Am 2. September hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen den Referentenentwurf des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG) veröffentlicht. Bei genauem Hinsehen stellt sich heraus, dass der sog. Berliner Mietendeckel nichts anderes ist als eine Verschärfung des durch Bundesrecht geregelten Wohnraummietrechts und insbesondere der Mietpreisbremse. Wieso das Land Berlin das Recht haben sollte, diese bundesgesetzlichen Regeln zu ändern, ist nicht ersichtlich.

 

Beitrag von Hans-Joachim-Beck

 

Hans-Joachim Beck war lange Jahre Vorsitzender Richter am Finanzgericht Berlin und leitet heute die Steuerabteilung des Immobilienverbandes IVD. Er ist täglich im Kontakt mit den politischen Entscheidungsträgern in Berlin. Lesen Sie hier seine Einschätzung zum Mietendeckel bzw. Mietenbremse.

 

Einen “Mietendeckel” gibt es bereits

Einen Mietendeckel gibt es bereits. Das ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Nach § 558 Abs. 2 BGB darf der Vermieter in einem bestehenden Mietverhältnis die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Während die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem BGB anhand  der tatsächlichen Mieten festgestellt wird, ist die Mietobergrenze in Berlin allerdings anhand des „gesunden Volksempfindens“ der Regierenden festgesetzt worden.

Nach § 3 Abs. 3 Berliner MietWoG darf der Vermieter die Miete, die am 18.6.2019 galt, bis zur Mietobergrenze erhöhen, allerdings jährlich nur um 1,3 Prozent (atmender Deckel). Eine entsprechende Regelung enthält bereits das BGB: Gemäß § 558 Abs. 3 BGB darf die bestehende Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmieten in drei Jahren insgesamt um höchstens 15 Prozent erhöht werden. Durch den Berliner Mietendeckel ist die Kappungsgrenze also auf 1,3 Prozent jährlich abgesenkt worden.

Wird ein Mietverhältnis neu begründet, darf der Vermieter höchstens 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Nach dem Berliner Mietendeckel darf er die Mietobergrenze nicht überschreiten. Miete im Sinne der Mietobergrenze ist gemäß § 3 Abs. 4 die Nettokaltmiete einschließlich aller Zuschläge für Mobiliar und Ausstattungsgegenstände. Nach der Definition in § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche dagegen durch das Entgelt für den Wohnraum gebildet.

 

Das Berliner MietenWoG enthält eine Verschärfung der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse enthält vier Ausnahmen. Von diesen gilt im Rahmen des Berliner Mietendeckels nur die Neubauausnahme.

War die Vormiete höher als die ortsübliche Vergleichsmiete darf der Vermieter sie nach dem BGB erneut vereinbaren. Dadurch soll der Vermieter vor einem Wertverlust geschützt werden und die Finanzierung gesichert bleiben. Nach dem Berliner Mietendeckel ist die Vormiete dagegen nicht geschützt. Der Vermieter soll verpflichtet sein, die Miete bei der Wiedervermietung auf die Mietobergrenze abzusenken. Lediglich für Neubauten, die ab dem 1.1.2014 erstmalig bezugsfertig wurden, soll dies nicht gelten. Wer eine vorher fertiggestellte Wohnung oder eine modernisierte Altbauwohnung vermietet, soll dagegen gezwungen sein, die Miete auf die Mietobergrenze abzusenken. Mieter werden die die Möglichkeit haben, den Vermieter durch Kündigung des Mietverhältnisses faktisch zu einer Absenkung der Miete zu zwingen. Damit werden die Immobilienwerte sinken und etliche Finanzierungen in Wanken geraten.

Neubauten, die ab dem 1.1.2014 fertiggestellt wurden, sind von dem Mietendeckel verschont. Diese Wohnungen dürfen bei der Erst- und bei der Wiedervermietung zu Marktpreisen vermietet werden. Lediglich § 5 WiStG ist zu beachten. Dadurch will man verhindern, dass der Neubau von Wohnungen noch weiter zurückgeht.

Nach § 556 f Satz 1 BGB sind Wohnungen, die nach dem 1. 10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, von der Mietpreisbremse verschont. Der Stichtag für die Befreiung wurde durch das Berliner MietenWoG also auf den 1. Januar vorverlegt.

Wurde die Wohnung vor der Neuvermietung umfassend modernisiert, greift die Mietpreisbremse gem. § 556 f Satz 2 BGB bei der ersten Vermietung nach der Modernisierung nicht ein. Bei einer Wiedervermietung kann der Vermieter wieder die bei der Erstvermietung vereinbarte Miete verlangen, weil diese als Vormiete geschützt ist. Diese Befreiung gilt nach dem Berliner Mietendeckel nicht, so dass auch nach einer umfassenden Modernisierung die Miete durch die Mietobergrenze begrenzt ist. Dies gilt auch bei der Erstvermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Da die nach der Modernisierung in der Vergangenheit vereinbarte Miete nicht als Vormiete geschützt ist, gilt bei der zweiten Vermietung dieser Wohnung die Mietobergrenze. Dies dürfte in vielen Fällen zu Härten führen.

Ist die Wohnung in den letzten drei Jahren vor der Neuvermietung modernisiert worden, kann der Vermieter gemäß § 556 e Abs. 2  BGB die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete von 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete um die nach § 559 BGB zulässige Modernisierungsmieterhöhung anheben. Diese Ausnahme ist durch den Berliner Mietendeckel für Berlin gestrichen worden. Wer eine Modernisierung i.S. der §§ 555 b, 559 BGB durchführt, muss also damit rechnen, dass der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht und er leer ausgeht. Modernisierungen im Rahmen des Mieterwechsels werden in Berlin nicht zu einer Anhebung der zulässigen Miete berechtigen.

Die Kosten für eine Modernisierung können nach der Änderung des § 559 BGB durch das MietanpG in Höhe von 8 Prozent zu einer Erhöhung der Miete verwendet werden. Nach § 6 Berliner MietenWoG genügt eine Anzeige der Mieterhöhung, wenn die Miete durch die Modernisierungsmieterhöhung die Mietobergrenze nicht übersteigt. Übersteigt die Miete durch die Modernisierungsmieterhöhung die Mietobergrenze, bedarf sie der Genehmigung durch das Bezirksamt.

 

Härtefälle und Rechtsbehelfe

Führt die Begrenzung der Miethöhe nach den §§ 3-6 des Mietendeckels auf Dauer zu Verlusten des Vermieters oder zur Substanzgefährdung der Mietswache, kann das Bezirksamt eine angemessene Erhöhung genehmigen.

Vor verwaltungsgerichtlichen Klageverfahren gegen Maßnahmen und Entscheidung nach diesem Gesetz findet ein Vorverfahren nicht statt. Rechtsbehelfe haben keine aufschiebende Wirkung.

 

Herabsetzung der Miete

Der Mieter kann eine Herabsetzung der Miete auf die Mietobergrenze verlangen, wenn folgende drei Voraussetzungen erfüllt sind.

  • Die Miete übersteigt die Mietobergrenze
  • Die Miete übersteigt 30 % des Gesamteinkommens des Mieterhaushalts

Die Miete übersteigt die Miete, die nach den §§ 5 und 6 genehmigt worden ist oder zu genehmigen wäre.

 

Mietobergrenze nach §5

Die Mietobergrenze bestimmt sich ausschließlich nach dem Baujahr und der Ausstattung. Die Lage der Wohnung spielt dagegen keine Rolle.

Nummer Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung Mietpreis pro Quadratmeter
1 Bis 1918 mit Sammelheizung und Bad 6,45
2 Bis 1918  mit Sammelheizung oder mit Bad 5,00
3 Bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad 3,92
4 1919 bis 1949 mit Sammelheizung und Bad 6,27
5 1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,22
6 1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad 4,59
7 1950 – bis 1964  mit Sammelheizung und Bad – 6,08
8 1950 – 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,62
9 1965 – 1972 mit Sammelheizung und Bad 5,95
10 1973 – 1990 mit Sammelheizung und Bad 6,04
11 1991 – 2002 mit Sammelheizung und Bad 8,13
12 2003 – 2013 mit Sammelheizung und Bad 9,80

 

Liegt der Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, erhöht sich die Mietobergrenze um einen Zuschlag von zehn Prozent.

Wurde die Mietsache in den letzten 15 Jahren modernisiert, erhöht sich die Mietobergrenze um di erfolgte „Modernisierungsumlage“, höchstens jedoch um 1,40 EURO.  Wird die Mietsache nach Inkrafttreten dieses Gesetzes modernisiert, erhöht sich die Mietobergrenze um 1,00 EURO.

 

Bildquelle: IVD