Recht: Stundung erlaubt? Auswirkungen des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der Corona-Krise

Können Mieterinnen und Mieter einfach eine Stundung der Miete vornehmen? Hans-Joachim Beck erklärt, warum sich Vermieterinnen und Vermieter nicht unbedingt Sorgen machen müssen.

Kein Recht des Mieters auf Verweigerung oder Stundung  der Mietzahlung

Mieter müssen auch weiterhin ihre Miete pünktlich bezahlen. Trotz der Corona-Krise haben sie kein Recht, die Leistung zu verweigern. Auch ein Anspruch auf Stundung besteht nicht. Wenn sie die Miete nicht vertragsgemäß zahlen, geraten sie in Verzug und müssen Verzugszinsen zahlen. Diese betragen derzeit bei Wohnungsmietern 4,12 Prozent jährlich, bei Gewerbemietern 8,12 Prozent.

Das Art. 5 § 1 geregelte Leistungsverweigerungsrecht gilt nur für  Dauerschuldverhältnisse, die zur Eindeckung mit Leistungen der Daseinsvorsorge erforderlich sind. Hierzu zählen Pflichtversicherungen, Verträge über die Lieferung von Strom und Gas oder über Telekommunikationsdienste und über die Wasserver- und entsorgung. Für Miet- und Pachtverträge. gilt das Leistungsverweigerungsrecht gem. Art. 5 § 1 Abs. 4 Nr. 1 ausdrücklich nicht

Nur Kündigungsverbot

Um Wohnungslosigkeit zu vermeiden, gilt für Mieter lediglich eine Kündigungsverbot. Leistet ein Mieter die im Zeitraum vom 1.4.2020 bis 30.6.2020 fällige Miete nicht, darf der Vermieter das Mietverhältnis wegen dieser Rückstände nicht kündigen. Voraussetzung ist jedoch, dass der Mieter wegen der COVID-19-Pandemie nicht in der Lage ist, seine Miete zu bezahlen.

Dies wird nicht etwa kraft Gesetzes vermutet, sondern muss von dem Mieter glaubhaft gemacht werden. Hierzu kann er beispielsweise eine eidesstattliche Versicherung abgeben. Geeignetes Mittel kann auch der Nachweis sein, dass er staatliche Leistungen beantragt hat. Er kann auch eine Bescheinigungen des Arbeitsgebers über den Verdienstausfall vorlegen. Ist der Mieter Angestellter im öffentlichen Dienst oder Beamter, dürfte kaum glaubhaft sein, dass er seine Miete wegen der Corona-Krise nicht zahlen kann.

Kann der Mieter nicht glaubhaft machen, dass der Grund für die Nichtzahlung der Miete in der Corona-Krise liegt, greift das Kündigungsverbot nicht ein, und der Vermieter kann nach den allgemeinen Regeln des BGB kündigen.

Die Kündigungsbeschränkung gilt bis zum 30. Juni 2022. Wenn die offenen Mieten bis dahin nicht ausgeglichen sind, kann der Vermieter wieder kündigen.

Mietrückstände für die Zeit vor dem 01.04.2020 und nach dem 30.06.2020 berechtigen den Vermieter weiterhin zur Kündigung. Auch Kündigungen wegen vertragswidrigen Verhaltens (wie z.B. Lärm, unerlaubter Untervermietung, Tätlichkeiten und Übergriffen, Bedrohungen etc.) sind weiterhin zulässig.

Das Verbot betrifft lediglich die Kündigung. Die Geltendmachung des Zahlungsanspruchs ist weiterhin uneingeschränkt möglich. Selbst wenn der Mieter glaubhaft macht, dass die Nichtzahlung der Miete durch die Corona-Krise verursacht ist, kann der Vermieter daher die Zahlung der Miete verlangen und diesen Anspruch auch durchsetzen, indem er einen Mahnbescheid beantragt oder Klage erhebt.

Da viele Mieter die gesetzlichen Regelungen über die Kündigungsbeschränkung missverstehen,  sollte der Vermieter die Mieter von sich aus über die Gesetzeslage informieren.

Verhalten des Vermieters

• Wenn der Mieter seine Miete nicht ordnungsgemäß zahlt, sollte der Vermieter ihn wie bisher in jedem Fall mahnen. Ist ersichtlich, dass der Mieter nicht zahlen kann, sollte man eine Stundung und Ratenzahlung verbindlich vereinbaren.
• Sind Gespräche über eine Stundung nicht erfolgreich, sollte der Vermieter entweder einen Mahnbescheid beantragen oder sogar Klage erheben, um einen vollstreckbaren Titel zu erlangen. Die Vollstreckung wegen der Zahlungsforderung wird durch das Gesetz über die Abmilderung der Corona-Folgen nicht eingeschränkt.
• Wenn der Mieter nicht ausreichend glaubhaft macht, dass die Verweigerung der Mietzahlung auf der Corona-Krise beruht, kann der Vermieter eine Kündigung aussprechen.

Vorlage für ein Anschreiben an den oder die Mieter

Sehr geehrte/r

Trotz der Corona-Krise sind Sie verpflichtet, Ihre Miete weiterhin pünktlich und in vollem Umfang zu zahlen. Sie haben kein Recht, die Zahlung zu verweigern und auch keinen Anspruch auf Stundung. Wenn Sie die Miete nicht vertragsgemäß zahlen, geraten Sie in Verzug und müssen Verzugszinsen zahlen. Diese betragen derzeit bei Wohnungsmietern 4,12 Prozent jährlich. Ein Leistungsverweigerungsrecht besteht nur für Dauerschuldverhältnisse, die zur Eindeckung mit Leistungen der Daseinsvorsorge erforderlich sind. Hierzu zählen vor allem Pflichtversicherungen, Verträge über die Lieferung von Strom und Gas oder über Telekommunikationsdienste.

Um Wohnungslosigkeit zu vermeiden, hat der Gesetzgeber lediglich ein spezielles Kündigungsverbot eingeführt. Wenn Sie die für den Zeitraum vom 1.4.2020 bis 30.6.2020  zu zahlende Miete nicht zahlen, darf der Vermieter das Mietverhältnis wegen dieser Rückstände nicht kündigen. Voraussetzung ist jedoch, dass die Nichtzahlung der Miete auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht und Sie deswegen nicht in der Lage sind, Ihre Miete zu bezahlen.

Dies wird nicht etwa kraft Gesetzes vermutet, sondern muss von Ihnen glaubhaft gemacht werden. Hierzu können Sie beispielsweise eine eidesstattliche Versicherung abgeben. Ein geeignetes Mittel wäre auch der Nachweis, dass Sie staatliche Leistungen beantragt haben. Sie können auch eine Bescheinigungen des Arbeitsgebers über den Verdienstausfall vorlegen.

Wenn sie nicht glaubhaft machen, dass der Grund für die Nichtzahlung der Miete in der Corona-Krise liegt, greift das Kündigungsverbot nicht ein, und Ihr Mietverhältnis kann nach den allgemeinen Regeln des BGB gekündigt werden.

Die Kündigungsbeschränkung gilt bis zum 30. Juni 2022. Wenn Sie die offenen Mieten bis dahin nicht ausgeglichen haben, kann das Mietverhältnis wegen der offenen Mieten gekündigt werden.

Mietrückstände für die Zeit vor dem 01.04.2020 und nach dem 30.06.2020 berechtigen den Vermieter weiterhin zur Kündigung. Auch Kündigungen wegen vertragswidrigen Verhaltens (wie z.B. Lärm, unerlaubter Untervermietung, Tätlichkeiten und Übergriffen, Bedrohungen etc.) sind weiterhin zulässig.

Das Verbot betrifft lediglich die Kündigung. Die Geltendmachung des Zahlungsanspruchs ist weiterhin uneingeschränkt möglich. Selbst wenn Sie glaubhaft machen, dass die Nichtzahlung der Miete durch die Corona-Krise verursacht ist, kann der Vermieter die Zahlung der Miete verlangen und diesen Anspruch auch durchsetzen, indem er einen Mahnbescheid beantragt oder Klage erhebt.