Die wichtigsten Änderungen für Verwalter nach der WEG-Reform
Gestern Abend hat der Bundestag die WEG-Reform für Verwalter beschlossen. Der IVD sieht viele seiner Anliegen zur Verbesserung der Verwaltertätigkeit umgesetzt, einiges ist neu formuliert, aber im Wesentlichen gegenüber der bewährten Verwalterpraxis unverändert geblieben. Im Folgenden erhalten Sie einen ersten Überblick über die neuen Rechte und Pflichten.
Verwaltungsprozesse werden effektiver und rechtssicherer
Künftig können die Aufgaben und Befugnisse eines Verwalters flexibler bestimmt werden. Eigentümer und Verwalter können gemeinsam diejenigen Maßnahmen festlegen, deren Erledigung in die Verantwortung des Verwalters gelegt werden soll. Doch nicht für jedes Verwalterhandeln wird eine Beschlussfassung der Eigentümer erforderlich sein. So gehört es künftig unabhängig von einer Beschlussfassung der Eigentümer zur originären Handlungskompetenz des Verwalters, regelmäßig anfallende Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten in gewissem Umfang sowie das Wohngeldinkasso durchzuführen. Damit werden bisherige Graubereiche des alltäglichen Geschäfts legalisiert.
Die zusätzlich dem Verwalter zu übertragenden Aufgaben eröffnen einen Spielraum, die Verwaltervergütung neu zu überdenken und zu verhandeln.
Zertifizierung des Verwalters
Zudem wird die Tätigkeit des WEG-Verwalters qualitativ aufgewertet. Mit der Neuregelung erhält jeder Eigentümer das Recht einen Zertifikatsnachweis vom Verwalter einzufordern. Dieses Recht kann er frühestens 2 Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes geltend machen.
Für Verwalter, die bereits bei Inkrafttreten des Gesetzes als Verwalter tätig waren, gilt der Verwalter gegenüber dieser Gemeinschaft – für eine Übergangszeit von 3,5 Jahren – als zertifizierter Verwalter.
Die Pflicht zur Zertifizierung gilt nicht für Immobilienkaufleute, Absolventen eines immobilienwirtschaftlichen Studiums und andere einschlägige Berufsbilder. Diese gelten auch ohne Prüfung als zertifiziert. Die Einzelheiten zu Ausnahmetatbeständen, Inhalt und Umfang der von den IHKn abzunehmenden Prüfung werden in einer Rechtsverordnung gesondert festgelegt.
Beendigung der Verwaltungstätigkeit
Künftig soll der Verwalter jederzeit abberufen werden können; dabei kommt es nicht mehr – wie bislang – auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes an. Der Verwaltervertrag bleibt jedoch für den Zeitraum von längstens sechs Monaten nach der Abberufung bestehen. Die Option der jederzeitigen Abberufung dürfte seitens der Verwalter dazu führen, dass sich die Vertragslaufzeiten tendenziell verkürzen und die sinkende Planungssicherheit durch höhere Honorarsätze und Sondervergütungen kompensiert wird. Faktisch dürfte eine vorzeitige Abberufung nach wie vor nur bei wichtigem Grund erfolgen, da der Aufwand und das Risiko für Eigentümergemeinschaften sehr hoch sind.
Verwalter sollten dies zum Anlass nehmen, das System ihrer Verwaltervergütung neu zu überdenken. Die eingeschränkte Planbarkeit der Vertragslaufzeiten und der mit einem kurzfristigen Verwalterwechsel verbundene zusätzliche Kosten- und Zeitaufwand kann sowohl in der Grundvergütung, aber auch als gesonderte Kostenposition mit guten Argumenten als Sonderleistung vereinbart werden.
Beschlussfassung über bauliche Veränderungen
Für den Verwalter wird es künftig einfacher, Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen, insbesondere für die sogenannten privilegierten Maßnahmen der Barrierefreiheit, Elektromobilität, des Einbruchsschutzes und der Nutzung moderner Telekommunikationsnetze herbeizuführen. Für alle baulichen Maßnahmen gilt in der Regel die einfache Mehrheit. Die Aspekte einer unbilligen Benachteiligung anderer Eigentümer oder einer unzulässigen grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage sind erst in einem etwaigen Beschluss-Anfechtungsverfahren zu prüfen.
Der Verwalter wird mithin von der bislang schwierigen Entscheidung darüber entbunden, ob und in welchem Umfang andere Eigentümer beeinträchtigt und am Abstimmungsverfahren zu beteiligen sind.
Die in der Verwalterpraxis schwer zu fassenden Begrifflichkeiten der modernisierenden Instandsetzung und Modernisierung werden erfreulicherweise aufgegeben.
Kostentragung und Nutzungen bei baulichen Veränderungen
Künftig lassen sich die mit baulichen Maßnahmen verbundenen Kosten leichter abgrenzen, da die Umlagemaßstäbe vereinfacht und klarer gefasst werden. Dies erleichtert die Erstellung der Jahresabrechnung.
Grundsätzlich tragen diejenigen Eigentümer die Kosten für bauliche Maßnahmen, die auf deren Initiative hin gestattet oder als so genannte privilegierte Maßnahme durchgeführt werden.
Anderes gilt, wenn die Eigentümer bauliche Maßnahmen sogar mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen haben oder sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitrahmens amortisieren. Dann tragen alle Eigentümer die Kosten.
Für alle anderen baulichen Maßnahmen gilt weiterhin: Die Kosten tragen die Eigentümer, die die Maßnahme beschlossen haben.
Auch wurde die Forderung des IVD berücksichtigt, dass es künftig nicht mehr darauf ankommt, ob es sich bei der abweichenden Kostenverteilung um eine Maßnahme im Einzelfall handelt. Folglich können künftig auch generelle bauliche Maßnahmen an bestimmten Gebäudeteilen vorgenommen und die Kosten entsprechend verteilt werden.
Eigentümerversammlungen
Die Durchführung von Eigentümerversammlungen wird deutlich erleichtert: Die Einladung kann künftig in Textform, somit auch auf elektronischem Wege erfolgen. Künftig wird jede Versammlung unabhängig von der Anzahl der anwesenden Wohnungseigentümer beschlussfähig sein. Die Versammlung kann somit immer durchgeführt werden, zeitaufwändige Zweitversammlungen entfallen.
Ein weiterer großer Schritt ist getan: Künftig kann die Teilnahme an Versammlungen ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikationsmittel erfolgen, sofern die Eigentümer dies mit Mehrheitsbeschluss beschließen. Dies wird in der Praxis häufig dazu führen, dass das zeit- und kostenintensive Aufsuchen eines Versammlungsortes entfällt und sich der damit verbundene Aufwand für den Verwalter deutlich reduziert.
Die Ladungsfrist ist auf drei Wochen ausgeweitet worden – verhindert werden konnte die Verlängerung auf vier Wochen.
Erleichterungen für Umlaufbeschlüsse
Endlich wurden auch einzelne Hürden für den Umlaufbeschluss gekippt. Verwalter können künftig darauf hinwirken, dass einzelne Beschlussgegenstände mit einfacher Mehrheit im Umlaufverfahren zustande kommen. Auch wird sich der mit dem Zustandekommen des Umlaufbeschlusses verbundene Aufwand verringern, da künftig die Textform zugelassen wird und somit die eigenhändige Unterschrift nicht mehr erforderlich ist. Es ist zu erwarten, dass zukünftig deutlich häufiger von diesem zeit- und kostensparenden Verfahren Gebrauch gemacht wird.
Abrechnung, Rechnungslegung
Eigentümer können künftig beschließen, wann Forderungen fällig werden – dies erleichtert die Verwalterarbeit und beseitigt die praktischen Unsicherheiten über die Fälligkeit von Wohngeldern und sonstigen Zahlungspflichten.
Der vom Verwalter künftig kalenderjährlich aufzustellende Vermögensbericht komplettiert die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan und vermittelt einen anschaulichen Überblick über den Umfang des Gemeinschaftsvermögens. Der Vermögensbericht bedeutet in der Verwalterpraxis einen nur unerheblichen Mehraufwand, der mit einer gängigen Verwaltersoftware automatisch erstellt werden kann. Es ist zu erwarten, dass sich mit der dadurch entstehenden Transparenz des Verwaltungsvermögens der Kommunikationsaufwand des Verwalters deutlich verringert.
Zusammensetzung und Haftung des Verwaltungsbeirates
Erfreulicherweise findet sich auch die Forderung des IVD nach der optionalen Bildung des Verwaltungsbeirates im Gesetz wieder. Es obliegt nunmehr den Eigentümern, selbst zu entscheiden, ob und mit welcher Personenzahl sie einen Verwaltungsbeirat einberufen.
An den Aufgaben des Beirates ändert sich nur wenig. Dass dem Beirat künftig auch eine Überwachungsaufgabe zukommen soll, lässt die Verwaltungstätigkeiten dem Grunde nach unberührt. Es stellt lediglich eine Anpassung an die bisher ausgeübte Praxis dar. Auch weiterhin darf sich der Beirat nicht die Kompetenzen des Verwalters aneignen. Er soll künftig, über den bisherigen Aufgabenbereich hinaus, lediglich dazu berufen sein, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter zu vertreten.
Harmonisierung WEG-Recht und Mietrecht
Für die Mietverwalter enthält das Gesetz eine wesentliche Erleichterung im Zusammenhang mit der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen und Durchführung von baulichen Veränderungen.
Der Abrechnungsmaßstab der Betriebskosten einer vermieteten Eigentumswohnung richtet sich künftig nach dem Verteilungsschlüssel, der auch zwischen den Wohnungseigentümern gilt. Die Bewirtschaftungskosten der WEG sind mit den auf den Mieter umlegbaren Betriebskosten somit deckungsgleich. Der Verwalter einer Sondereigentumseinheit kann die Jahresabrechnung folglich als Grundlage der Betriebskostenabrechnung nehmen, ein zeitaufwändiges Umrechnen verschiedener Verteilungsschlüssel entfällt.
Künftig werden Mieter einen Anspruch gegen den Vermieter auf Erlaubnis zur Durchführung bestimmter baulicher Veränderungen haben, die mit den privilegierten Maßnahmen des WEG (Maßnahmen der Barrierefreiheit, Elektromobilität, des Einbruchsschutzes und der Nutzung moderner Telekommunikationsnetze) korrespondieren. Damit werden widersprüchliche Regelungen in Mietverhältnissen und Eigentumsanlagen vermieden.
Werdende WEG
Die mit dem Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft verbundenen Schwierigkeiten, zum Beispiel bei der Ausübung des Stimmrechtes in Eigentümerversammlungen, werden durch die Klarstellung im Gesetzestext behoben. An die Stelle des teilenden Eigentümers tritt der künftige Erwerber mit allen Rechten und Pflichten, soweit dieser einen durch Vormerkung gesicherten Anspruch auf Übertragung des Eigentums und den Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen erlangt hat.