Recht: Fehlangaben aus dem Exposé spätestes im Kaufvertrag richtig stellen
Der Verkäufer einer Immobilie haftet dem Käufer für vereinbarte Eigenschaften (§ 434 Abs. 1. Satz 1 BGB). Die vereinbarten Eigenschaften ergeben sich aus den Angaben im Kaufvertrag. Angaben aus Inseraten und Exposés werden nur dann zur vereinbarten Eigenschaft, wenn im Kaufvertrag zumindest eine Andeutung hierzu enthalten ist. Hieran wird es regelmäßig fehlen. Angaben des Maklers werden daher üblicherweise nicht Vertragsgegenstand.
Besondere Sorgfalt ist aber bei den Angaben eines Maklers im Inserat oder Exposé geboten. Bei den hier enthaltenen Angaben handelt es sich nämlich um öffentliche Äußerungen, die nicht nur an den einzelnen Käufer gerichtet sind. Für öffentliche Äußerungen gilt, dass sie die zu erwartende Beschaffenheit des Kaufgegenstands prägen, für die eine Haftung des Verkäufers nach § 434 Abs. 1 Nr. 2 BGB besteht. Der in Grundstückskaufverträgen regelmäßig enthaltene allgemeine Haftungsausschluss kann diese Haftung des Verkäufers nur dann vermeiden, wenn dem Verkäufer und Makler, die Unrichtigkeit der Angabe aus Inserat oder Exposé nicht bekannt war. Sollte sich in das Inserat/Exposé eine bekanntermaßen unrichtige Angabe eingeschlichen haben, ist eine Richtigstellung erforderlich oder ein weitergehender, spezieller Haftungsausschluss, der sich auf die konkrete (Fehl-) Angabe bezieht. Anderenfalls bestünde die Haftung des Verkäufers nach den Regeln der „arglistigen Täuschung“ (§444 BGB). Hierzu entschied der BGH mit Urteil vom 25.01.2019 – V ZR 38/18, dass eine Fehlangabe aus dem Exposé wie „es besteht die Erlaubnis, ….. auf dem hinteren Grundstücksteil … zu errichten …“ weder durch die Übergabe der Bauakte ohne konkreten Hinweis auf die fehlende Bebauungsmöglichkeit berichtigt werde, noch die Haftung dafür durch den Kaufvertragszusatz, dass die Zulässigkeit einer weiteren Bebauung nicht zur vereinbarten Beschaffenheit gehöre. Diese Vereinbarung im Kaufvertrag sei zu allgemein. Der allgemeine Gewährleistungsausschluss greife nicht, da dem Verkäufer die Unrichtigkeit der (Makler-)Angabe bekannt gewesen sei und daher im Rechtssinne eine arglistige Täuschung vorläge, bei welcher der Verkäufer hafte.
Profitipp:
Stellt sich bei genauerer Untersuchung der Immobilie heraus, dass die ersten Angaben des Verkäufers nicht vollständig zutreffen, ist eine konkrete und nachweisbare Richtigstellung erforderlich. Kann die Richtigstellung nicht in nachweisbarer Form vor Beurkundung des Kaufvertrags erfolgen, sollte der Mangel im Kaufvertrag benannt bzw. die Richtigstellung deutlich formuliert werden. Dies sollte um die Vereinbarung ergänzt werden, dass der Verkäufer für die betreffende, hier anzugebende Eigenschaft nicht haftet.
Ulrich Joerss
Rechtsanwalt und Notar
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