Absicherung bei Vermietung an einkommensschwache Wohnungsmieter

2-Wochen-Frist – Schadensersatzansprüche nach Ankauf einer Immobilie

Ein Angestellter kaufte mit einheitlichem notariellen Vertrag 4 Eigentumswohnungen, welche er nicht besichtigt hatte, zu 140.000,00 €. Die Beurkundung erfolgte, ohne dass der Notar dem Käufer den Vertragsentwurf vorab übersandt hatte. Die 2-Wochen-Frist des § 17 Abs. 2a BeurkG wurde mithin nicht eingehalten.

Der Verkäufer hatte die Wohnungen zuvor zu 54.000,00 € durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erworben. Später stellte der Käufer fest, dass die in schlechtem Renovierungszustand befindlichen Wohnungen nicht die erhofften Mieteinnahmen erzielten. Er verlangte Schadensersatz vom Notar wegen Verletzung der 2-Wochen-Frist zwischen Übermittlung des Kaufvertragsentwurfs und Beurkundung (der Verkäufer war Unternehmer). Bei Einhaltung der Frist hätte er den Vertrag prüfen lassen und sich gegen den Ankauf entschieden.

Der Bundesgerichtshof bestätigte Schadensersatzansprüche gegenüber dem Notar, welche allerdings der Höhe nach noch genauer zu untersuchen seien mit Urteil vom 28.05.2020 – III ZR 58/19. Die 2-Wochen-Frist für notarielle Verträge eines Unternehmers mit einem Verbraucher sei immer einzuhalten, wenn die dem Unternehmer gegenüberstehende Person im Zweifel Verbraucher sei. Auch der Erwerb von 4 Eigentumswohnungen als Paket spräche wegen der Anzahl der Immobilien nicht gegen die Verbrauchereigenschaft des Käufers. Die geplante Verwaltung eigenen Vermögens stelle regelmäßig keine gewerbliche Tätigkeit dar, auch beim Erwerb von Immobilien. Erst wenn die Komplexität und die Anzahl der damit verbundenen Verträge einen planmäßigen Geschäftsbetrieb erfordern, wie etwa die Unterhaltung eines Büros oder einer Organisation, läge eine gewerbliche Betätigung vor.

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Profitipp:
Bei der zeitnah geplanten Beurkundung von Kaufverträgen, die eine Unternehmer-Verbraucher-Konstellation aufweisen, ist darauf zu achten, dass der Entwurf des Vertrags vom Notar (vom Vermittler nicht ausreichend) den Parteien schnell übermittelt wird, um die 2-Wochen-Frist in Lauf zu setzen. Bei einer wesentlichen Veränderung des Vertrags ist eine neue Überlegungsfrist von 2 Wochen einzuhalten.

RA und Notar Ulrich Joerss - https://www.joerss.com

Ulrich Joerss
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