Bekanntermaßen schuldet der Kunde des Maklers die Provision nur, wenn er auch den beabsichtigten Hauptvertrag (in der Regel Kaufvertrag) abschließt. In einzelnen Fällen gestaltet sich die Entwicklung der Immobilientransaktion so, dass die ursprünglich den Makler beauftragende Person nicht selbst ankauft.

 

Ankauf durch Projektgesellschaften

Regelmäßig werden z.B. Investimmobilien durch Projektgesellschaften gekauft, die vom Maklerkunden zu diesem Zwecke erst noch gegründet werden. Für solche Fälle hat die Rechtsprechung die Konstruktion der „wirtschaftlichen Identität“ gebildet, nach welcher die Provision auch dann geschuldet ist, wenn der Kunde nicht selbst kauft, sondern über eine andere juristische oder natürliche Person, die mit ihm wirtschaftlich identisch ist. Identität wird angenommen, wenn besonders enge persönliche oder wirtschaftliche Beziehungen bestehen, zum Beispiel der Maklerkunde maßgeblich beteiligter Gesellschafter der Projektgesellschaft ist. Die provisionsauslösende Beziehung wurde früher auch allgemein in einer engen Verwandtschaft des Maklerkunden zum Käufer gesehen.

Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun aber in Beziehung auf das Verwandtschaftsverhältnis stark eingeschränkt. War früher die Provision generell geschuldet, wenn an Stelle des Ehemannes die Ehefrau kauft oder der Sohn statt des Vaters, gilt dies nicht mehr uneingeschränkt.

 

Sachverhalt und Urteil

Der Entscheidung BGH I ZR 154/17 vom 17.10.2018 liegt folgender Fall zu Grunde:

Die Maklerkundin ließ sich eine Immobilie vorstellen und bestätigte im Besichtigungstermin, eine Provision von 5,95 % zu zahlen. Der Kaufpreis lag bei 460.000,00 €. Im zweiten Besichtigungstermin brachte die Kundin ihren Sohn mit. Später kaufte der Sohn zu 420.000,00 €. Die Kundin verweigerte die Zahlung der Provision. Der BGH gab ihr Recht. Zwar bestünde ein Maklervertrag und auch unstreitig der Maklernachweis durch Ermöglichen der Besichtigung. Auch sei der Nachweis ursächlich für den Ankauf gewesen, es fehle aber am Abschluss des Kaufvertrags durch die Kundin. Der Ankauf durch den Sohn zu mutmaßlich 420.000,00 € könne der Kundin nicht über das Institut der wirtschaftlichen Identität zugerechnet werden. Alleine die verwandtschaftliche Beziehung reiche nicht (noch bis 2018 hätte dies nach der bisherigen Rechtsprechung gereicht). Der BGH führt aus, dass bei einer verwandtschaftlichen Beziehung zusätzlich wirtschaftliche Vorteile für den Maklerkunden bestehen müssen, wie beispielsweise eine eigene (Mit-)Nutzung. Dies dürfte bei den meisten Ehepaaren gegeben sein, wenn der andere Ehepartner ankauft aber beide in die Immobilie einziehen.

Profitipp:

Deutet sich an, dass eine andere Person die Immobilie erwerben soll, sollte auch von dieser Person gegebenenfalls eine Provisionsbestätigung eingeholt werden oder dieser Drittankauf nachweislich zum Gegenstand des Maklerauftrags mit dem ursprünglichen Kunden gemacht werden (Widerrufsrechte und Formalitäten der neuen Vereinbarung beachten). Besonders wichtig wird in diesem Zusammenhang die Verwendung einer wirksamen Weitergabeverbotsklausel in den AGB, durch die sich der Maklerkunde verpflichtet, bei Weitergabe der Maklerinformationen die Provision auch dann zu zahlen, wenn der Dritte, an den er die Informationen weitergegeben hat, ankauft. Eine solche Klausel sieht der BGH nach wie vor als erweitertes Provisionsversprechen an und stützt, lässt sich die Verwendung der Klausel beweisen, die Provisionspflicht dann alleine auf die Weitergabeklausel.

 

Ulrich Joerss
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