Gemeinschaftsgeschäft

Gemeinschaftsgeschäft mit Teilungsprovision

Gemeinschaftsgeschäft

Zwingende Anpassungen wegen Gesetzesänderung

Das Maklerrecht ist im Dezember 2021 verändert worden. Die wesentlichen Änderungen sind die Einführung der Textform für Maklerverträge über Einfamilienhausgrundstücke und Eigentumswohnungen (§ 656a BGB) und die zwingende Vorgabe, dass Provisionen bei Einfamilienhausgrundstücken und Eigentumswohnungen gegenüber Verkäufer und Käufer in gleicher Höhe vereinbart sein müssen, soweit nicht eine alleinige Innenprovision vorliegt oder die Maklertätigkeit ausschließlich auf einen Suchauftrag zurückzuführen ist.

Wird gegen die neuen Gesetzesvorgaben verstoßen, entsteht kein Provisionsanspruch. Zwischenzeitlich ist eine gewisse Routine im Umgang mit den neuen Regeln eingetreten. Unsicherheit besteht allerdings noch bei deren Auswirkungen auf Gemeinschaftsgeschäfte. Wegen der einschneidenden Bedeutung eines Regelverstoßes (überhaupt kein Provisionsanspruch), müssen die neuen Regeln auch im Gemeinschaftsgeschäft sorgfältig umgesetzt werden

Gemeinschaftsgeschäft: Mehrfamilienhaus, Gewerbeeinheiten, Paketverkäufe oder Baugrundstücke

Die neuen Regelungen für die Form von Maklerverträgen und die Aufteilung der Provision gelten ausschließlich für die Vermittlung von Kaufverträgen über ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung. Das Maklergeschäft bleibt daher unverändert, soweit der Gegenstand der Tätigkeit ein Mehrfamilienhausgrundstück ist, der Verkauf von mehreren Eigentumswohnungen im Paket sowie beim Verkauf von Gewerbeimmobilien oder Baugrundstücken.

In eindeutigen Fällen, beispielsweise dem Verkauf eines größeren Mehrfamilienhauses oder von Gewerbe, das nicht als Einzelwohnung umgenutzt werden kann, sollten im Gemeinschaftsgeschäft die üblichen Mechanismen zur eindeutigen Regelung und Sicherung der Provision eingehalten werden: eindeutige Teilungsquote, eindeutige Arbeitsaufteilung, klare Regelung, welcher Makler welchen Provisionsanteil in Rechnung stellt und die Vereinbarung der Geltung der Geschäftsbedingungen für Gemeinschaftsgeschäfte des IVD als unterstützendes Regelwerk.

Abgrenzungsfälle

Für die Einordnung in diese Kategorien kommt es allerdings auch auf die Käuferperspektive an, weshalb die Abgrenzung in Einzelfällen zu Lasten des Maklers gehen kann. Kauft eine Familie beispielsweise zwei nebeneinanderliegende Eigentumswohnungen, um diese baulich zu verbinden und als eine Wohnung zu nutzen, greifen die verbraucherschützenden Regelungen und müssen zwingend eingehalten werden, will das Maklerunternehmen die Provision nicht verlieren. Ebenso verhält es sich bei einem Zwei- oder Dreifamilienhaus, das vom Käufer zur Nutzung ausschließlich durch seine Familie als Gesamtwohneinheit bestimmt wird. Baugrundstücke sind vom neuen Halbteilungsprinzip zwar ausgenommen, Vorsicht ist aber beim Verkauf von Baugrundstücken mit Restbebauung geboten. Dient diese Restbebauung dem Käufer zur Sanierung oder zum Umbau als Einfamilienhaus, führt es bei Verstoß gegen die neuen Vorgaben ebenfalls zum Verlust der Provision. In solchen Zweifelsfällen sollte daher vorsichtshalber entweder eine Innenprovision vereinbart oder das Halbteilungsprinzip zur Anwendung gebracht werden (Verkäufer und Käufer zahlen jeweils die gleiche Provision).

 

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Gemeinschaftsgeschäft: Einfamilienhausgrundstück oder Eigentumswohnung mit reiner Innenprovision

Weitestgehend unverändert können die bisherigen Geschäftsgebräuche für Gemeinschaftsgeschäfte angewendet werden, wenn ein Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung mit ausschließlicher Innenprovision (die gesamte Provision wird vom Verkäufer gezahlt) angeboten und verkauft werden. Hier ist allerdings zu berücksichtigen, dass bei den genannten Immobilienarten (1 EFH, 1 WE) die Textform für die Provisionsvereinbarung gilt: Die Provisionsregelung mit dem Verkäufer muss schriftlich, per Fax, per E-Mail oder durch andere beiderseitige Textnachrichten, welche die jeweiligen Absendernamen erkennen lassen, vereinbart sein. Das Textformgebot des § 656a BGB gilt auch für die reine Innenprovision sowie bei gewerblichen Vertragspartnern des Maklers. Die Innenprovisionsvereinbarung dürfte aber üblicherweise im Alleinauftrag enthalten sein, der dem Makler vom Verkäufer erteilt wird. Hier kommen häufig wegen der Vorortbesichtigung der Immobilie Formulare zum Einsatz, die unterschrieben werden und daher auf jeden Fall die Textform einhalten. Es empfiehlt sich, dass auch der Makler unterzeichnet und eine unterzeichnete Ausfertigung beim Kunden verbleibt. (Ist der Kunde Verbraucher, sind ihm auch Widerufsbelehrung mit Musterwiderrufsformular auszuhändigen.)

Gemeinschaftsgeschäft: Einfamilienhaus und Eigentumswohnung und Käuferprovision

In dieser Sparte ist das Einhalten der neuen Regelungen der §§ 656a ff. BGB etwas komplizierter. Zunächst sind die Provisionsvereinbarungen mit Verkäufer und Käufer in Textform zu treffen, was insbesondere auf der Käuferseite den Abschluss des Maklervertrags verlangsamt. Es ist eine Provisionsbestätigung des Käufers, zum Beispiel durch E-Mail oder durch unterzeichnete Provisionsbestätigung erforderlich. Vereinzelt weisen Softwareprogramme noch Lösungen auf, die ausschließlich Checkboxen und Häkchen zur Provisionsbestätigung des Käufers vorsehen. Das Häkchen in einer Checkbox kann allerdings keine Textnachricht mit Namensnennung des Käufers ersetzen. Es ist zu empfehlen, die eigene Software als Testkunde einmal zu durchlaufen und zu überprüfen, ob der Kunde eine Provisionsbestätigung in Textform gegenüber dem Maklerunternehmen abgibt.

Ein Makler wickelt das Geschäft im Außenverhältnis alleine ab

Wird die Provision von einem der beiden am Gemeinschaftsgeschäft beteiligten Makler sowohl beim Verkäufer mit ½ der Gesamtprovision vereinbart und in Rechnung gestellt, als auch zu ½ beim Käufer, sind die Provisionsvorgaben rechtssicher eingehalten. Die vereinnahmte Provision wird später zwischen den Maklern intern geteilt.

Zu vermeidende Konstellation

Problematisch ist die Konstellation, dass ein Makler seine Provisionshälfte beim Verkäufer in Rechnung stellt und der andere Makler seine Provisionshälfte beim Käufer. Durch das Gemeinschaftsgeschäft verfügt der Käufermakler über einen abgeleiteten Maklerauftrag des Verkäufers, stellt ihm aber keine Provision in Rechnung. Gleiches ist beim Verkäufermakler spiegelbildlich festzustellen. Über die Gemeinschaftsgeschäftsvereinbarung steht er in einer Rechtsbeziehung zum Käufer, stellt aber nur dem Verkäufer die hälftige Provision in Rechnung.

Diese Konstruktion ist nur dann konform mit dem Halbteilungsprinzip, wenn beide Makler für das Gemeinschaftsgeschäft ein gemeinschaftliches Unternehmen für dieses Provisionsgeschäft unterhalten, zum Beispiel eine GbR gründen und die jeweiligen Provisionsvereinbarungen und -rechnungen im Namen dieser neu gegründeten GbR erstellt werden. Das dürfte allerdings unpraktikabel sein.

Anderenfalls stehen beide im Außenverhältnis selbstständig auftretenden Makler zwar mit beiden Kaufvertragsparteien in einem rechtlichen Geschäftsverhältnis (Auftragskette über das Gemeinschaftsgeschäft) würden aber, gegen das Halbteilungsprinzip verstoßen und nur einer Hauptvertragspartei die Provision in Rechnung stellen. Wegen des Verstoßes gegen § 656c BGB wären die Provisionsvereinbarungen beider Makler unwirksam: „Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen.“ – § 656c, Abs. 1, S.2 BGB.

Empfehlung zum Vorgehen

Betrifft ein Gemeinschaftsgeschäft ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder eine Immobilie, die vom Käufer als eine Wohneinheit für seine Familie gestaltet werden könnte, sind Textform und das Halbteilungsprinzip einzuhalten. Im Gemeinschaftsgeschäft sollte die Provisionsvereinbarung sowohl gegenüber dem Verkäufer, als auch gegenüber dem Käufer durch denselben Makler erfolgen. Bei der Vereinbarung des Gemeinschaftsgeschäfts sollte vorab eine Verständigung erfolgen, welcher der beiden Makler dies ist.

Der andere Makler sollte seinen Kunden um Zustimmung bitten, dessen Kontaktdaten an den Kollegenmakler übermitteln zu dürfen mit Hinweis auf das Gemeinschaftsgeschäft, das federführend und im Außenverhältnis verantwortlich durch den anderen Makler abgewickelt wird. Beim Erbringen der Zuarbeit durch den nichtrechnungslegenden Makler ist stets auf die Tätigkeit für den anderen Makler in diesem Gemeinschaftsgeschäft hinzuweisen, damit die erbrachte Leistung auch dem rechnungslegenden Makler zugerechnet wird. Die Aufteilung der Provision erfolgt anschließend intern.

 

RA und Notar Ulrich Joerss - https://www.joerss.com

Ulrich Joerss
Rechtsanwalt und Notar

Rankestraße 26, 10789 Berlin
Tel.: 030 / 88 00 14 04
Mail: info@JOERSS.com
Web: www.JOERSS.com

 

 Bild: © nmann77 – stock.adobe.com

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