Kaufvertrag: Vertragsbestände, Teilungsunterlagen und weitere Unterlagen für den Käufer vorbereiten

Die rechtzeitige Anfrage von Unterlagen für den Kaufvertrag spart allen Beteiligten Zeit und Ärger. Rechtsanwalt und Notar Ullrich Joerss erklärt, worauf es ankommt.

Zeitiges Zusammenstellen

Beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern wird der Käufer Einsicht in sämtliche Mietverträge und alle weiteren Verträge zur Bewirtschaftung der Immobilie verlangen. Diese Unterlagen sollten rechtzeitig zusammengestellt werden, um sie später in der exklusiven Verhandlungsphase unter Verpflichtung auf den Datenschutz zu Prüfung vorlegen zu können.

Beim Ankauf von Eigentumswohnungen verlangen die finanzierenden Banken in der Regel die Vorlage der Kopie einer Teilungserklärung und der Nachträge zur Teilungserklärung sowie einen Grundriss vor der Auszahlung der Finanzierungssumme. Gerade die Suche nach den Nachträgen der Teilungserklärung kann zeitraubend sein, weshalb diese Unterlagen rechtzeitig beim Eigentümer, gegebenenfalls dem Verwalter oder dem Grundbuchamt angefragt werden sollten.

Vermittlung des Kaufvertragsinhalts

Auch bei der Kaufvertragsgestaltung spielt der Makler eine wichtige Rolle. In der Regel fließen seine Informationen wesentlich in den Vertragsentwurf ein. Rechtzeitige Hinweise auf zu berücksichtigende Gegebenheiten beschleunigen die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer. Nicht zuletzt können Auseinandersetzungen zwischen den Kaufvertragsparteien durch rechtzeitige Hinweise und Lösungsvorschläge des Maklers vermieden werden.

Objektbeschreibung und Gewährleistung

Für die Beschreibung des Kaufobjekts im Kaufvertrag haftet der Verkäufer selbst, wenn ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag enthalten ist. Das Objekt sollte daher nur so beschrieben werden, wie es vom Verkäufer auch zugesichert werden kann. Ist die zulässige Nutzungsart nicht sicher, sollte sie im Kaufvertrag nicht genannt sein, also nicht „Baugrundstück“, wenn dies unklar ist. Ein „Zweifamilienhaus“ ist nur dann ein Zweifamilienhaus, wenn Bauordnungsrechtlich zwei getrennte Wohnungen genutzt werden dürfen. Sind dem Verkäufer Mängel bekannt, sollten diese zum Nachweis der Offenlegung im Kaufvertrag benannt werden.

Ungefragt muss ein Verkäufer übrigens Mängel zur Abdichtung des Gebäudes, zu fehlenden Baugenehmigungen, zu ihm bekannten Altlasten oder zu Rechtsstreitigkeiten offenbaren. Gleiches gilt für die nicht gesicherte Nutzungsart oder unklare Grenzverläufe. Begriffe wie „umfassend saniert“ oder „voll erschlossen“ sind haftungsträchtig und sollten schon im Exposé vermieden werden, da sie regelmäßig Missverständnisse hervorrufen.

Will der Käufer die Gewährleistung für bestimmte Umstände erhalten, muss der Verkäufer die Angaben hierzu im Kaufvertrag „garantieren“. Eine „Zusicherung“ des Verkäufers ist im Kaufvertragsrecht seit der Schuldrechtsreform im BGB nicht mehr vorgesehen und bewirkt lediglich eine Einschränkung des Gewährleistungsausschlusses, nicht aber die volle Gewähr des Verkäufers. Da zum Teil nicht bekannt ist, welche Angaben zur Immobilie im Laufe des Verkaufsprozesses, auch durch andere Makler gegebenenfalls erteilt wurden, sollte im Kaufvertrag durch eine Distanzierungsklausel formuliert werden, dass sämtliche außerhalb der Kaufvertragsurkunde erteilten Informationen die nicht ausdrücklich im Kaufvertrag wiederholt sind, keine Auswirkung auf den Kaufvertrag haben.

Übergabezeitpunkt

Für Verkäufer und Käufer ist das Datum der Übergabe regelmäßig von entscheidender Bedeutung für die weitere Planung der Transaktion. Die Übergabe und die Zahlung des Kaufpreises sind stets eng miteinander verbunden. Anhand der Grundbuchanalyse kann eingeschätzt werden, nach welchem Zeitablauf der Verkäufer nach Beurkundung mit der Zahlung des Kaufpreises rechnen kann. Für den Käufer kann wiederum abgeschätzt werden, ab welchem Zeitpunkt er die Immobilie nutzen kann.

Ist eine schnelle Übergabe gewünscht, die noch vor der abgesicherten Kaufpreiszahlung an den Verkäufer liegt, wird ein Notaranderkonto erforderlich werden, dass die Beurkundungskosten aber um etwa bis zu 30 Prozent steigern kann. Üblicherweise wird ein Notaranderkonto nicht benötigt, da es beim üblichen Verkauf keine zusätzliche Sicherheit bietet. Außer bei einer schnellen Übergabe ist das Anderkonto nur noch für sofortige Anzahlungen oder bei Zwangsversteigerungsfällen erforderlich.

Darlegung und Aufsplittung des Kaufpreises

Die Aufspaltung des Kaufpreises kann steuerlich attraktiv sein: Wird bei Eigentumswohnungen der Anteil an der Instandhaltungsrücklage benannt, tritt für diesen Betrag Grunderwerbsteuerfreiheit ein. Werden bewegliche Gegenstände mit der Immobilie verkauft, beispielsweise Küchenmöbel und -geräte, ein Gartengerätehaus etc., ist auch der hierauf entfallende Kaufpreis grunderwerbsteuerfrei, sofern er einzeln dargelegt und realistisch ist. Dies sollte immer mit der finanzierenden Bank abgestimmt werden, da Banken nur den Immobilienerwerb finanzieren und nicht den Ankauf der beweglichen Gegenstände.

Soll die Immobilie später vermietet werden, kann die steuerliche Abschreibung nur für den Kaufpreisanteil des Gebäudes geltend gemacht werden. Realistische Aufteilungen des Kaufpreises in Gebäude- und Grundstücksanteile können die Bestimmung der AfA – Grundlage zugunsten des Käufers erleichtern. Ist der Kaufpreis einmal ungewöhnlich niedrig, kann die Erläuterung der Hintergründe für den niedrigen Kaufpreis den Käufer vor einer späteren Anfechtung des Vertrags wegen einer sittenwidrigen Benachteiligung des Verkäufers absichern. Gleiches gilt für einen ungewöhnlich hohen Kaufpreis. Wird der Hintergrund für die Kaufpreisgestaltung im Kaufvertrag nachvollziehbar dargelegt, kann keine der Parteien die Preisgestaltung im Nachhinein in Abrede stellen.