgung an die Bank, während er regelmäßig mit Meldungen in den Medien konfrontiert wird, die auf steigende Mieten allerorts hinweisen. Auch wenn der beispielhafte Eigentümer vor Jahren bei Zinsen zwischen 2 Prozent und 3 Prozent finanziert hat und noch nicht von den derzeit noch niedrigeren Zinsen profitiert, werden seine monatlichen Zinszahlungen wohl unter 600,- Euro liegen und damit Raum für Tilgungsleistungen und damit Vermögensaufbau bieten, den er in einer Mietsituation gar nicht hätte.

ZU SPÄT EINGESTIEGEN UND ZU TEUER GEKAUFT?

Die Langlebigkeit der Immobilie machte schon immer auch die Risikomessung von Immobilien sehr schwer. Denn das Marktergebnis sähe auch nicht wesentlich anders aus, wenn der Eigentümer erst im letzten Jahr gekauft hätte.
Zum einen profitiert er dann länger vom geringen und wahrscheinlich sehr lange festgeschriebenen Zinsniveau. Zum anderen wird er sich wahrscheinlich ähnlich verhalten, wie viele Eigentümer, die sich noch an die letzten deutlichen Preiseinbrüche Ende der 90er erinnern können. Er wird sich sagen, dass der Preis erst wieder relevant wird, wenn er konkret über einen Verkauf nachdenkt, was schließlich erst in Jahrzehnten wieder der Fall sein wird. Er wird darauf hoffen, dass sich der Markt in der Zwischenzeit wieder erholt hat.

ABER ES IST NICHT ALLES PERFEKT

Wie immer gibt es auch Risiken und Nebenwirkungen: Der Eigentümer muss die Möglichkeit zum „langen Abwarten“ haben. Will oder muss er die Immobilie verkaufen, ist er gezwungen, sich am Markt orientieren. Diese Gruppe wird direkt von Preisveränderungen getroffen. Auch wenn zu wenig Tilgung oder Eigenkapital ins Darlehen eingebracht werden, führt eine platzende Blase auf dem Markt für Privatimmobilien zu Problemen. Sorgt der Käufer bereits heute für eine monatliche Belastung in der Spanne zwischen 4 Prozent und 5 Prozent, so tilgt er einerseits bis zum Darlehensauslauf einen substantiellen Teil und rechnet andererseits ohnehin mit höheren Raten, die er bei der Anschlussfinanzierung auch verkraften könnte. Die steigenden Tilgungsraten, die vdp in den letzten Jahren analog zu den sinkenden Zinsen ermittelt hat, lassen hier hoffen.

ANDERE MARKTTEILNEHMER

Auch wenn die Anteile im Bestand gering ausfallen, gibt es nicht nur Privateigentümer auf dem Wohnimmobilienmarkt. Investoren mit höherer Transaktionshäufigkeit oder Gesellschaften, deren Jahresabschluss auf aktuelle Werte abstellt, werden deutlich stärker getroffen. Hier sind Marktbereinigungen zu erwarten, die sich ganz leicht an der Geschwindigkeit und dem Ausmaß von Zinssteigerungen festmachen lassen. Beides drückt parallel auf die Werte.
Die meisten Mitglieder des IVD werden wahrscheinlich eher mit Privatimmobilien zu tun haben. Sie werden möglicherweise bei Verkäufen aus dem Bestand von Investoren von der Entwicklung betroffen. Die Frage müsste hier also lauten, ob sich die Transaktionshäufigkeit verändern wird. Nun ist klar, dass bei einer Drehung der Zinsschraube nach oben auch weniger Finanzierungen zustande kommen und die Nachfrageseite von Immobilienkäufern zurückgehen wird. Der Effekt dürfte in den Ballungszentren weniger schlimm ausfallen als in ländlichen Regionen, die bereits heute ein Überschussangebot verzeichnen.
Konsolidierungen sind möglich, könnten aber – soweit keine weiteren Effekte hinzukommen – unter den 20 Prozent Rückschlagspotential laut Empirica zurückbleiben. Weit stärkere Auswirkungen auf das Tätigkeitsfeld der IVD-Mitglieder dürften die aktuellen Wahlkampfthemen wie das Bestellerprinzip 2.0 haben. Hier liegt ein weit größerer Mehrwert, sich konzeptionell vorzubereiten.

Der IVD gestaltet professionell und entgeltfrei die Schaufenster seiner Mitglieder mit dem Markenzeichen für geprüfte Makler, Verwalter und Sachverständige. Informieren Sie sich in der Geschäftsstelle des IVD Berlin-Brandenburg unter:

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