Der neue IBB Wohnungsmarktbericht zeigt auf, dass Berlin weiter wächst, auch wenn die Bevölkerungszunahme leicht an Dynamik verloren hat. Mit mehr als 3,6 Mio. Menschen stieg die Berliner Bevölkerungszahl 2017 auf ein Rekordniveau seit Ende des Zweiten Weltkrieges. Motor des Wachstums bleibt weiter der Zuzug von außen. Die Verknappung des Angebots an preiswerten Wohnraum ist nicht mehr nur innerhalb des S-Bahn-Rings spürbar. Die Auswirkungen erstrecken sich inzwischen auf die gesamte Stadt und auch über die Stadtgrenzen hinaus. Denn auch das Berliner Umland wächst seit einigen Jahren ähnlich dynamisch wie die Bundeshauptstadt, im Zeitraum 2013-2017 um 5,8% (Berlin: 5,6%).

 

Mehr Wohnungen fertig gestellt

Die Baustatistik verzeichnete erneut Höchstwerte. 2017 wurden in Berlin 15.669 (2016: 13.659, +14,7%) Wohnungen fertiggestellt. Betrachtet man die Wohnungsmarktregion Berlin-Umland insgesamt, waren es 22.315 (2016: 20.411) Wohnungen. Obwohl sich die Bauintensität auf einem Rekordniveau befindet, fehlen weiterhin weit mehr als 100.000 Wohnungen in der Stadt. Die Zahl der Baugenehmigungen stieg in den Jahren bis 2016 stark an, stagnierte dann 2017 allerdings auf einem hohen Niveau von 24.743 (-1,2% gegenüber dem Jahr zuvor) Wohnungen.

Etliche Jahre übertraf die Zahl der Baugenehmigungen für neue Wohnungen die Zahl der Fertigstellungen. Dies führte zu einem erheblichen Bauüberhang, der sich bis Ende 2017 auf 58.990 (Ende 2016: 51.551) Wohnungen belief, die zwar genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt waren.

 

Mieten und Kaufpreise steigen weiter

Die mittlere Angebotsmiete lag im Jahr 2018 berlinweit bei 10,32 EUR/m². Das waren 0,53 EUR/m² bzw. 5,4% mehr als ein Jahr zuvor. Nur noch 9% (Vorjahr: 10%) aller Mietwohnungen im Berliner Stadtgebiet wurden zu einer mittleren Nettokaltmiete von unter 7,00 EUR/m2 angeboten. Angebotsmieten oberhalb von 12,00 EUR/m2 (nettokalt) dominierten 2018 weite Teile der Innenstadt. Auch der Preisanstieg für Eigentumswohnungen setzte sich sowohl für Bestandsobjekte als auch im Neubau ungebremst fort und lag 2018 im Mittel bei 4.200 EUR/m² (Vorjahr: 3.800 EUR/m²). Der Kaufpreis im Neubau übersprang 2018 erstmals die Marke von 5.000 EUR/m2, und dies mit 5.649 EUR/m² deutlich.

 

Bauüberhänge als zeitliches Phänomen

58.990 Wohnungen befanden sich 2017 im Bauüberhang. Dies ist darauf zurückzuführen, dass in den vergangenen Jahren die Zahl der Baugenehmigungen stark anstieg, die Fertigstellungszahlen dieser Dynamik jedoch nur bedingt folgten. Das Schwerpunktthema des IBB Wohnungsmarktberichtes 2018 zeigt, dass der Bauüberhang vor allem ein zeitliches Phänomen ist, welches auf die Dauer der Fertigstellung einer Wohnung zurückzuführen ist. Diese Fertigstellungsdauer liegt im Durchschnitt bei fast zwei Jahren. So wurden 90% der sich Ende 2017 im Bauüberhang befindlichen Wohnungen erst in den Jahren 2015 bis 2017 genehmigt. „Als sehr gering erwies sich der Anteil der sich langjährig im Bauüberhang befindlichen Wohnungen ohne Baubeginn. Es ist davon auszugehen, dass 95% der zum Bau genehmigten neuen Wohnungen auch realisiert werden. Eine mögliche Spekulation spielt demnach, wenn überhaupt, nur eine untergeordnete Rolle“, so Dr. Jürgen Allerkamp.

Den IBB Wohnungsmarktbericht 2018 sowie den dazugehörenden Tabellenband finden Sie unter der Internetadresse www.ibb.de/wohnungsmarktbericht. .

 

 In Kürze:

  • Berliner Bevölkerung mit über 3,6 Mio. Menschen auf Rekordniveau
  • Berlins Umland wächst ähnlich dynamisch wie die Bundeshauptstadt
  • Baufertigstellungen in der Hauptstadt 2017 auf höchstem Jahresstand seit 1998. Dennoch fehlen Wohnungen in hoher Zahl
  • Mittlere Angebotsmiete 2018 berlinweit bei 10,32 EUR/m² (Median)
  • In der Innenstadt fast flächendeckend Angebotsmieten oberhalb von 12,00 EUR/m²
  • Bauüberhänge entstehen durch Dauer der Fertigstellung, nicht durch Spekulation

 

Quelle, Bildquelle: IBB