Aktuelle Formvorgaben bei Maklerverträgen – Verstoß birgt Risiko des Provisionsverlusts

Seit etwa einem Jahr gelten nun die neuen gesetzlichen Regelungen zur Provisionsteilung. Flankiert sind die Teilungsvorschriften von der Textformvorgabe für Provisionsvereinbarungen bei Einfamilienhaus und Eigentumswohnung – auch im Unternehmergeschäft. Hält die Provisionsvereinbarung die Textformvorgabe nicht ein, ist sie unwirksam; es wird überhaupt keine Provision geschuldet (§§ 656a, 125 BGB). Der Vertrag muss nicht einmal widerrufen werden.

Gesetzliche Textform
Textform bedeutet, dass eine lesbare Erklärung abgegeben werden muss, in der die Person des Erklärenden genannt ist (§126b BGB). Dies kann z.B. schriftlich auf Papier erfolgen, per E-Mail, per WhatsApp, per SMS, Fax oder Brief. Es ist darauf zu achten, dass am Ende der jeweiligen Erklärung (Provisionsverlangen bzw. Provisionsbestätigung des Kunden) der Name dessen genannt, der die Erklärung abgibt. Bei der Verwendung der Maklersoftware empfiehlt sich, mit einem eigenen Testdurchlauf die Einhaltung dieser Vorgaben zu prüfen.

Widerrufsrecht nicht verzichtbar
Sofern der Maklervertrag zu einem Verbraucher besteht, gelten zusätzlich die Regelungen zur Provisionsteilung und bei Abschluss außerhalb des Maklerbüros bzw. im Fernabsatz (z.B. Internet) die Regeln des Verbraucherwiderrufsrechts. Hier wird dem Verbraucher üblicherweise die Gelegenheit gegeben die Maklerleistung ausdrücklich sofort, vor Ablauf der Widerrufsfrist anzufordern, wodurch bei entsprechender Hinweiserteilung seine Rechte aus einem Widerruf eingeschränkt, aber nicht vollständig ausgeschlossen werden. Mit dieser Möglichkeit hat der Gesetzgeber dem Bedürfnis einer schnellen Dienstleistung und zugleich Absicherung der Bezahlung des so erbrachten Leistungen Rechnung getragen. Der Verbraucher darf weiterhin – bis zum vollständigen Abschluss der unternehmerischen Leistung – einen Widerruf erklären; bis zu diesem Zeitpunkt erhaltene Leistungen muss er aber bezahlen. Die Verbraucherinformationen des Unternehmers müssen formgerecht und inhaltlich zutreffend sein. Erforderlich ist, dass der Verbraucher nach deren Erhalt ausdrücklich die Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist verlangt und seine Kenntnis bestätigt, dass sein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Unternehmer erlischt (§§ 356 Abs. 4, 357 Abs. 8 BGB). Viele Softwareanbieter stellen hierfür geeignete Softwaretools zur Verfügung, mit denen diese Erklärungen unkompliziert abgegeben werden können. Bei selbstentworfenen Erklärungen zum Leistungsbeginn vor Ablauf der Widerrufsfrist ist Vorsicht geboten. Abweichungen von den gesetzlichen Vorgaben führen schnell zur Unwirksamkeit der gesamten Widerrufsbelehrung. So sollte auf keinen Fall ein „Widerrufsrechtsverzicht“-Formular verwendet werden. Vollständig auf das Widerrufsrecht verzichten, kann der Verbraucher nämlich nicht. Entsteht der Eindruck für den Verbraucher, dass er auf das Widerrufsrecht vollständig verzichte, ist die gesamte Widerrufsbelehrung unwirksam, mit der Folge, dass er sogar bis zum Ablauf von 12 Monaten und 14 Tagen sein Widerrufsrecht ausüben kann. Dies urteilte das Oberlandesgericht Brandenburg am 09.06.2021 – 7 U 117/20. Hier hatte ein Immobilienmakler ein Formular verwendet, auf dem der Kunde unterzeichnete, dass er zur Beschleunigung der Maklerleistung auf sein Widerrufsrecht verzichte. Später widerrief der Kunde den Maklervertrag und musste auf die Klage des Maklers überhaupt keine Provision bezahlen.

Ulrich Joerss
Rechtsanwalt und Notar

Rankestraße 26, 10789 Berlin
Tel.:030 / 88 00 1404
Mail: info@JOERSS.com
Web: www.JOERSS.com