Instandsetzungsforderungen nach genehmigter baulicher Veränderung durch einen Wohnungseigentümer nach der neuen BGH-Rechtsprechung
von Rechtsanwalt Sebastian Wörner
Durch einen Beschluss kann einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums gestattet werden.
Genehmigung eines Anbaus kann Instandsetzungspflicht begründen
In der Praxis nicht bedacht wurden häufig die Folgen, die durch die Gestattung einer baulichen Veränderung durch einen Wohnungseigentümer entstehen. Werden nämlich durch die bauliche Veränderung dem Gebäude Bestandteile hinzugefügt, können diese zum gemeinschaftlichen Eigentum werden. Wenn also z.B. ein Eigentümer einen Wintergarten mit Gestattung der übrigen Eigentümer errichtet, fällt dieser in das Gemeinschaftseigentum, so dass grundsätzlich nach bisheriger Rechtslage auch die Gemeinschaft instandsetzungspflichtig bezüglich des Wintergartens war (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 4. November 2005 –3 Wx 92/05).
Die Problemlage
Für vor Inkrafttreten der WEG-Reform 2020 gefasste Beschlüsse die bestimmten, dass der umbauende Eigentümer sämtliche Folgekosten, insbesondere sämtliche Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des neu installierten Bauteils zu tragen hat, war deren Wirksamkeit umstritten. Grundsätzlich ist ein Beschluss, der ohne Beschlusskompetenz gefasst wird, nichtig. Als Grundlage für die Beschlusskompetenz für einen Beschluss mit dem vorstehenden Inhalt wurde § 16 Abs. 4 WEG in der bisherigen Fassung (a.F.) diskutiert. Nach dieser Vorschrift konnten „im Einzelfall“ die Kosten einer baulichen Maßnahme abweichend von dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel verteilt werden. Da aber sämtliche Instandsetzungskosten/Instandhaltungskosten, die zukünftig in Bezug auf die geänderten Bauteile auf den umbauende Eigentümer abgewälzt werden sollten, liegt ein Einzelfall im Sinne der Vorschrift nicht vor. Damit scheidet § 16 Abs. 4 WEG als Grundlage für die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft aus. Es wurde daher vertreten, dass ein Beschluss, der dem umbauenden Eigentümer auch alle Folgekosten auferlegte, nichtig sei.
Die bisherigen Lösungsansätze
Zur Übertragung der Kostentragung auf den umbauenden Eigentümer auch für die Zukunft wurden diverse, unterschiedliche Lösungsansätze diskutiert und in der Praxis zur Anwendung gebracht:
• Auflösende Bedingung
Die Zustimmung zu der baulichen Veränderung wurde unter der auflösenden Bedingung erteilt, dass der umbauende Wohnungseigentümer bezüglich der von ihm eingebrachten neuen Bauteile zukünftig gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Instandsetzungsansprüche oder Instandhaltungsansprüche oder entsprechende Kostenerstattungsansprüche geltend macht. Für den Fall, dass er solche Ansprüche geltend macht, tritt die auflösende Bedingung ein mit der Folge, dass der Genehmigungsbeschluss entfällt. Da es dann an der notwendigen Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer zu der baulichen Veränderung fehlt, kann jeder Wohnungseigentümer und – nach einer entsprechenden Beschlussfassung zur Vergemeinschaftung – auch die Eigentümergemeinschaft den umbauenden Wohnungseigentümer auf Beseitigung der baulichen Veränderung in Anspruch nehmen.
Eine Beschlussfassung hierzu sah wie folgt aus:
Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dem jeweiligen Sondereigentümer der Wohnung Nummer … gemäß Aufteilungsplan (nachfolgend Berechtigter genannt) die Vornahme folgender baulicher Veränderungen im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums vorbehaltlich folgender Auflagen zu genehmigen:… (Hier ist eine genaue Beschreibung aufzunehmen von Ort, Lage und Art der baulichen Veränderung, zu der Bezug genommen werden kann auf Anlagen wie Pläne, Zeichnungen Angebote etc.).
Die Ausübung dieser Genehmigung erfolgt ausschließlich auf eigene Kosten und Gefahr des Berechtigten. Der Berechtigte leistet Gewähr für die Einhaltung etwa zu beachtender Verkehrssicherungspflichten, öffentlich-rechtlicher Vorschriften und behördlicher Auflagen auf eigene Kosten. Machen Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte von Wohnungseigentümern wegen der oben genannten baulichen Veränderung Eigentümern gegenüber Ansprüche geltend, so ist der Berechtigte zu deren Freistellung verpflichtet. Der Berechtigte hat bis zum … geeignete schriftliche Nachweise vorzulegen, dass die oben genannte bauliche Veränderung von einem Fachunternehmen sowie unter Beachtung sämtlicher technischer und baulicher Vorschriften installiert wurde. Ist eine Baugenehmigung nicht erforderlich, ist hierüber eine Bescheinigung der zuständigen Behörde vorzulegen.
Der Berechtigte verpflichtet sich unter Freistellung der übrigen Wohnungseigentümer zur Tragung der Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung sowie etwaiger damit in Zusammenhang stehender Zusatzkosten in Ansehung der oben genannten baulichen Veränderung. Für den Fall der Nichtigkeit dieser Regelung erfolgt die Zustimmung zur Vornahme der oben genannten baulichen Veränderung unter der auflösenden Bedingung der Geltendmachung des Anspruchs auf Vornahme von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung der oben genannten baulichen Veränderung auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Berechtigten.
• 1-Stimmen-Beschluss
Ein weiterer Lösungsansatz zur Erreichung des Ziels, alleine den umbauwilligen Eigentümer mit Folgekosten zu belasten, war die so genannte „Eine-Ja-Stimmen-Lösung“. Hierbei wurde der Beschluss gleichlautend gefasst, lediglich mit Ausnahme des 3. Absatzes, der ersatzlos entfällt. Einem solchen Beschlussantrag stimmt dann lediglich der umbauwillige Wohnungseigentümer zu. Alle übrigen Wohnungseigentümer enthalten sich.
Nach § 16 Abs. 6 WEG a.F. sind mit allen Kosten, die eine bauliche Veränderung verursacht, alleine diejenigen Wohnungseigentümer zu belasten, die der baulichen Veränderung zugestimmt haben. Dies galt auch für alle Folgekosten. Bei der hier dargestellten Lösung also alleine der umbauwillige Eigentümer.
Die BGH-Entscheidung vom 15. Mai 2020
Diese Lösungsansätze waren bis zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 15. Mai. 2020 – V ZR 64/19 – risikobehaftet, da nicht vorhersehbar war, wie der BGH die Rechtslage beurteilen wird. Diese Unsicherheit hat der BGH mit der Entscheidung, mit der er im Ergebnis eine Mischung aus den dargestellten Lösungen verfolgt, beseitigt:
Der Bundesgerichtshof stellt zunächst den Anwendungsbereich des § 16 Abs. 4 WEG klar:
Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs setzt die Anwendbarkeit des § 16 Abs. 4 WEG voraus, dass die Wohnungseigentümer die Durchführung einer baulichen Maßnahme durch die Gemeinschaft beschlossen hat, für die die Eigentümergemeinschaft Kosten aufzuwenden hat, die verteilt werden müssen.
Der Bundesgerichtshof stellt dann weiter fest, dass es sich bei den infolge einer durch einen einzelnen Eigentümer durchgeführten baulichen Veränderung künftig eintretenden Instandsetzungskosten nicht um solche Kosten handelt. Es fehlt an dem Beschluss der Durchführung einer baulichen Maßnahme. Vielmehr geht es um die Frage, dass künftig entstehende Kosten nicht von der Gemeinschaft getragen werden sollen. Dementsprechend legte der Bundesgerichtshof einen Beschluss, der regelte, dass die Eigentümer, denen das Recht zur baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums eingeräumt wurde und gleichzeitig bestimmte, dass alle Folgekosten von den umbauenden Eigentümern selbst zu tragen sind, als eine Bedingung der Zustimmung zur Durchführung baulicher Veränderungen aus. Ohne dass der Beschluss ausdrücklich anordnete, dass im Falle der Nichtbefolgung der Bedingung die Zustimmung entfallen sollte, legte der Bundesgerichtshof den Beschluss genau dahin aus:
Wenn auch nur eine der Bedingungen, unter denen der Beschluss die Zustimmung zur Durchführung baulicher Veränderung des Gemeinschaftseigentums erteilte, nicht erfüllt wird, fehlt es nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs an einer (wirksamen) Zustimmung. Der Wohnungseigentümer ist dann zum Rückbau einer durchgeführten baulichen Veränderung verpflichtet. Dies gilt auch dann, wenn künftig ein Wohnungseigentümer die Bedingung, die Kosten der Erhaltung der baulichen Veränderung alleine zu tragen, nicht einhält.
In diesem Fall fallen die Kosten der Instandsetzung nicht zu Lasten der Gemeinschaft an. Vielmehr ist der instandsetzungsbedürftige Bauteil durch den umbauenden Wohnungseigentümer zu beseitigen.
Der Bundesgerichtshof hat auch zu der Frage Stellung genommen, wie zu verfahren ist, wenn z.B. wegen einer dringenden Maßnahme zur Erhaltung der Verkehrssicherheit, der Wohnungseigentümergemeinschaft doch Kosten entstehen sollten, die dann auf die einzelnen Wohnungseigentümer zu verteilen wären:
In diesem Fall dürfen nach der Maßgabe des Beschlusses, wonach alleine der umbauende Wohnungseigentümer die Folgekosten zu tragen hat, die übrigen Wohnungseigentümer nicht mit diesen Kosten belastet werden. Diese Kosten sollen dann nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs alleine dem umbauenden Wohnungseigentümer zur Last fallen.
Ein Wohnungseigentümer, der einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums nur unter Verwahrung gegen die Folgekosten zustimmt, ist in Bezug auf die Folgekosten wie ein Wohnungseigentümer zu behandeln, der der baulichen Veränderung nicht zugestimmt hat. Dieser hätte nach dem Gesetz (§ 16 Abs. 6 WEG a.F.) die Folgekosten ebenfalls nicht zu tragen.
Macht ein Wohnungseigentümer, dem eine bauliche Veränderung schon vor dem Inkrafttreten der WEG Reform am 1. Dezember 2020 gestattet wurde, Instandsetzungsansprüche geltend oder verweigert er die Instandsetzung des von ihm geänderten Bauteils, ist daher immer zu überprüfen, ob dem Gestattungsbeschluss der Wille der Wohnungseigentümer entnommen werden kann, dass Bedingung für den Gestattungsbeschluss die Übernahme der Instandsetzungspflicht durch den umbauenden Wohnungseigentümer war. An diesen Beschluss genommen werden, kann die Eigentümergemeinschaft die Instandsetzung ablehnen und den umbauenden Eigentümer zum Rückbau auffordern.
Praxistipp
Nach der Neuregelung durch die WEG-Reform 2020 soll nach der Gesetzesbegründung der Eigentümer, dem eine bauliche Veränderung gestattet wird, schon kraft Gesetzes zur Tragung der Instandsetzungskosten der geänderten Bauteile verpflichtet sein. Bis dies durch die Rechtsprechung bestätigt wird, sollte zur Sicherheit in einem Gestattungsbeschluss immer ausdrücklich formuliert werden, dass der umbauende Eigentümer alle Kosten einschließlich der künftigen Instandsetzungskosten zu tragen hat.
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