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Kaufvertragsrecht – Informationen des Verkäufers über eine Gebäudeversicherung

Über bestimmte Umstände muss der Verkäufer eines bebauten Grundstücks den Käufer auch ungefragt informieren. Dies sind beispielsweise Feuchtigkeitsschäden, Schadstoffbelastungen, Abweichungen von Genehmigungen oder Plänen oder Rechtsstreitigkeiten. Erteilt er diese Auskünfte nicht, haftet er auch bei einem Gewährleistungsausschluss für dadurch entstehende Schäden.

Über das Fehlen eine Gebäudeversicherung muss er hingegen nicht ungefragt informieren. Dies stellte der BGH mit Urteil vom 20.03.2020 fest – V ZR 61/19. Hat der Verkäufer allerdings erklärt, dass eine Gebäudeversicherung bestehe, muss er ungefragt über deren Erlöschen unterrichten, so der BGH. Im zugrundeliegenden Fall wurde das verkaufte Haus übergeben und erlitt kurz darauf durch ein Unwetter einen erheblichen Schaden, gegen dessen Eintritt das Gebäude nicht mehr versichert war. Der BGH sprach dem Käufer wegen der fehlenden Information über den mangelnden Versicherungsschutz Ansprüche gegen den Verkäufer zu.

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Auch ein im Verkauf befindliches Gebäude sollte versichert werden. Tritt der Schaden vor Übergabe ein, könnte der Verkäufer beispielsweise nicht mehr erfüllen. Die Versicherung eines verkauften Gebäudes geht bei der Veräußerung automatisch mit Umschreibung des Eigentums im Grundbuch auf den Käufer über (§§ 95, 97 VVG). Wird Leerstand einer Immobilie der Versicherung nicht angezeigt oder sind Beiträge im Rückstand, kann die Versicherung eine Regulierung verweigern.

Form Widerrufsbelehrung bei Verbraucherwiderrufsrecht
Nur bei Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume in Papierform

In nahezu allen Fällen, in denen ein Maklervertrag mit Verbrauchern nicht innerhalb der Geschäftsräume des Maklers abgeschlossen wird, besteht ein Widerrufsrecht. Bei Abschluss des Vertrags über Brief, Telefax, E-Mail und Telefon besteht ein Widerrufsrecht, weil der Vertrag ein sogenannter Fernabsatzvertrag ist. Wird der Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume abgeschlossen, z. B. bei der Besichtigung, besteht ein Widerrufsrecht für Verbraucher wegen eines möglicherweise überraschenden Vertragsschlusses außerhalb der Geschäftsräume. Gemeinsam ist beiden Widerrufsrechten, dass der Verbraucher über sein Widerrufsrecht belehrt und ihm eine Musterwiderrufsformular zur Verfügung gestellt werden muss. (Seit dem 23.12.2020 gilt für einzelne EFH beziehungsweise einzelne Eigentumswohnungen außerdem die Textformvorschrift für den Vertragsschluss selbst.) Im recht aktuellen Urteil vom 26.11.2020 führt der Bundesgerichtshof aus, dass für den dort zugrunde liegenden Fall die Widerrufsberechtigung des Maklerkunden für 12 Monate und 14 Tage bestünde, da ihm die Widerrufsbelehrung nicht ordnungsgemäß in Papierform ausgehändigt wurde. (Der Vertrag mit diesem Kunden wurde außerhalb der Geschäftsräume bei persönlicher Anwesenheit geschlossen.)

Bei Abschluss eines Maklervertrags als Vertrag außerhalb der Geschäftsräume können Widerrufsbelehrung und Musterwiderrufsformular zwar nachgereicht werden, das Nachreichen reicht allerdings nicht per E-Mail. Bei Geschäften außerhalb der Geschäftsräume muss die Widerrufsinformation auf einem sogenannten „dauerhaften Datenträger“ ausgehändigt werden (Artikel 246a § 4 Abs. 2 S. 1 EGBGB). Insbesondere die Aushändigung auf Papier ist ausreichend. Ein dauerhafter Datenträger wäre beispielsweise ein USB-Stick oder eine CD. Es empfiehlt sich daher, die Widerrufsbelehrung nebst Musterwiderrufsformular bei der Exposé-Gestaltung im Exposé aufzunehmen. Ein ausgedrucktes Exposé, das überreicht wird, wird hierdurch automatisch mit den entsprechenden Verbraucherinformationen ausgehändigt. Wird dies nicht berücksichtigt, beträgt die Widerrufsfrist nicht nur 14 Tage, sondern 12 Monate und 14 Tage. Ein Verbraucher könnte den Vertrag solange widerrufen und auch eine gezahlte Provision zurückverlangen. Der BGH führt im Urteil ausdrücklich aus, dass ein Wertersatzanspruch des Maklers bei erfolgtem Widerruf für die erbrachte Leistung nicht besteht, wenn die Verbraucherinformationen nicht ordnungsgemäß erteilt wurden (§ 357 Abs. 8 BGB). Wäre der Vertrag mit dem Makler online abgeschlossen, hätte die Übermittlung von Widerrufsbelehrung/Musterwiderrufsformular als PDF per E-Mail ausgereicht.

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Anlässlich des neuen Maklerrechts sind die Geschäftsabläufe ohnehin anzupassen. Hierbei ist erneut zu kontrollieren, ob Verbraucher stets eine ordnungsgemäße und vollständige Widerrufsbelehrung mit Widerrufsformular erhalten. Bei Vertragsschluss vor Ort, zum Beispiel bei Übergabe eines neuen Exposés bei Besichtigung einer anderen Immobilie müssen Widerrufsbelehrung und Musterwiderruf mit dem Exposé übergeben werden. Bei Vertragsschluss im Fernabsatz (Internet/E-Mail) reicht die Übermittlung mit dem verwendeten Medium, dies ist in der Regel die Versendung per E-Mail.

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Maklerrecht
Zulässige Dauer von Alleinaufträgen

Über die zulässige Dauer von Makleralleinaufträgen herrschte in der Vergangenheit teilweise Unklarheit. Die Rechtsprechung der Oberlandesgerichte hierzu ist uneinheitlich. Mit Urteil I ZR 40/19 hat der Bundesgerichtshof in den vergangenen Monaten für mehr Klarheit gesorgt: Er urteilte für einen Alleinauftrag über den Verkauf einer Eigentumswohnung, dass eine Laufzeit von sechs Monaten jedenfalls zulässig sei. Es bestünden insbesondere keine Bedenken gegen den formularmäßigen Abschluss eines Makleralleinauftrags. Zur Vertragsverlängerung führte der BGH aus, dass eine eigenständige Verlängerung um jeweils drei Monate bei ausbleibender Kündigung zulässig sei. Er bestätigte auch die Zulässigkeit einer Kündigungsfrist von vier Wochen. Der vom Urteil des BGH betroffene Makler hatte die Verlängerungsklausel mit Kündigungsfrist allerdings in einer Anlage zum Alleinauftrag aufgenommen, auf welche nicht deutlich Bezug genommen wurde. Aus diesem Grund war vorliegend die inhaltlich zulässige Klausel nicht ausreichend für den Eintritt der Verlängerung.

Kernaussagen BGH zum Alleinauftrag:

  • Üblicher Alleinauftrag als Formular beziehungsweise AGB zulässig
  • Laufzeit von sechs Monaten zulässig
  • Verlängerung je drei Monate zulässig, wenn nicht mit 4 Wochenfrist gekündigt wird
  • Bei Spezialimmobilien mit langer Umschlagdauer auch längere Grundlaufzeit zulässig
  • Schadenersatz bei Verstoß in Höhe der Provision nur möglich bei Beweis über abschlussbereiten Käufer, der fähig ist, den Vertrag zu erfüllen und der eine Provision gezahlt hätte
  • AGB müssen deutlich als Vertragsgrundlage benannt werden.

 

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Ulrich Joerss Rankestraße 26, 10789 Berlin
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