Die Spekulationssteuer und ihre Ausnahmen
Der bei der Veräußerung einer Immobilie erzielte Gewinn ist in verschiedenen Fällen zu versteuern, z.B. bei Verkauf durch einen (in steuerlicher Hinsicht) gewerblichen Grundstückshändler nach § 15 Abs. 1 EStG. Bei privaten Veräußerern ist der Veräußerungsgewinn nur dann zu versteuern, wenn die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren veräußert wurde, §§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Für die Bemessung dieses Zeitraums gilt nicht die jeweilige Grundbucheintragung, sondern der Abschluss des Vertrags zum Ankauf und zum Verkauf der Immobilie.
In der Regel sind dies die jeweiligen notariellen Kaufverträge, deren beider Datum die Zehnjahresfrist nicht unterschreiten darf. Wird die Bindung zum Verkauf der Immobilie bereits anderweitig herbeigeführt, beispielsweise durch eine rechtswirksame und bindende Reservierung mit Ankaufsoption, kann dies ebenfalls die Steuer auslösen, sofern die Frist nicht abgewartet wird.
Ist der 10-Jahres-Zeitraum noch nicht abgelaufen, wird von den Beteiligten teilweise nach Alternativen gesucht, um der Steuer zu entgehen, z.B. durch eine zeitweise Anmietung mit Ankaufsoption. Hiervon ist abzuraten, da eine wirksame Bindung die Steuer auslöst, bei einer unwirksamen Bindung Verkäufer und Käufer aber weiterhin frei sind, an eine andere Person oder gar nicht zu veräußern oder anzukaufen.
Eine Ausnahme von der sog. Spekulationssteuer gilt, wenn die Immobilie im Kalenderjahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zur eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Hierbei reicht auch eine Nutzung als Zweitwohnung aus. Handelt es sich um eine geerbte Immobilie, rückt der Erbe in die Haltedauer des Erblassers ein.
Profitipp:
Der Einkommensteuer unterliegt nicht der vollständige Kaufpreis, sondern alleine der Veräußerungsgewinn. Anschaffungskosten sind abzuziehen. Während der Haltezeit gezogene Abschreibung sind allerdings wieder hinzuzurechnen.
Der Steuersatz richtet sich nach dem individuellen Einkommen des Veräußerers und seinem Steuersatz für das jeweilige Jahr, variiert also, abhängig vom übrigen Einkommen und dem Zeitpunkt der Veräußerung.
Spekulationssteuer
Ulrich Joerss
Rechtsanwalt und Notar
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