Im Namen des Gesetzes – was hat sich in 2018 geändert?

Eine zentrale Herausforderung für Immobilienverwalter ist es, dass sie immer up-to-date sein müssen, was Gesetze und deren Änderungen betrifft. Das Spektrum der relevanten Vorschriften ist breit. Eine kleine Auswahl der Gesetzesänderungen stellen wir Ihnen hier vor.

Novellierung der Trinkwasserverordnung

Das Jahr 2018 begann mit einer Novellierung der Trinkwasserverordnung. Die Wichtigste Neuerung für Verwalter betrifft die Anzeigepflicht beim Gesundheitsamt bei Überschreiten des Grenzwerts für Legionellen. Konnte der Verwalter die Meldung bisher noch in die eigenen Hände nehmen, so liegt sie nun in der Verantwortung des Labors. Das hat zur Folge, dass die ohnehin schon engen zeitlichen Grenzen bei Legionellenbefall nun noch mehr zum Tragen kommen. Gut für Verwalter, die sich um diese Fristen nicht persönlich kümmern wollen: Die Neufassung der Trinkwasserverordnung stellt klar, dass ein Verwalter Erfüllungsgehilfen engagieren kann, die in seinem Auftrag agieren. In der Vergangenheit war wiederholt angezweifelt worden, ob es rechtlich zulässig ist, einen Messdienstleister mit der Beauftragung des Labors zu betrauen.

Fernprüfung von Rauchmeldern

Ähnlich kontrovers diskutiert wurde im vergangenen Jahr die Fernprüfung von Rauchmeldern. Nachdem Berlin und Brandenburg als letzte Bundesländer eine Rauchmelderpflicht in ihrer jeweiligen Landesbauordnung verankert hatten, gab es vermehrt Stimmen, die der Ansicht waren, dass eine Fernprüfung von Rauchmeldern nicht konform mit der maßgeblichen DIN 14676 sei. Die Neufassung der DIN, die in diesem Jahr erscheinen wird, räumt etwaige Zweifel aus, indem sie explizite Regelungen für die Fernprüfung festlegt.

Energieausweise

Ein alter Hut scheint dagegen das Thema Energieausweise zu sein. Das Dokument, das die energetische Qualität von Gebäuden belegt, ist bereits seit 2008 verpflichtend. Da die Gültigkeit jedoch auf zehn Jahre beschränkt ist, steht nun im Falle von Verkauf oder Neuvermietung eine Erneuerung an. Und die hat es in sich: Die Anzahl der Fragen hat sich von zwölf auf 17 erhöht. Lediglich eine davon – die nach dem Baujahr – ist komplett identisch. Zudem müssen Aussteller seit Inkrafttreten der EnEV 2014 neue Energieausweise beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) kostenpflichtig registrieren. Dadurch werden stichprobenartige Kontrollen ausgestellter Energieausweise nach einem dreistufigen System ermöglicht.

Ergänzung der Heizkostenverordnung

Auch die Ergänzung der Heizkostenverordnung, wonach die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge mit einem Wärmezähler gemessen werden muss, ist bereits mehrere Jahre alt. Die Praxis zeigt jedoch, dass viele Immobilien auch heute noch nicht entsprechend ausgestattet sind, obwohl dies für eine rechtssichere Verbrauchskostenabrechnung erforderlich wäre. Alle Verwalter, die eine Nachrüstung in Auftrag geben, sollten in Erwägung ziehen, auch für die Heizung einen eigenen Wärmezähler installieren zu lassen. Zumindest eine Messstrecke zur späteren Nachrüstung sollte vorsorglich eingebaut werden, um im Falle einer entsprechenden Gesetzesverschärfung gerüstet zu sein.

Mess- und Eichgesetz

Rechtssicherheit ist auch beim Mess- und Eichgesetz (MessEG) der Knackpunkt. Seit 2015 müssen neue Messgeräte an die nach Landesrecht zuständige Eichbehörde gemeldet werden. Verbrauchswerte von Messgeräten ohne gültige Eichung dürfen für die Abrechnung nicht herangezogen werden. In Fällen, wo dies dennoch geschieht, weist der Messdienstleister in der Abrechnung deutlich auf die fehlende Eichgültigkeit hin. Für den Eigentümer besteht die Gefahr, dass die Abrechnung durch den Nutzer angefochten wird.

Fazit

Energiepolitische Rahmenbedingungen, technischer Fortschritt oder sicherheitsrelevante Bestimmungen werden auch in Zukunft für zahlreiche Veränderungen sorgen. Prominentes Beispiel hierfür ist die EU-Energieeffizienzrichtlinie (EED). Sie wird für den Immobiliensektor gravierende Folgen haben, denn sobald diese europäische Richtlinie in nationales Recht umgesetzt ist, muss die Verbrauchserfassung schrittweise auf kommunikationsfähige Zähler umgestellt werden. Es zeichnet einen guten Verwalter aus, wenn er alle relevanten Vorschriften im Blick hat. Ein cleverer Verwalter weiß, dass es Spezialisten gibt, die ihn dabei unterstützen, wie beispielsweise Messdienstleister.

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Autor: Christopher Intsiful