Absicherung bei Vermietung an einkommensschwache Wohnungsmieter
Rechtsanwalt Sebastian Wörner hilft Ihnen in diesem Gastbeitrag, mögliche Hindernisse bei der Vermietung an einkommensschwache Mieter bereits im Vorfeld aus dem Weg zu räumen.
1. Das Problem
Bei der Vermietung an einkommensschwache Wohnungsmieter gehen Sie ein finanzielles Risiko ein: kommt Ihr Mieter
seinen Zahlungspflichten nicht nach, werden Sie regelmäßig eine erfolgreiche Zwangsvollstreckung wegen fehlender
Zahlungsfähigkeit Ihres Schuldners nicht betreiben können. Gleichzeitig gibt es Objekte, für die sich solventere Personenkreise nicht interessieren.
Die Vereinbarung einer Kaution, die Sie gegen die drohenden Zahlungsausfälle ausreichend absichert, scheitert neben der fehlenden tatsächlichen Möglichkeit des Mieters, eine solche zu zahlen, auch an gesetzlichen Hindernissen. § 551 Abs. 1 BGB begrenzt die Kaution auf maximal drei Nettomieten. Vereinbaren Sie eine höhere Sicherheit, ist diese Vereinbarung (teil-) nichtig: Ihr Mieter schuldet trotz einer solchen Vereinbarung nur eine Kaution in Höhe von drei Nettomieten. Zur Bestimmung der höchstzulässigen Sicherheit (Kaution) werden unterschiedliche vereinbarte Sicherheiten addiert.
Wenn Ihr Mieter Ihnen also eine Barkaution zahlt und daneben auch eine Bürgschaft stellt, werden die Werte addiert. Übersteigt die Summe der gestellten Sicherheiten die 3-Monats-Grenze, ist die Verpflichtung zur Sicherheitsstellung nichtig, soweit die Grenze überschritten ist. Der Bürge kann dann die Überschreitung einwenden. Sie erhalten dann in der Summe aus den gestellten Sicherheiten nicht mehr als 3 Monatsmieten. Da Sie regelmäßig bei einer Zahlungsunfähigkeit Ihres Mieters in Form von Mietausfällen und Verfahrenskosten (Prozesskosten/Räumungskosten) erheblich über 3 Monatsmieten liegenden Belastungen ausgesetzt sind, stellt die Kaution keine ausreichende Sicherheit für Sie dar.
2. Lösungsmöglichkeiten
Die nachstehend aufgeführten Lösungsmöglichkeiten können Sie außer Acht lassen, wenn Ihnen eine dem Mieter nahestehende Person von sich aus das Angebot unterbreitet, eine Bürgschaft zu leisten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt die Begrenzung der Kautionshöhe nicht, wenn ein Dritter freiwillig und unaufgefordert eine Bürgschaft anbietet unter der Bedingung, dass ein Wohnungsmietvertrag abgeschlossen wird (BGH, Urteil vom 7. Juni 1990 – IX ZR 16/90). Allerdings wird diese Konstellation in der Praxis selten vorkommen. Regelmäßig entsteht auch anschließend Streit über die Frage, ob die Bürgschaft freiwillig angeboten wurde oder vom Vermieter gefordert wurde. Dokumente, welche das Angebot beweisen, sollten Sie daher in dieser Konstellation unbedingt archivieren.
a) Unterwerfung unter die Zahlungsvollstreckung
Unterwirft sich Ihr Mieter wegen seiner Zahlungsverpflichtung in notarieller Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung,
beschleunigt dies die zwangsweise Beitreibung von Mietrückständen. Sie müssen nicht erst eine Zahlungsklage führen
oder einen Mahnbescheid beantragen. Aus der notariellen Urkunde können Sie sofort die Zahlungszwangsvollstreckung einleiten.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 14. Juni 2017 – VIII ZR 76/16) stellt die Unterwerfung des Mieters unter die Zwangsvollstreckung auch keine (zusätzliche) Sicherheit dar. Sie können eine solche Zwangsvollstreckungsunterwerfung also auch neben der Vereinbarung z. B. einer Barkaution mit Ihrem Mieter wirksam vereinbaren. Sie reduziert den zulässigen Betrag der Barkaution von drei Monatsmieten nicht. Problematisch ist allerdings zum einen, dass eine Unterwerfung Ihres Wohnungsmieters nur wegen Zahlungsansprüchen, nicht aber
wegen eines möglichen Räumungsanspruchs in notarieller Urkunde wirksam möglich ist.
Einen Räumungsanspruch können Sie also aus einer solchen Urkunde nicht vollstrecken. In vielen Fällen laufen also bis zur Räumung weitere Mietrückstände auf. Zum anderen sichert Sie eine solche schnelle Vollstreckung auch nicht gegen
eine Zahlungsunfähigkeit ab, da auch aus einer solchen Urkunde bei Insolvenz Ihres Mieters keine Vollstreckung möglich ist.
Schließlich wird auch die Bereitschaft seitens Ihres Mieters, eine Vollstreckungsunterwerfungserklärung in notarieller Urkunde abzugeben, wenig ausgeprägt sein. Die praktische Relevanz dieser Lösung dürfte daher in aller Regel gering sein.
b) Vermietung an weitere (solvente) Mieter
Hat Ihr Mieter Familienangehörige, die über eine ausreichende Solvenz verfügen, erscheint es naheliegend, solche Familienangehörige als weitere Mieter in das Mietverhältnis aufzunehmen. Insbesondere bei der Vermietung an Studenten, die über kein Einkommen verfügen, liegt es nahe, daran zu denken, die Eltern als weitere Mieter in das Mietverhältnis aufzunehmen.
Nutzt allerdings ein solcher Familienangehöriger die Mietwohnung nicht mit, wird in der Rechtsprechung (Landgericht Lübeck, Urteil vom 25. März 2010 – 14 S 146/09) und der Literatur vertreten, dass ein solcher Familienangehöriger als Mitmieter ebenfalls nur in Höhe von max. 3 Monatsmieten in Anspruch genommen werden könne. In der bereits oben zitierten Entscheidung (Urteil vom 14. Juni 2017 – VIII ZR 76/16) scheint der Bundesgerichtshof diese Auffassung nicht zu teilen. Der Bundesgerichtshof hielt in der Entscheidung eine GmbH, die neben dem die Wohnung nutzenden Mieter als weitere Mieterin in den Mietvertrag aufgenommen wurde ohne weiteres zur Mietzahlung verpflichtet.
Der Bundesgerichtshof widersprach hierbei ausdrücklich der Auffassung des Berufungsgerichts, welches eine Verpflichtung zur Mietzahlung für die GmbH verneinte mit der Begründung, die Aufnahme der GmbH als Mieterin sei einer Bürgschaft gleichzusetzen und daher wegen der eingetretenen Übersicherung unwirksam. Leider hat der Bundesgerichtshof sich nicht ausführlich mit dieser Problematik auseinandergesetzt, sondern sich darauf beschränkt,
festzustellen, dass sich die Mieterstellung der GmbH aus ihrer Bezeichnung als Mieterin im Mietvertrag ergebe. Es erscheint hiernach vertretbar, weitere solvente Personen in ein Wohnungsmietverhältnis aufzunehmen, auch wenn diese
in der angemieteten Wohnung nicht wohnen sollen. Schlimmstenfalls kann eine solche weitere Person nur bis zu einer Höhe von 3 Monatsmieten auf Zahlung in Anspruch genommen werden. Allerdings erhöht sich durch die Aufnahme weiterer Personen in den Mietvertrag der Verwaltungsaufwand.
Alle vertragsrelevanten Erklärungen müssen auch an diese Personen als vollwertige weitere Mieter gerichtet werden.
c) Vermietung an solvente Dritte mit Untervermietungsgenehmigung
Sofern eine geeignete solvente dritte Person zur Verfügung steht, kommt auch in Betracht, die Wohnung ausschließlich an die dritte Person – regelmäßig Eltern oder sonstige Verwandte des Wohnungsuchenden – zu vermieten. Hierbei gestatten Sie dann dem Mieter der Wohnung, diese an die (konkret zu benennende) Person zu überlassen, die die Wohnung benötigt.
Eine Übersicherung kann in dieser Konstellation nicht angenommen werden. Allerdings sollten Sie hierbei beachten, dass ein Wohnungsmietvertrag hierdurch nicht zustande kommt. Wird eine Wohnung zur Weitervermietung an Dritte angemietet, liegt kein Wohnungsmietverhältnis vor (BGH, Urteil vom 13. Februar 1985 – VIII ZR 36/84; Landgericht Berlin, Urteil vom 30. Oktober 2007 – 65 S 354/06). Dies sollten Sie bei der Gestaltung des Mietvertrages berücksichtigen. Insbesondere sollten Sie Regelungen zur Miethöhe (Staffelvereinbarung/ Indexvereinbarung) in den Mietvertrag aufnehmen, da die Regelungen zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nur für Wohnungsmietverträge
gelten.
Sie sollten ferner regeln, dass Sie im Falle einer Modernisierung zur Erhöhung der Miete berechtigt sind. Auch diese Berechtigung besteht grundsätzlich nach dem Gesetz nur für Wohnungsmietverträge. Es sind noch eine Reihe weiterer Regelungen zu treffen, deren Darstellung aber den hier gegebenen Rahmen sprengen würde.
Bildquelle: IVD
