Bekämpfung der Geldwäsche – Pflichten für Immobilienmakler

Nachdem das Gesetz zur Bekämpfung der Geldwäsche zuletzt im Juli 2018 novelliert wurde und auch konkretere Handlungsvorgaben als bisher enthält, ist nunmehr auch verstärkt mit Kontrollen über die Einhaltung dieser Pflichten zu rechnen. Die aktuellen Pflichten sind handhabbarer als früher.

Zunächst ist das eigene Unternehmen darauf hin zu analysieren, ob das Risiko besteht, zu Zwecken der Geldwäsche missbraucht zu werden. Über diese Risikoanalyse ist eine Dokumentation zu erstellen, die der Aufsichtsbehörde auf Nachfrage zur Verfügung gestellt werden muss. Folgende Aspekte sind bei der Risikoanalyse u.a. zu berücksichtigen:

• Eigene Unternehmensdaten , -fakten und Betrachtungszeitraum: Bestandsaufnahme und Risikobewertung
• Transaktionsrisiken bezogen auf die jeweiligen Immobilien
• Kundenorientierte Risiken
• Transaktionsrisiken, bezogen auf die Abwicklung, z.B. Zahlungsmodalitäten
• Kategorisierung der Risiken

Für die Einschätzung einzelner Risiken bietet das Geldwäschegesetz in Anlage 1 (geringe Risiken) und Anlage 2 (höhere Risiken) Anhaltspunkte (online abrufbar, z.B. unter www.gesetze-im-internet.de). Die Risikoanalyse ist in angemessenen Zeiträumen zu wiederholen.

Aufgrund der durchgeführten Risikoanalyse sind für erkannte oder potentielle Risiken Sicherungsmaßnahmen durchzuführen und anzuordnen, damit das erkannte Risiko vermieden wird. Auch dies ist zu dokumentieren. Die Dokumentation ist ebenfalls auf Anforderung der Behörde zur Verfügung zu stellen.

Sowohl über die bestehenden Risiken, als auch die angewiesenen Sicherungsmaßnahmen sind die Mitarbeiter in Schulungen zu informieren und die Einhaltung der bestehenden Pflichten stichpunktartig zu kontrollieren. Auch hierüber sollte eine Dokumentation bereitgehalten werden, die auf Nachfrage vorgelegt werden kann.

Nach dem aktuellen Geldwäschegesetz müssen Immobilienmakler sowohl den Verkäufer, als auch den Käufer identifizieren. Die Identifizierung ist zu dem Zeitpunkt durchzuführen, zu welchem ein ernsthaftes Interesse am Ankauf besteht. Dies ist bei einer Reservierung der Immobilie der Fall, spätestens bei Beauftragung eines Notars, aber auch bei ernsthaften Verhandlungen.

Die Identifizierung von natürlichen Personen hat durch Kontrolle und Kopie von Personalausweis oder Reisepass zu erfolgen. Das Anfertigen einer Kopie (oder abfotografieren) ist Pflicht. Folgende Daten sind für natürliche Personen dabei aufzuzeichnen: Vorname und Nachname, Geburtsort,  Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit und eine Wohnanschrift.

Diese Aufzeichnungen und Kopien sind für 5 Jahre aufzubewahren. Das Aufzeichnen und Aufbewahren, auch mittels speichern, steht im Einklang mit der Datenschutz-Grundverordnung. Nach der DSGVO ist es zulässig, Daten zu speichern, wenn damit eine gesetzliche Pflicht erfüllt wird, was vorliegend der Fall ist.

Bei Gesellschaften ist festzustellen: Firma, Name oder Bezeichnung, Rechtsform, Registernummer, falls vorhanden, Anschrift des Sitzes oder der Hauptniederlassung und die Namen der Mitglieder des Vertretungsorgans oder die Namen der gesetzlichen Vertreter und, welche Gesellschafter mehr als 25 % der Anteile dieser Gesellschaft halten. Die Prüfung soll anhand der eines Handelsregisterauszugs oder der Gründungsdokumente erfolgen sowie einer Gesellschafterliste. Auch diese Aufzeichnungen sind 5 Jahre aufzubewahren.

Des Weiteren ist zu prüfen, ob der Kaufinteressent für sich selbst oder für fremde Rechnungen ankaufen möchte und was der Zweck des Erwerbs ist. Bei Verdachtsmomenten sind weitere Fragen zur Aufklärung des Geschäftszwecks zu stellen.

Besteht der Verdacht, dass durch den Immobilienankauf Geld gewaschen werden soll, ist der Verdacht über die Internetseite der Financial Intelligence Unit beim BKA (FIU) eine Verdachtsanzeige zu erstatten. Die Immobilientransaktion darf dann erst nach Ablauf von 3 Tagen durchgeführt werden, soweit der Makler hierauf Einfluss hat.

Handlungshilfen können Sie sowohl im internen Bereich der Homepage des IVD-Bundesverbandes abrufen, als auch auf der Seite der Aufsichtsbehörde für das Land Berlin oder Brandenburg.