Die Ankündigung nach dem Wohngipfel, die Erwerbskosten von Wohneigentum zu senken, indem die Maklerkosten reduziert werden sollen, ist völlig sachfremd. Auch hat es mit der eigentlichen wohnungspolitischen  Baustelle, dem Wohnungsbau, nicht das Geringste zu tun. Für den IVD Berlin-Brandenburg steht fest: Das ist ein bedenklicher Eingriff in die Vertrags- und Berufsfreiheit, bringt Immobilienkäufern nichts und gefährdet tausende Arbeitsplätze.

 

Steiler Anstieg der Grunderwerbssteuer

Über die vergangenen Jahre und Jahrzehnte haben Immobilien in Deutschland deutlich an Wert gewonnen. Preissteigerungen in den Ballungszentren wie Berlin, aber auch die stetige Erhöhung der Grunderwerbsteuer von 2 % auf 3,5 %, auf 5 %, auf 6,5 % hat den Erwerb von Immobilien teuer gemacht. Es ist zwar erwiesen, dass die Erschwinglichkeit für Erwerber aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase und trotz der gestiegenen Nachfrage noch nie so gut war wie heute. Dennoch aber sind Haushalte, die auf der Schwelle von der Miete zum Eigentum stehen, von den Preissteigerungen betroffen. Die Folge: Viele Familien, die ehemals den Sprung ins Eigenheim geschafft haben, können sich das heute nicht mehr leisten.

Was kann die Politik also tun? Der volkswirtschaftlich richtige Ansatz liegt darin, die Ausweitung des Angebots zu fördern. Hier stoßen wir an Kapazitätsgrenzen. Selbst ohne Fachkräftemangel, an dem auch die Wohnungswirtschaft leidet, lässt sich der Immobilienmarkt nicht in wenigen Monaten beeinflussen. Alle Bemühungen kommen nur mit erheblicher Zeitverzögerung zum Tragen. Der volkswirtschaftliche Zyklus ist empfindlich und Fehler der Vergangenheit zeigen auch erst viele Jahre später ihre Konsequenzen. Gleiches gilt aber auch für richtige Entscheidungen.

 

Der Staat profitiert

Wenn man aber nicht das Angebot kurzfristig steigern kann, ist der politische Reflex am Preis zu schrauben durchaus plausibel – und da kommt die Politik wohl oder übel auf die Kaufnebenkosten. Hauptprofiteur dieses Postens ist der Staat. In der Spitze verdient er auf einen Euro Immobilienumsatz 1,14 % Umsatzsteuer sowie 6,5 % Grunderwerbsteuer. Die Reduzierung (der Staatseinnahmen) stellt für die meisten Parteien mit Gestaltungswillen indes keine Option dar.

Bleibt also die Maklergebühr. Die ortsüblichen Provisionen liegen in Deutschland zwischen 5 und 6 %. In den meisten Regionen wird die Provision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt. Die tatsächlich vereinnahmten Provisionen liegen aber je nach Kaufpreis darunter. Auf Sylt, dem vermeintlichen Maklerparadies, fallen im Durchschnitt 2,5 % Provision an. In Brandenburg, jenseits des sogenannten Berliner Speckgürtels, dürfte vorrangig der Verkäufer die Provision zahlen, wenn er denn einen Makler findet, der seinen Auftrag im Käufermarkt übernimmt. In der Politik freilich herrscht die Meinung, dass in angespannten Märkten die Provision grundsätzlich auf den Käufer abgewälzt wird. Andere Märkte finden überhaupt kein politisches Interesse mehr.

 

Jedem Verkäufer ist bewusst, dass die Provision sein Produkt verteuert. Wenn zwei identische Immobilien zum gleichen Preis mit und ohne Maklerprovision angeboten würden, sollte klar sein, welche Immobilie zuerst verkauft sein wird. Insofern überlegt sich jeder Verkäufer genau, ob er seine Immobilie durch die Beauftragung eines Maklers verteuert oder sich zumindest Anteile der Differenz als Kaufpreis in die eigene Tasche steckt. Gerade deswegen verhandeln Verkäufer mit interessanten Immobilien durchweg die Provisionssätze.

 

Jeder Käufer einer Immobilie hat ein finanzielle Schmerzgrenze für eine geplante Immobilienanschaffung und zwar inklusive aller kalkulierten Kosten. „Spart“ er die Maklerprovision, die übrigens auch ihm einen beratenden Immobilienexperten an die Seite bringt, so wird er bereit sein, einen höheren Kaufpreis für die Immobilie zu akzeptieren. Die am Markt vorhandene Bereitschaft, für ein bestimmtes Gut einen bestimmten Maximalpreis zu zahlen, wird politisch komplett ignoriert. Die Einführung des sogenannten Bestellerprinzips samt einer wie von den Grünen vorgeschlagenen Deckelung der Maklerprovision würde an diesem marktkonformen Maximalpreis nichts ändern. Die Kosten also, ehemals als Maklerprovision ausgewiesen, würden größtenteils auf den Verkaufspreis draufgeschlagen werden.

 

Angebotsausweitung statt Bestellerprinzip!

Selbst wenn also das sogenannte Bestellerprinzip nach einem guten Modell zur Entlastung potenzieller Wohnungskäufer klingt – Abhilfe wird es keine bringen. Um den Wohnungsmarkt erfolgreich und nachhaltig entlasten zu können, führt kein Weg an einer Angebotsausweitung vorbei.

Die bloße Umlegung und Deckelung der Provisionen auf unter die Hälfte der heutigen Sätze würde schlichtweg einen funktionierenden und wichtigen Arbeitssektor kaputtmachen. Es geht allein im Immobilienverband Deutschland (IVD) um rund 6.000 Unternehmen mit gut 100.000 Arbeitsplätzen. Diese Arbeitsplätze werden gerade zugunsten eines wohlklingenden, aber umso gefährlicheren Eingriffs in den Markt aufs Spiel gesetzt. Bedauerlicherweise aber scheint das die Politik nicht sonderlich zu beunruhigen, da die meisten der durch ein Bestellerprinzip gefährdeten Arbeitsplätze in mittelständisch geprägten Unternehmen zu finden sind. Und leider wissen wir: Wenn ein Konzern mit mehreren Tausend Mitarbeitern in Schieflage gerät oder schlicht verkauft und saniert wird, ist das in Deutschland Chefsache. Handelt es sich indes um viele kleine Unternehmen mit zusammengenommen ebenso vielen Betroffenen, schert das kaum jemanden in Berlin.

Wer Wohnen als „soziale Frage unserer Zeit“ bezeichnet und politische Vorschläge wie das sogenannte Bestellerprinzip in den gesellschaftlichen Diskurs bringt, ohne deren Folgen und Wirkungsweisen genauer zu durchleuchten, handelt tendenziell und grob fahrlässig. Zudem setzt er sich dem Verdacht aus, Populismus auf Kosten von Minderheiten zu betreiben. Der Duden erklärt den Begriff Populismus als opportunistische Politik, die „die Gunst der Massen zu gewinnen sucht“. Das fällt in dieser Republik nicht schwer, wenn Immobilienmakler die ausgesuchten Bauernopfer sind. Hier heißt es nun gegenzuhalten, als Gemeinschaft, auch im Sinne Ihrer verkaufenden und kaufenden Kunden, mit allen Mitteln und den besten Argumenten. IVD-Mitgliedsunternehmen sind hier bestens vorbereitet von ihrem Berufsverband. Nun spätestens wird es Zeit für alle Immobilienprofis, die sich noch nicht ihrem Berufsverband angeschlossen haben, die Reihen zu schließen.

Nils Werner
Geschäftsführer des IVD Berlin-Brandenburg

 

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