Das neue Barzahlungsverbot 2023 beim Immobilienverkauf
Seit dem 01.04.2023 beurkundete Kaufverträge über Immobilien fallen in den Anwendungsbereich des neu im Geldwäschegesetz aufgenommenen Barzahlungsverbots. Ende 2022 wurde das Sanktionsdurchsetzungsgesetz II erlassen, durch welches neben anderen Maßnahmen das Geldwäschegesetz verschärft wurde. Durch das Barzahlungsverbot ergeben sich Änderungen für die Beurkundung und Abwicklung von Immobilienkaufverträgen.
Konsequenzen aus dem Barzahlungsverbot
1. Bar gezahlter Kaufpreis kann zurückgefordert werden
Bei Verträgen über den Kauf oder Tausch von Immobilien, sowohl beim Grundstückskauf (Asset-Deal), als auch beim Anteilskauf an einer Grundeigentum haltenden Gesellschaft (Share-Deal) kann der geschuldete Kaufpreis nur noch „mittels anderer Mittel als Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen bewirkt werden“ (§ 16 a Abs. 1 Geldwäschegesetz – GWG). Eine Barzahlung gilt daher nach der gesetzlichen Vorgabe nicht mehr als Zahlung des Kaufpreises, quasi gilt ein Barzahlungsverbot.
Erfolgt dennoch eine Barzahlung, kann der Käufer den Betrag zurückverlangen. Selbst wenn eine Barzahlung auf die Initiative des Käufers zurückgeht, kann der Verkäufer ihm dies nicht entgegenhalten. Das GWG sieht ausdrücklich die Rückforderungsmöglichkeit des Käufers vor: „Übergibt der Schuldner Bargeld, Gold, … als Gegenleistung, kann er diese nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herausverlangen.“
Die Entgegennahme von Bargeld stellt daher besonders für den Verkäufer ein nicht zu unterschätzendes Risiko dar, das auch durch die Eigentumsübertragung an der Immobilie nicht ausgeschlossen wird, sondern bei Rückforderung dadurch nur an Brisanz gewinnt.
2. Keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch ohne Kontobeleg
Das Barzahlungsverbot bei Immobiliengeschäften wird flankiert durch die Vorgabe für den Notar, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nur dann zu veranlassen, wenn ihm die Zahlung des Kaufpreises durch Überweisung schlüssig dargelegt wird (§ 16 a Abs. 2, Abs. 3 GWG).
Üblicherweise verlangen die Notare daher nun die Vorlage eines Kontoauszugs des Verkäufers oder die Bestätigung seiner Bank als Nachweis dafür, dass die Zahlung des Kaufpreises auf ein Konto erfolgt ist. Wird dem Notar kein schlüssiger Nachweis für die Kontozahlung vorgelegt, darf er den Antrag auf Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch erst stellen, wenn er die am Kaufvertrag Beteiligten zunächst unter Fristsetzung zur Vorlage eines Zahlungsnachweises aufgefordert hat und, sofern dieser ausbleibt, er eine Verdachtsanzeige nach dem Geldwäschegesetz erstattet hat, nach welcher fünf Werktage verstrichen sein müssen (§ 16 a Abs. 3 GWG).
3. Verpflichtung von Gesellschaften zum Melden von Grundeigentum beim Transparenzregister Barzahlungsverbot beim Immobilienverkauf
Bereits seit 2022 sind Gesellschaften, z.B. GmbH oder Limited, verpflichtet, die Gesellschaft und deren wirtschaftlich berechtigte Personen im Transparenzregister zu registrieren. Die Eintragung im Handelsregister kann die Meldung zum Transparenzregister seit 2022 nicht mehr ersetzen. Seit dem 01.07.2023 sind Gesellschaften außerdem verpflichtet, Immobilien, welche in ihrem Eigentum stehen, zum Transparenzregister anzumelden und zwar mit folgenden Angaben:
- Zuständiges Amtsgericht
- Grundbuchbezirk
- Nummer des Grundbuchblattes
- Im Bestandsverzeichnis eingetragene Grundstücke, Gemarkung, Flur und Flurstück
- Art und Umfang der Berechtigung (z.B. Eigentum)
- Beginn und Ende der Berechtigung
Für ausländische Gesellschaften gilt außerdem, dass nicht mehr nur der Ankauf von Immobilien in Deutschland, sondern seit 2023 auch der Verkauf von Immobilien durch Notare nicht mehr beurkundet werden darf, wenn die Gesellschaft und ihr Grundbesitz nicht im Transparenzregister eingetragen sind (§ 10 Abs. 9, Satz 4 GWG). Zwar sind die Grundbuchämter gehalten, automatisiert die Grundbuchdaten an das Transparenzregister zu melden, daneben besteht aber die Verpflichtung der Immobiliengesellschaften, diese Daten auch eigenständig ans Transparenzregister zu melden. Insbesondere bei einem bevorstehenden Immobilienverkauf sollte zur Vermeidung von Verzögerungen auf die Vollständigkeit der Eintragung geachtet und diese gegebenenfalls nachgeholt werden.
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Bildnachweis: Adobe Stock @ photoschmidt
