Sie kennen als Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage mit Sicherheit folgendes Problem: Es gibt erhebliche Mängel am Gemeinschaftseigentum. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer ist trotzdem nicht bereit, in die Instandsetzung zu investieren. In dieser Situation können Sie sich die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zunutze machen.

DIE BGH-ENTSCHEIDUNG

Bereits mit Urteil vom 17. Oktober 2014 (V ZR 9/14) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass unter bestimmten Voraussetzungen Wohnungseigentümer zum Schadensersatz verpflichtet sind, wenn sie an einer notwendigen Beschlussfassung zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nicht mitwirken. Eine Beschlussfassung über eine Instandsetzung ist notwendig, wenn eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist. Dies ist etwa der Fall, wenn ohne die Instandsetzung 

  • der Schaden sich weiter ausweitet oder 
  • eine Eigentumseinheit zu ihrem vorgesehenen Zweck nicht nutzbar ist.

Unter diesen Voraussetzungen sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, an der Beschlussfassung zur Instandsetzung mitzuwirken. Die Wohnungseigentümer können dieser Verpflichtung weder 

  • die Überschreitung der Opfergrenze
  • die Verursachung des Mangels durch Dritte oder Rechtsvorgänger entgegenhalten.

Eine „Opfergrenze“ ist nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs hierbei nicht zu berücksichtigen. Insbesondere kann sich ein Wohnungseigentümer nicht darauf berufen, nicht über die notwendigen finanziellen Mittel zur Instandsetzung zu verfügen. Dies gilt selbst dann, wenn ein Wohnungseigentümer gezwungen wäre, sein Wohnungseigentum wegen der finanziellen Belastung durch die Instandsetzungsmaßnahme zu veräußern. Ebenso ist es ohne Belang, was der Grund für den Mangel ist. Solange nicht ein Wohnungseigentümer den Mangel selbst schuldhaft verursacht hat, ist der Mangel grundsätzlich von allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu beseitigen.

Kommt ein Wohnungseigentümer seiner Pflicht zur Mitwirkung an der Beschlussfassung zur Beseitigung des Mangels nicht nach, ist er zum Ersatz des anderen Wohnungseigentümern hierdurch entstehenden Schadens verpflichtet. In Betracht kommt etwa ein Schaden durch Mietausfall, wenn durch den Mangel eine Wohnung nicht vermietet werden kann. Ein selbstnutzender Eigentümer kann einen ersatzfähigen Schaden erleiden, weil er seine Wohnung wegen des Mangels nicht benutzen kann. Er wird dann zur Deckung seines Wohnbedarfs eine Ersatzwohnung mieten müssen. Die Mietkosten kann er gegen den bzw. die nicht mitwirkenden Wohnungseigentümer geltend machen.

Zum Schadensersatz verpflichtet ist jeder Wohnungseigentümer, der schuldhaft

  • untätig geblieben ist oder 
  • gegen den Beschluss zur Instandsetzung gestimmt hat oder 
  • sich bei der Beschlussfassung über die Instandsetzung enthalten hat

und hierdurch die Mangelbeseitigung verzögert hat. Grundsätzlich besteht zwar keine Verpflichtung der Wohnungseigentümer an Wohnungseigentümerversammlungen teilzunehmen. Etwas anderes gilt allerdings, wenn für die Wohnungseigentümer erkennbar über dringend notwendige Instandsetzungsmaßnahmen beschlossen werden soll. Wenn die Mehrheit der Wohnungseigentümer an einer solchen Versammlung nicht teilnimmt, ist die zunächst einberufene Versammlung nicht beschlussfähig. Es ergibt sich dann notwendig eine Verzögerung bis zur Einberufung einer Wiederholungsversammlung. Dies gilt jedenfalls, wenn die Teilungserklärung nicht eine Regelung enthält, welche die Ladung einer Wiederholungsversammlung nicht erforderlich macht.

In diesem Fall sind die nicht erschienenen Wohnungseigentümer grundsätzlich schadensersatzpflichtig für den Schaden, der bis zur Durchführung der Wiederholungsversammlung entsteht. Wohnungseigentümer, die dem Instandsetzungsbeschluss nicht zustimmen oder sich enthalten, sind schadensersatzpflichtig, wenn durch dieses Verhalten der Beschluss nicht zustande kommt und dadurch ein Schaden entsteht.

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DIE UMSETZUNG IN DER VERWALTERARBEIT

Diese Entscheidung können Sie sich nutzbar machen. Unter Umständen beruhen aus dieser Entscheidung für Sie aber auch Risiken.

Steht eine notwendige Instandsetzungsmaßnahme an, sollten Sie die Wohnungseigentümer bereits in der Einladung zur Eigentümerversammlung darauf hinweisen, dass es sich um eine zwingend sofort durchzuführende Instandsetzungsmaßnahme handelt. Sie sollten weiter darauf hinweisen, dass jeder Wohnungseigentümer, der an der Beschlussfassung nicht mitwirkt oder sich gegen die Beschlussfassung stellt, grundsätzlich zum Schadensersatz verpflichtet sein kann. Dies können Sie in etwa wie folgt formulieren:

„Wie Sie der beigefügten Tagesordnung entnehmen können, soll zum Tagesordnungspunkt XY über die Neueindeckung des Daches entschieden werden. Es handelt sich bei dieser Maßnahme um eine dringend erforderliche Instandsetzungsmaßnahme. Das Dach ist ausweislich der beigefügten Stellungnahme des Sachverständigen XY/des Dachdeckermeisters XY undicht und nicht mehr reparabel. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 17. Oktober 2014 – V ZR 9/14 sind alle Wohnungseigentümer verpflichtet, an der Beschlussfassung einer dringend erforderlichen Instandsetzungsmaßnahme mitzuwirken.

Dies bedeutet, dass Sie entweder durch Ihre Teilnahme an der Versammlung für deren Durchführbarkeit (Beschlussfähigkeit) sorgen müssen oder alternativ durch Erteilung einer Vollmacht dafür sorgen müssen, dass Sie in der Eigentümerversammlung vertreten sind. Sie müssen ferner der Instandsetzungsmaßnahme zustimmen. Andernfalls droht, dass Sie jedem Miteigentümer, der durch die Verzögerung der Instandsetzung Schaden erleidet, diesen Schaden ersetzen müssen. Zum Schadensersatz verpflichtet ist nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht die Eigentümergemeinschaft, sondern jeder Wohnungseigentümer persönlich, der nicht an der Beschlussfassung mitgewirkt oder der Beschlussfassung nicht zugestimmt hat. Sie sollten daher zur Vermeidung einer Schadensersatzhaftung unbedingt an der Beschlussfassung mitwirken. Ich weise vorsorglich darauf hin, dass ich in der Versammlung dokumentieren werde, welche Eigentümer der Beschlussfassung nicht zustimmen.

Aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs kann sich für Sie als Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft auch ein eigenes Haftungsrisiko ergeben. Ein Schadensersatzanspruch gegen die nicht mitwirkenden Eigentümer kann nur durchgesetzt werden, wenn der Anspruchsgegner bekannt ist. Insbesondere muss dargelegt werden, dass der Anspruchsgegner schuldhaft gegen seine Pflichten verstoßen hat. Dies ist nur möglich, wenn dokumentiert ist, wer an der Beschlussfassung nicht mitgewirkt hat. Die an der Eigentümerversammlung nicht teilnehmenden Wohnungseigentümer stellen Sie im Rahmen der Feststellung der Beschlussfähigkeit ohnehin fest. Sie sollten – bis höchstrichterlich über die Frage entschieden ist, ob Sie als Verwalter eine entsprechende Pflicht trifft – bei Beschlussfassungen über dringende Instandsetzungsmaßnahmen aber auch jeweils dokumentieren, welche Wohnungseigentümer gegen die Beschlussfassung stimmen bzw. sich der Stimme enthalten. Wie aus der vorstehenden Formulierungshilfe ersichtlich, sollten Sie die Wohnungseigentümer auch darauf hinweisen, dass Sie eine entsprechende Dokumentation fertigen. Dies wird die Wohnungseigentümer motivieren, pflichtgemäß für die Instandsetzungsmaßnahme zustimmen.

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