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Hans-Joachim Beck Rechtsberater Referat Steuern IVD Bundesverband

TOP aktuell: Grunderwerbsteuer vermeiden

Die Grunderwerbsteuer ist in den letzten Jahren in fast allen Bundesländern erhöht worden. Damit sie die Grunderwerbsteuer vermeiden vereinbaren viele Käufer für die Einbauküche und das übrige Inventar einen gesonderten Kaufpreis. Die Grunderwerbsteuer wird dadurch niedriger, weil Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nur der Kaufpreis für das Grundstück ist. Dabei stellen sich jedoch mehrere Fragen: Welche Teile des Grundstücks kann man auf diese Weise abspalten? Wann erkennt das Finanzamt die Aufspaltung an? Kann man dies noch nachträglich geltend machen, wenn man keine entsprechende Aufspaltung in dem Kaufvertrag vereinbart hat? Wie wirkt sich dies auf die Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns aus?

Grunderwerbsteuer vermeiden: Welche Teile des Grundstücks kann man abspalten? 

Der Grunderwerbsteuer unterliegt nur der Teil des Kaufpreises, der für das Grundstück gezahlt wird. Nach § 94 BGB gehören zum Grundstück alle Sachen, die mit dem Boden fest verbunden sind, insbesondere also das Gebäude. Zu den wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes gehören alle Sachen, die zu seiner Herstellung eingefügt worden sind, ohne die das Gebäude also nicht funktionstüchtig wäre. Scheinbestandteile, Inventar und Zubehör gehören dagegen nicht zu dem Grundstück.

1.1. Scheinbestandteile, Zubehör und Inventar Grunderwerbsteuer vermeiden

Scheinbestandteile sind gem. § 95 BGB sämtliche Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grundstück verbunden sind. Bei Mietereinbauten kommt es darauf an, ob diese nach Ablauf des Mietvertrages wieder beseitigt werden müssen oder vom Vermieter übernommen werden.

Unter Zubehör versteht man bewegliche Sachen, die nicht Bestandteil des Grundstücks sind, aber dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks dienen sollen und mit diesem in einem räumlichen Zusammenhang stehen. Hierzu gehören beispielsweise Gartengeräten, Fernsehantennen, Einbruchmeldeanlagen und Markisen. Auch Heizöl und andere Brennstoffe gelten als Zubehör. Gem. § 311 c BGB gilt Zubehör als mitverkauft, es sei denn, es wird vertraglich etwas anderes vereinbart.

Möbel gehören zum Inventar. Sollen diese mitverkauft werden, muss dies ausdrücklich vereinbart werden. Hierzu gehören auch Einbaumöbel, die nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind und an anderer Stelle wieder aufgebaut werden können. Die üblichen serienmäßig hergestellten Einbauküchen gehören daher zum Inventar. 

1.2. Außenanlagen vermeiden

Geräteschuppen unterliegen dann der Grunderwerbsteuer, wenn sie ein festes Fundament haben oder Teile von ihnen in das Erdreich eingelassen sind. Fertiggaragen aus Beton unterliegen auch dann der Grunderwerbsteuer, wenn sie kein Fundament haben, weil sie aufgrund ihres Eigengewichts mit dem Boden verbunden sind. Autoabstellätze sind zwar nicht Bestandteile des Gebäudes, sie unterliegen aber der Grunderwerbsteuer, weil sie Bestandteile des Bodens sind. 

1.3. Solaranlagen Grunderwerbsteuer vermeiden

Unabhängig von der Behandlung im Zivilrecht sind Solaranlagen gem. § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 GrEStG für die Grunderwerbsteuer dann keine Bestandteile des Gebäudes, wenn es sich um Betriebsvorrichtungen i.S. des § 68 Abs. 2 BewG handelt. Betriebsvorrichtungen sind Anlagen, die in erster Linie nicht der Nutzung des Gebäudes, sondern der Ausübung eines Gewerbes dienen. Solaranlagen, die warmes Wasser für die Bewohner des Hauses herstellen (Solarthermie), sind keine Betriebsvorrichtungen, sondern Bestandteile des Gebäudes, weil sie der Nutzung des Hauses dienen.

Photovoltaikanlagen (PV-Anlagen), die elektrischen Strom herstellen sind Gebäudebestandteile, wenn sie ausschließlich der Versorgung der Bewohner mit Strom dienen. Wenn ein Teil des Stroms in das Netz eingespeist und verkauft wird, handelt es sich um eine Betriebsvorrichtung. Dies gilt auch für PV-Anlagen, die steuerlich als sog. Liebhaberei gelten oder deren Einkünfte nach § 3 Nr. 72 EStG steuerfrei sind. Denn eine Betriebsvorrichtung setzt nicht voraus, dass die erzielten Einkünfte einkommensteuerpflichtig sind (Beck, Kommentar zur Grunderwerbsteuer, § 2 Rz. 18). Dies gilt jedenfalls für sog. Aufdachanlagen.

Dachintegrierte und fassadenintegrierte Anlagen stellen dagegen in jedem Fall Gebäudebestandeile dar, weil sie zur Herstellung des Gebäudes eingefügt worden sind und damit wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind (§ 93 BGB). Nur in der Einkommensteuer werden sie als selbständige bewegliche Wirtschaftsgüter behandelt, die Betriebsvermögen darstellen. 

1.4. Erhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen und Teileigentum

Mit Urteil vom 16.9.2020 – II R 49/17 – hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass auch der Kaufpreis, der beim Erwerb einer Eigentumswohnung für die Erhaltungsrücklage gezahlt wird, der Grunderwerbsteuer unterliegt. Diese Auffassung halte ich jedoch nicht für richtig. Denn die Erhaltungsrücklage gehört nicht zu dem Grundstück – weder nach dem BGB noch nach § 2 Abs. 2 GrEStG. Gegen Grunderwerbsteuerbescheide für den Erwerb von  Eigentumswohnungen sollte man daher in jedem Fall Einspruch einlegen (vgl. hierzu Beck, Kommentar zur Grunderwerbsteuer §§ 8,9 Rz. 86).   

2. Wie wird der Kaufpreise für die Grunderwerbsteuer aufgeteilt? Grunderwerbsteuer vermeiden

2.1. Aufteilung in dem Kaufvertrag

Um die Aufspaltung des Kaufpreises glaubhaft zu machen, sollte man dem Kaufvertrag eine Aufstellung der miterworbenen beweglichen Sachen beifügen in der man jeweils den Preis angibt. Die Finanzämter übernehmen die Aufteilung in dem Kaufvertrag, wenn die Preise für die beweglichen Sachen angemessen sind und 15 % des gesamten Kaufpreises, höchstens jedoch 50.000 Euro nicht übersteigen.

Um eine Haftung des Verkäufers zu vermeiden, sollte man folgende Formulierung wählen: die Parteien schätzen den Wert der mitverkauften beweglichen Sachen übereinstimmend mit xxx Euro ein. Der Notar ist für die Richtigkeit dieser Einschätzung nicht verantwortlich. 

2.2. Nachträgliche Aufteilung

Hat man die Aufteilung des Kaufpreises in dem Kaufvertrag nicht vereinbart, kann man dies auch noch nachträglich geltend machen. Ist der Bescheid schon ergangen, muss man Einspruch einlegen.

 

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3. Zivilrechtliche Bedeutung der Aufteilung Grunderwerbsteuer vermeiden

Soweit der Kaufvertrag sich nicht auf das Grundstück und das Gebäude bezieht, sondern auf bewegliche Sachen, gilt der in dem Vertrag vereinbarte Haftungsausschluss für Sachmängel des Grundstücks nicht. Für beweglichen Sachen muss deshalb ein eigener Haftungsausschluss vereinbart werden. Im Hinblick auf die Finanzierung ist außerdem zu bedenken, dass das Kreditinstitut nur das Grundstück finanzieren will und nicht die mitgekauften beweglichen Sachen.  

4. Einkommensteuer, Versteuerung des Veräußerungsgewinns Grunderwerbsteuer vermeiden

Der Gewinn aus der Veräußerung beweglicher Gegenstände ist nur dann steuerpflichtig, wenn diese innerhalb von einem Jahr verkauft werden. Handelt es sich um Gegenstände des täglichen Gebrauchs ist ein Gewinn in jedem Fall steuerfrei. 

Handelt es sich um ein vermietetes Grundstück, ist der Gewinn aus dem Verkauf beweglicher Sachen zwar nur dann steuerfrei, wenn die Veräußerung nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren erfolgt. Allerdings gilt auch in diesen Fällen die Befreiung für Gegenstände des täglichen Bedarfs. 

5. PhotovoltaikanlagenGrunderwerbsteuer vermeiden

Einkommensteuer

Handelt es sich bei der Photovoltaikanlage um eine Betriebsvorrichtung, ist der Veräußerungsgewinn immer einkommensteuerpflichtig, auch nach Ablauf der sog. Spekulationsfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, weil kein Grundstück, sondern Betriebsvermögen verkauft wird. Wenn die Anlage die Voraussetzungen des § 3 Nr. 72 EStG erfüllt, ist der Veräußerungsgewinn jedoch einkommensteuerfrei. 

Umsatzsteuer

Da der Verkauf einer PV-Anlage, die eine Betriebsvorrichtung darstellt, nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt, fällt er nicht unter die Befreiung von der Umsatzsteuer gem. § 4 Nr. 9 a UStG. Wenn der Erwerber erklärt, dass er die Anlage weiter betreiben will, handelt es sich jedoch um eine Geschäftsveräußerung im Ganzen, die nach § 1 Abs. 1 a UStG nicht umsatzsteuerbar ist. Der Korrekturzeitraum beträgt fünf Jahre. Der „Null“ Steuersatz des § 12 Abs. 3 UStG findet keine Anwendung, weil der Vorgang nicht steuerbar ist.   

6. GewerberäumeGrunderwerbsteuer vermeiden

Wenn Gewerberäume (des Privatvermögens) zusammen mit beweglichen Sachen, beispielsweise zusammen mit Betriebsvorrichtungen, vermietet werden, ist bei einer Veräußerung innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren nicht nur der Gewinn aus der Veräußerung des Grundstücks, sondern auch der aus der Veräußerung der beweglichen Sachen steuerpflichtig ist. Dies gilt auch dann, wenn die Frist von einem Jahr abgelaufen ist, weil die Gegenstände zur Erzielung von Einkünften verwendet wurden und es sich nicht um Gegenstände des täglichen Gebrauchs handelt. 

 

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Bildnachweis: IVD


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