Eine Eigenbedarfskündigung gibt oft Anlass zu Rechtsstreits. In diesem Fall geht es um die Anwendung des Härtefalls.

 

Eigenbedarf vs. Mieterschutz

Der Vermieter einer 73 m² großen Eigentumswohnung in Berlin-Charlottenburg kündigte den langjährig bestehenden Mietvertrag der 80-jährigen Mieterin, die nach Versterben des Ehemannes mit den beiden erwachsenen Söhnen die Wohnung nutzt. Der Vermieter hatte die Wohnung vor wenigen Jahren angekauft und plant, dort mit seiner Ehefrau und den beiden Kindern einzuziehen. Gegenwärtig wohnt der Vermieter auf 57 m².

Das Amtsgericht Charlottenburg gab der Räumungsklage auf Grund der Eigenbedarfskündigung statt. Das Landgericht Berlin hob das Urteil auf. In der Revisionsinstanz hob der BGH das Berufungsurteil des Landgerichts auf und verwies den Rechtsstreit erneut an das Landgericht zur erneuten Entscheidung, da das Urteil rechtsfehlerhaft sei – Urteil 22.05.2019 – XIII ZR 180/18.

 

Härtefall oder nicht?

Der BGH führt aus, dass die Härtefallabwägung durch das Landgericht Berlin unzutreffend erfolgt sei. Der BGH betont, dass selbst wenn eine Härte für den Mieter gegeben sei, stets eine Abwägung gegen die Interessen des Vermieters zu erfolgen habe. Dies habe das Landgericht nicht ausreichend berücksichtigt. Eine beim Mieter bestehende Härte führe nicht automatisch dazu, dass die Kündigung zurückzuweisen sei. Als Gründe für eine beim Mieter vorliegende Härte kommen in Betracht: das Alter des Mieters, die Dauer des Mietverhältnisses, die körperliche und psychische Verfassung des Mieters, der Gesundheitszustand des Mieters und dessen Verschlechterung auf Grund des zu erwartenden Umzugs sowie die Verwurzelung im Umfeld der Wohnung. Ein angespannter Wohnungsmarkt reiche zur Begründung eines Härtefalls nicht aus. Als Interessen des Vermieters, die zu berücksichtigen seien, seien insbesondere dessen Lebensplanung und die Dringlichkeit des Wohnbedarfs zu berücksichtigen.

Zum Verfahren führt der BGH aus, dass die vom Mieter behaupteten Härtegründe vom Gericht zu untersuchen seien, körperliche und psychische Gründe seien durch ein Sachverständigengutachten unter Beweis zu stellen und zu prüfen. Auf der Vermieterseite sei es unschädlich, dass der Vermieter die Wohnung erst kürzlich angekauft habe.

 

Profitipp:

Beim Erwerb von Immobilien zum Eigenbedarf sollte vor Ankauf die Lebenssituation eines dort wohnenden  Mieters geprüft werden. Bei Eigentumswohnungen ist insbesondere zu prüfen, ob der Mieter einen bis zu 10 Jahren geltenden absoluten Kündigungsschutz genießt. Letzterer besteht, wenn dem Mieter die Wohnräume bereits vor Aufteilung in Eigentumswohnungen überlassen worden sind. Die Frist beginnt mit Erstverkauf nach Aufteilung. In Zweifelsfällen ist auch die Dauer einer möglichen Prozessführung zu berücksichtigen, die mit durchschnittlich 12 Monaten zur Kündigungsfrist hinzuzurechnen ist.

 

Ulrich Joerss
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