Grundstückshandel - Differenzierte Preisabrede für Vorkaufsfälle teilweise unwirksam 3

Grundstückshandel – Differenzierte Preisabrede für Vorkaufsfälle teilweise unwirksam

Wurde eine verkaufte Mietwohnung dem Mieter überlassen (dieses Datum kann vom Mietvertragsdatum abweichen), besteht für den ersten Fall des Verkaufs nach einer späteren Begründung von Wohnungseigentum ein Vorkaufsrecht des Mieters.

Mietervorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 BGB wird im Grundbuch nicht eingetragen und kann teilweise übersehen werden, insbesondere dann, wenn das Anlegen von Wohnungsgrundbüchern unerwartet lange dauerte (zum Beispiel bei Insolvenz des verkaufenden Bauträgers) und alleine aus diesem formellen Grund die Vermietung schon vor der verzögerten Anlegung der Wohnungsgrundbücher erfolgte. Der Erwerb der Eigentumswohnung hat für den Mieter wegen der Eigennutzung einen anderen wirtschaftlichen Wert als der Erwerb durch einen Dritten, der eine vermietete Wohnung erwirbt. Teilweise wird in Kaufverträgen daher eine differenzierte Preisgestaltung aufgenommen, bei welcher ein Abschlag für den Dritterwerber vorgesehen wird, wenn er das Eigentum nicht mietfrei übertragen erhält. In einem solchen Fall hatte ein berliner Mieter das Vorkaufsrecht ausgeübt, den höheren Kaufpreis gezahlt, später vom Verkauf allerdings die Rückzahlung der Preisdifferenz verlangt. Im betroffenen Kaufvertrag war eine Klausel aufgenommen, die vorsah, dass „soweit der Mieter sein Vorkaufsrecht ausübt oder der Verkäufer dem Käufer binnen eines Monats nach Beurkundung nachweist, dass das Mietverhältnis aufgelöst oder gekündigt ist, der eigentliche Kaufpreis gilt; anderenfalls mindert sich der Kaufpreis um 10 %“. Diese Klausel war nur bei den Kaufverträgen des Verkäufers über vermietete Wohnungen mit Mietervorkaufsrecht enthalten. Das Landgericht hatte den Verkäufer auf Rückzahlung der Differenz verurteilt, da die Preisgestaltung eine unzulässige Umgehung und Beeinträchtigung des Mietervorkaufsrechts darstelle, § 577 Abs. 5 BGB. Die hiergegen gerichtete Berufung des Verkäufers wies das Kammergericht mit Urteil vom 02.10.2020 – 17 U 18/18 – zurück. Auch das Kammergericht hält die Preisgestaltung für unwirksam wegen des Verstoßes gegen § 577 Abs. 5 BGB. Das Kammergericht vertritt dabei ausdrücklich eine andere Ansicht als das Bayerische Oberste Landesgericht, welches solche Klausel billigt. Die Revision vor dem Bundesgerichtshof wurde ausdrücklich zugelassen, es ist daher damit zu rechnen, dass im kommenden Jahr eine Klarstellung durch den Bundesgerichtshof zu solchen Klauseln ergeht.

Profitipp: Preisdifferenzierungsklauseln bei Mietervorkaufsrechten sind in Berlin bis auf weiteres risikobehaftet, bestehende Erwerbsabsichten der Mieter sollten daher im Vorfeld geklärt werden, um Vorkaufssituationen zu vermeiden.  

 

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Markenrecht Markenrechte bei der Einrichtung einer Domain beachten

Nicht jede Domain, die verfügbar ist, darf zu eigenen Zwecken genutzt werden. Bei der Registrierung einer verfügbaren Internetdomain für die eigene Homepage sind insbesondere Markenrechte, bestehende Firmenbezeichnungen und fremde Namensrechte zu berücksichtigen. Auch darf die gewählte Domain nicht zu einer irreführenden Täuschung führen (§§ 14 Abs. 2, 130 Abs. 3 Markengesetz; §§ 3,5 UWG). Vor dem Registrieren einer neuen Domain sollte daher nach gegebenenfalls bestehenden Markenbezeichnungen oder bereits bestehenden Unternehmen recherchiert werden, um nicht versehentlich deren rechte zu verletzen. In 2020 entschied das Landgericht München I mit Urteil 17 HKO 3700/20, dass beispielsweise die Domain www.schufa-anwalt.de für einen Rechtsanwalt unzulässig sei, weil in der Domain die allseits bekannte Bezeichnung der Schufa enthalten sei.

Profitipp: Bei der Gründung neuer Unternehmen sollten entsprechende Recherchen bereits vor Festlegung der Unternehmensbezeichnung angestellt werden, um einen einheitlichen Unternehmensauftritt zu sichern.

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Neues WEG-Recht Klage gegen Miteigentümerverhalten nur durch Eigentümergemeinschaft

Verstößt der Miteigentümer in einer Wohnanlage nach WEG gegen die Regeln zur Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums, kann von ihm Unterlassung verlangt werden. In der Vergangenheit konnte dieser Unterlassungsanspruch von jedem einzelnen Miteigentümer geltend gemacht werden. Erst wenn ein Beschluss durch die Gemeinschaft gefasst wurde, gemeinsam vorzugehen, lag die Zuständigkeit bei der Gemeinschaft. Dies hat sich durch Inkrafttreten der Gesetzesänderung im Dezember 2020 geändert: Gemäß § 9a Abs. 2 WEG ist nun bei störendem Verhalten eines Miteigentümers, durch welches das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, immer die Eigentümergemeinschaft als Verband zuständig. Dies gilt auch bei gegebenenfalls noch laufenden Gerichtsverfahren. Dies urteilte das Landgericht Frankfurt a.M. mit Urteil vom 28.01.2021 – 2/13 S 155/19. Im dort entschiedenen Fall klagte ein Miteigentümer gegen einen zweiten Eigentümer auf Unterlassung der dauerhaften Nutzung einer Parkfläche und dagegen, dass der Miteigentümer im Treppenhaus eine Bank abstellte. Im Laufe des Gerichtsverfahrens trat das neue WEG in Kraft, die Klagebefugnis des einzelnen Eigentümers entfiel. Die Klage wurde mit dem Berufungsurteil vom 28.01.2021 abgewiesen. Profitipp: Wegen der Unterlassung eines störenden Verhaltens ist nun der Verband, vertreten durch den Hausverwalter, zuständig. Über ein rechtliches Vorgehen gegen einzelne Eigentümer durch einen Rechtsanwalt oder im Gerichtsverfahren ist eine Beschlussfassung herbeizuführen. Von der vorangegangenen Moderation und der Antragsgestaltung durch den Verwalter wird die Vermeidung unerfreulicher Gerichtsverfahren abhängen.    

 

RA und Notar Ulrich Joerss - https://www.joerss.com

 

Ulrich Joerss Rankestraße 26, 10789 Berlin

Rechtsanwalt und Notar Tel.: 030 / 88 00 1404

Mail: info@JOERSS.com Web: www.JOERSS.com

 


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