Grundstückshandel und Hausverwaltung – Mieterschutzvereinbarung im Grundstückskaufvertrag

Der Verkauf von vermieteten Wohnungen steht teilweise unter der Bedingung, dass dem Mieter für einen bestimmten Zeitraum Kündigungsschutz gegen Eigenbedarf oder der wirtschaftlichen Verwertung gewährt wird. Eine solche Mieterschutzvereinbarung kann zwischen Vermieter und Mieter im Mietvertrag oder einem Nachtrag vereinbart werden. Oft wird dies aber auch zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart. Die Verpflichtung des Vermieters, Kündigungsschutz zu gewähren, ergibt sich dabei teilweise aus Förderbescheiden. Ist der Kündigungsausschluss zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart, ist die mieterschutzrechtliche Regelung dem Mietvertrag selbst nicht zu entnehmen. Kündigt der Käufer oder dessen Rechtsnachfolger, unter Verstoß gegen die (kauf-)vertragliche Regelung, kann sich der Mieter dennoch unmittelbar hierauf berufen. Dies entschied der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14.11.2018 – VIII ZR 109/18. Die Regelung im Kaufvertrag begründe ein unmittelbares Recht des Mieters, vom Käufer die Unterlassung der Kündigung zu verlangen. Bei der Vereinbarung handele es sich um einen Vertrag zugunsten Dritter, § 328 BGB.

• Bei im Kaufvertrag zu übertragenden oder übernommenen Pflichten ist darauf zu achten, dass diese auch einem späteren Folgekäufer auferlegt werden. Im Kaufvertrag sollte daher eine Klausel aufgenommen werden wie „…mit der Verpflichtung, diese Pflichten auch seinen Rechtsnachfolgern aufzuerlegen und diese zu verpflichten, ihrerseits den Kaufgegenstand nur unter denselben Bedingungen zu veräußern.“
• Kündigungseinschränkungen außerhalb des Mietvertrags sind unbedingt bei der Verwaltung zu dokumentieren.
• Unabhängig von vertraglichen/behördlichen Kündigungseinschränkungen gilt in Berlin der zehnjährige Kündigungsausschluss für Mietverhältnisse, bei denen die Wohnung an den Mieter übergeben wurde, bevor die Aufteilung nach WEG im Grundbuch eingetragen wurde. Die 10-Jahresfrist beginnt ab Eintragung des ersten Erwerbers nach Aufteilung im Grundbuch (§ 577 a BGB).