Keine Kündigung wegen Wohnungsüberlassung an Lebensgefährten

Die vollständige Gebrauchsüberlassung einer Mietwohnung an einen Dritten berechtigt den Vermieter nach erfolgter Abmahnung zur Kündigung, §§ 543 Abs. 2, 573 Abs. 1, Abs. 2 BGB. Von der vollständigen Wohnungsüberlassung ist die nur teilweise Untervermietung zu unterscheiden. Beides bedarf der Genehmigung des Vermieters. Zu deren Erteilung ist der Vermieter allerdings teilweise verpflichtet, beispielsweise dann, wenn keine Nachteile für den Vermieter zu befürchten sind und der Mieter ein berechtigtes Interesse vorweisen kann, zum Beispiel vorrübergehende finanzielle Entlastung.

Gebrauchsüberlassung versus Untervermietung

Die Hürden für eine vollständige Gebrauchsüberlassung sind dabei höher als bei der Untervermietung. Zur Überlassung an den Lebensgefährten ist der Mieter aber auch berechtigt, wenn er diesen (mit oder ohne Zustimmung des Vermieters) in der Wohnung aufgenommen hat und selbst zeitweise abwesend ist. Hier könne nicht einmal davon ausgegangen werden, dass die Überlassung an den Lebensgefährten eine Überlassung an einen Dritten gemäß § 540 Abs. 1 BGB sei. Die Räumungsklage des Vermieters wies das LG Berlin mit Beschluss vom 16.05.2017 – 67 S 119/17 daher in der Berufungsinstanz zurück.

Profitipp

Bei Verstößen gegen das Mietverhältnis sollte außer bei erheblicher Gefährdung anderer Rechtsgüter oder ausreichendem Zahlungsrückstand stets eine Abmahnung (mit Zustellnachweis) erklärt werden. Dies dient nicht nur der Rechtssicherheit für eine nachfolgende Kündigung, sondern trägt in vielen Fällen auch zur Aufklärung des Sachverhalts bei.

Ulrich Joerss
Rechtsanwalt und Notar
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