Wie steht es um Ihre GwG-Dokumentation?
Zwischen Transparenzregister, dem Verbot von Barzahlungen beim Immobilienkauf und dem Nachweis der Zahlung des Kaufpreises durch Überweisung schwanken die Neuerungen beim GwG und den Dokumenta4onspflichten in 2023 für Maklerbüros.
Zwischen Transparenzregister, dem Verbot von Barzahlungen beim Immobilienkauf und dem Nachweis der Zahlung des Kaufpreises durch Überweisung schwanken die Neuerungen beim GwG und den Dokumentationspflichten in 2023 für Maklerbüros.
Sind Sie auf dem aktuellen Stand?
In 2023 betrifft die wichtigste Neuerung das Sanktionsdurchsetzungsgesetz II und betrifft das Verbot von Barzahlungen bei Immobiliengeschäften. Die wesentlichen aktuellen Themen aus dem GwG im Überblick für Sie:
1. Immer wieder Prüfung durch die Aufsicht Geldwäsche
Alle Immobilienmakler sind gem. § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG besonders Verpflichtete bei der Einhaltung von Sorgfaltspflichten nach dem GwG. Aufgrund des internationalen Drucks gegenüber dem deutschen Gesetzgeber, in Deutschland eine lückenlosere Erfassung von Geldwäschetatbeständen zu erreichen, erfolgen nicht nur weitere Gesetzesanpassungen, sondern auch weiterhin viele Überprüfungen von Immobilienmaklerfirmen.
Seien Sie gut ausgerüstet, wenn eine solche Stichprobenprüfung bei Ihnen im Haus angekündigt wird, indem Sie die Anforderungen des GwG regelmäßig und richtig umsetzen. Der Jahresbericht Deutschland der FATF nennt weiterhin erhebliche Defizite im Immobiliensektor und die Anfälligkeit für Geldwäsche-Aktivitäten.
2. Eintrag im Transparenzregister
Haben Sie Ihren Eintrag im Transparenzregister schon geprüft? Haben Sie einen Account für
das Transparenzregister angelegt? Das Transparenzregister ist im Jahr 2022 zum Vollregister erweitert worden. Jedes Unternehmen in Deutschland, das in einem Register eingetragen ist, muss auch im Transparenzregister einen Eintrag des wirtschaftlich Berechtigten des Unternehmens vornehmen.
Ab 2023 wird die nicht erfolgte Eintragung des wirtschaftlich Berechtigten im Transparenzregister mit einem Bußgeld geahndet. Es gehört demnach zu den Compliance-Vorgaben, den eigenen Transparenzregister-Eintrag richtig zu führen.
3. Zukünftige Erweiterungen beim Transparenzregister
Schon jetzt plant die Bundesregierung weitere Maßnahmen zur Erfassung bestimmter Daten im Transparenzregister. So sollen auch Immobilien, die im Eigentum von juristischen Personen oder Gesellschaften stehen, im Transparenzregister verzeichnet werden.
Zunächst werden die Daten bis Mice 2023 von den Grundbuchämtern uüermittelt. Im zweiten Schritt werden dann u.a. Notare angewiesen, Diskrepanzen zwischen Grundbuch und Transparenzregister anzuzeigen, um eine vollständige Dokumentation zu erreichen.
Im Ergebnis wird das Immobilieneigentum von GmbHs etc. im Transparenzregister erkennbar werden.
4. NEU: Verbot von Barzahlungen bei Immobiliengeschäften
Es gibt eine neue VorschriR im GwG, den § 16a GwG.
Danach ist die Barzahlung bei Immobilienkäufen gesetzlich untersagt. Der Gesetzgeber hat versucht, gleich mehrere Lücken zu schließen. So soll dies nicht nur für den Kauf, sondern auch beim Tausch von Immobilien gelten. Und die Vorschrift erfasst nicht Asset Deals, sondern auch Share Deals. Die Vorschrift lautet:
§ 16a Verbot der Barzahlung beim Erwerb von Immobilien
(1) Bei Rechtsgeschäften, die auf den Kauf oder Tausch von inländischen Immobilien gerichtet sind, kann eine geschuldete Gegenleistung nur mittels anderer Mittel als Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen bewirkt werden. Dasselbe gilt für den Erwerb von Anteilen an Gesellschaften, zu deren Vermögen unmittel-
bar oder mittelbar eine inländische Immobilie gehört.
Interessant ist, dass auch die Bezahlung von Immobilien durch Kryptowerte untersagt wird. Es war bislang schon so, dass die Notare einen Gegenleistung in Kryptowerten in der Regel nicht beurkundet haben. Nun ist diese Gegenleistung auch gesetzlich untersagt. Viele Notare lassen sich deshalb nun den Eingang des Kaufpreises per Banküberweisung nachweisen, bevor die Umschreibung im Grundbuch beantragt wird.
5. Immer wieder aktualisiert: Länderliste
Woher stammen Käufer und/oder Verkäufer? Aus dem Ausland? Ist das Land in einer der sog. Länderlisten verzeichnet?
Auch die Länderliste wird stetig überarbeitet. Hierbei geht es um Personen, die aus den dort genannten Ländern als Käufer oder Verkäufer einer Immobilie stammen und dann den verstärkten Sorgfaltspflichten laut GwG unterliegen.
Einzig die Nationale Risikoanalyse in Deutschland hat weiterhin den Stand von 2019 und ist noch nicht an die internationalen Vorgaben angepasst worden. Achten Sie deshalb besonders auf die Länder, die in der na4onalen Risikoanalyse verzeichnet sind.
6. Bußgelder bei Verstoß gegen interne Sicherungsmaßnahmen
Die internen Sicherungsmaßnahmen nach § 6 GwG umfassen u.a. die Erstellung einer Risikoanalyse, die Erstellung von Organisationshinweisen an die Mitarbeitenden, die Auswahl und Überprüfung der Mitarbeitenden auf Zuverlässigkeit, die Einhaltung der Sorgfaltspflichten und die laufende Schulung der Mitarbeitenden.
Wird eine dieser Maßnahmen nicht durchgeführt, liegt ein Verstoß gegen das GwG vor und wird in den Bußgeldvorschriften des GwG ausdrücklich mit einem Bußgeld belegt.
Wie immer ist es so, dass die Durchsetzung von Verpflichtungen aus einem Gesetz an ein Bußgeld geknüpft ist. Bleiben Sie auf dem Laufenden, was das GwG und die Einhaltung der Vorgaben aus diesem Gesetz angeht.
Empfehlung. Besuchen Sie einmal im Jahr mit allen Mitarbeitenden Ihres Büros eine GwGSchulung.
Über den Autor:
Sven Johns, Rechtsanwalt
Sven Johns hält regelmäßig lebendige und praxisnahe Webinare und Veranstaltungen rund um rechtliche Themen beim IVD Bildungsinstitut.
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