Neue Regeln für Immobilien-GbR seit dem 01.01.2024
Kein An- oder Verkauf vor Eintragung im neuen Gesellschaftsregister für Immobilien-GbR
Eintragung im Gesellschaftsregister vor Grundstückskauf
Der Gesetzgeber hat das Recht der Personengesellschaften zum 01.01.2024 modernisiert. Neu ist, dass eine GbR seit dem 01.01.2024 im Gesellschaftsregister, das beim Amtsgericht geführt wird, eingetragen werden kann. Neu ist ebenfalls, dass nach der Grundbuchordnung (§ 47 Abs. 2 GBO) Rechte für eine GbR nur noch ins Grundbuch eingetragen werden können, wenn die GbR zuvor im Gesellschaftsregister eingetragen wurde. Soll ein Grundstück durch eine GbR gekauft werden, ist die Eintragung im Gesellschaftsregister also zwingend.
Der Verkauf einer Immobilie durch eine GbR wird in Zukunft auch die Eintragung der GbR zunächst im Gesellschaftsregister und anschließend auch im Grundbuch unter der neuen Bezeichnung „eGbR“ (eingetragene GbR) als verkaufender Eigentümer erfordern. Gegenwärtig sind Eigentümer-GbR in der Regel im Grundbuch unter Nennung der Gesellschafter eingetragen. Wurde in der Vergangenheit durch genau diese Personen ein Grundstück mit notariellem Vertrag veräußert, galten sie gemäß § 899a BGB als Gesellschafter der GbR. § 899a BGB wurde jetzt mit Einführung des Gesellschaftsregisters aufgehoben. Der rechtssichere oder gutgläubige Erwerb von einer GbR kann daher nur noch erfolgen, wenn die GbR im Gesellschaftsregister eingetragen ist und die im Register eingetragenen vertretungsberechtigte(n) Person(en) als Verkäufer handeln. Damit ist auch für den Verkauf einer Immobilie die Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister erforderlich.
Eintragung der Immobilien-GbR im Gesellschaftsregister
Zur Eintragung einer GbR im Gesellschaftsregister ist eine notariell beglaubigte Registeranmeldung erforderlich. Nach dem Notartermin ist mit einer Eintragungsdauer von etwa 2 Wochen zu rechnen. Soll eine Grundbesitz-GbR im Register eingetragen werden, ist außerdem die Anpassung des Grundbuchs an die Registereintragung erforderlich. Bei der Eintragung im Register wird eine Registernummer vergeben und die Gesellschaft als „eGbR“ bezeichnet. Im Gesellschaftsregister ist anzugeben, aus welchen Gesellschaftern die GbR besteht, welche allgemeinen Vertretungsregelungen bestehen und welche konkrete Person vertretungsberechtigt ist. Auch muss die Adresse der Gesellschaft genannt werden. Für die grundbesitzende GbR muss das Grundbuch anschließend berichtigt und an die Eintragung im Register angepasst werden. Für diese Grundbuchanpassung ist eine Bewilligung aller im Grundbuch namentlich eingetragenen Gesellschafter und die Zustimmung der im Register eingetragenen eGbR erforderlich. Die Anmeldung zum Grundbuch muss notariell beglaubigt sein.
Frühzeitige Registeranmeldung und Grundbuchberichtigung – Verzögerungen vermeiden
Um im Falle der Immobilientransaktion keine Zeit zu verlieren, empfiehlt sich, für bestehende Gesellschaften bürgerlichen Rechts, die Grundbesitz halten, rechtzeitig die Registereintragung zu veranlassen und anschließend das Grundbuch anzupassen. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass nach geldwäscherechtlichen Vorschriften auch die Eintragung der GbR und des Grundstücks im Transparenzregister vorgeschrieben sind (Transparenzregister.de).
Auch für den Erwerb einer Immobilie durch eine GbR empfiehlt es sich, die GbR vorher im Gesellschaftsregister eintragen zu lassen. Anderenfalls ist damit zu rechnen, dass die Immobilientransaktion um die Dauer der Eintragung im Gesellschaftsregister verzögert wird.
Zusammenfassung
Seit dem 01.01.2024 können GbR im Gesellschaftsregister eingetragen werden, ähnlich einer GmbH. Für grundbesitzhaltende GbR ist die Eintragung nicht vorgeschrieben. Bei Ankauf oder Verkauf einer Immobilie durch die GbR ist die Registereintragung erforderlich. Transaktionsverzögerungen können durch rechtzeitige Eintragung im Gesellschaftsregister und Anpassung des Grundbuchs vermieden werden.
Über den Autor:
Rechtsanwalt und Notar Ulrich Joerss ist Fachanwalt für Steuerrecht, mit den Schwerpunkten: Maklerrecht, Wettbewerbsrecht, Steuerrecht. Er ist seit vielen Jahren Ansprechpartner des IVD Berlin/ Brandenburg und vermittelt regelmäßig in Weiterbildungen Updates und Informationen für Immobilienmakler und Immobilienverwalter.
