Gebäudeversicherung

Der Eigentümerwechsel in der Gebäudeversicherung

Als Versicherungsmakler für die Immobilienwirtschaft sind wir bei Howden Caninenberg immer wieder Eigentümerwechseln und den sich daraus ergebenden Versicherungsfragen konfrontiert. Hier kann es zu Fragen und Unsicherheiten kommen, denen wir in diesem Artikel auf den Grund gehen möchten.

Beim Eigentümerwechsel stellt sich die Frage, ob eine neue Gebäudeversicherung abgeschlossen werden muss oder ob die bestehende Versicherung auf den neuen Eigentümer übertragen werden kann. Grundsätzlich bleibt der bisherige Versicherungsschutz beim Eigentümerwechsel bestehen und geht nach der gesetzlichen Regelung im Versicherungsvertragsgesetz (§ 95 VVG) auf den Erwerber über.

Der Gesetzestext sieht vor, dass der Erwerber einer versicherten Immobilie anstelle des Verkäufers in den bestehenden Versicherungsvertrag eintritt und die damit verbundenen Rechte und Pflichten übernimmt. Käufer einer Immobilie können sich damit sicher sein, dass Versicherungsschutz für das Kaufobjekt vorhanden ist und müssen nicht unmittelbar selbst tätig werden.

Allerdings ist für den Erwerber häufig nicht interessant, die Vertragskonditionen zu übernehmen. Sei es, weil er über bessere Marktzugänge oder eine größere Einkaufsmacht verfügt und mit den Gesellschaften dadurch bessere Verträge aushandeln kann. Von daher ist es für den Erwerber wichtig, sich schon im Vorfeld genau über die Vertragsbedingungen der bestehenden Versicherung zu informieren.

Bei Bedarf kann dann schnell reagiert und die sogenannte Erwerberkündigung (§ 96 VVG) ausgesprochen werden, mithilfe derer man Vertragsfreiheit schafft, um eine neue, vorteilhaftere Police abzuschließen. Das besondere Kündigungsrecht muss innerhalb eines Monats nach Eigentumsübergang ausgeübt werden. Darüber hinaus können übernommene Versicherungsverträge auch auf dem Weg der ordentlichen Kündigung zum nächsten Vertragsablauf beendet werden.

Ein weiterer Aspekt, der bei einem Eigentümerwechsel in der Gebäudeversicherung berücksichtigt werden sollte, ist der mögliche Wegfall der Deckung aufgrund besonderer Vereinbarungen aus dem Vorvertrag oder einer ordentlichen Kündigung vor dem Verkauf.

In einigen Fällen kann es vorkommen, dass der Vorvertrag zwischen dem Verkäufer und der Versicherungsgesellschaft bestimmte Vereinbarungen enthält, die einen Einfluss auf die Deckung der Versicherung haben. Beispielsweise kann im Vorvertrag eine bestimmte Bauweise oder Nutzung des Gebäudes vereinbart worden sein, die bei einem Eigentümerwechsel nicht mehr gegeben ist. In diesem Fall kann es dazu kommen, dass die Versicherungsgesellschaft die Deckung verweigert, da die vereinbarten Bedingungen nicht mehr erfüllt werden.

Darüber hinaus kann es auch vorkommen, dass der Vorvertrag eine ordentliche Kündigungsklausel enthält, die vor dem Verkauf ausgeübt wurde. In diesem Fall endet der Versicherungsschutz zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels und der neue Eigentümer muss eine neue Gebäudeversicherung abschließen, um das Objekt abzusichern.

Um diese Risiken zu vermeiden, ist es wichtig, dass der Käufer im Vorfeld des Eigentümerwechsels alle relevanten Unterlagen, insbesondere den Vorvertrag, sorgfältig prüft. Falls Unsicherheiten oder Unklarheiten bestehen, sollte unbedingt ein Versicherungsexperte hinzugezogen werden, um sicherzustellen, dass der Versicherungsschutz für das Gebäude auch nach dem Eigentümerwechsel bestehen bleibt.

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Ein weiteres Thema, das bei einem Eigentümerwechsel relevant werden kann, ist die Anpassung der Versicherungssumme. Denn gerade bei einer Veräußerung wird oft festgestellt, dass der Versicherungswert eines Objekts nicht mehr zeitgemäß ist und somit eine Anpassung der Versicherungssumme erforderlich macht. Hierfür ist es ratsam, sich von einem Versicherungsexperten beraten zu lassen.

Denn gerade in Bezug auf die Anpassung der Versicherungssumme oder die Überprüfung der Versicherungsbedingungen kann es sinnvoll sein, sich professionelle Unterstützung zu holen. Beabsichtigt der neue Eigentümer, das Objekt umzubauen oder zu modernisieren, ist es wichtig zu prüfen, ob dies von der bestehenden Police gedeckt ist oder ob eine separate Bauleistungsversicherung erforderlich ist.

Zudem ist es ratsam, sich darüber zu informieren, ob bestimmte Risiken durch die Versicherung ausgeschlossen sind, beispielsweise Schäden durch Hochwasser oder Überschwemmung.

In vielen Regionen Deutschlands ist die Verbreitung der dafür benötigten Elementarschadenversicherung noch sehr schwach ausgeprägt. Der Baustein sollte heutzutage jedoch in keiner Gebäudeversicherung mehr fehlen.

Eine Besonderheit stellt die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung dar. Diese sichert stets nur das Interesse bzw. Vermögen des jeweiligen Eigentümers ab und schützt vor Schadenersatzansprüchen Dritter infolge eines Personen- oder Sachschadens, etwa nach einem Glättesturz.

Da das Haftpflichtrisiko mit dem Verkauf einer Immobilie für den bisherigen Eigentümer entfällt, endet auch dessen Versicherungsschutz automatisch. Käufer müssen sich daher rechtzeitig eigenen Versicherungsschutz besorgen, idealerweise zum Datum des Besitzübergangs.

Fazit:

Ein Eigentümerwechsel wirft hinsichtlich der bedarfsgerechten Versicherungslösung viele Fragen auf, die es zu klären gilt. Hierbei ist es besonders wichtig, sich bereits im Vorfeld einer Transaktion ausführlich zu informieren und gegebenenfalls professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen.

Denn nur so lässt sich sicherstellen, dass das Objekt optimal abgesichert ist und ein passgenauer, werthaltiger Versicherungsschutz auch bei einem Eigentümerwechsel sichergestellt bleibt.

 

 

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Autor: Carsten Wiegel

 

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