Verhandlung des Bundesgerichtshofs zu Makler-Reservierungsvereinbarungen

Makler-Reservierungsvereinbarung

Neue Entscheidung nach Verhandlung am 09.02.2023 für den 20.04.2023 erwartet

Viele Maklerkunden wünschen eine Reservierungsvereinbarung zur Absicherung des Immobilienankaufs. Der Abschluss einer wirksamen Reservierungsvereinbarung muss sich allerdings an komplexen rechtlichen Vorgaben messen lassen.

Zur wirksamen Begründung eines Ankaufsrechts wäre in formeller Hinsicht die Beurkundung durch einen Notar durchzuführen (§ 311 Abs. 1 BGB). Die übliche Reservierung durch den Makler dient daher dem Aussetzen der Vermarktung, begründet jedoch weder ein Ankaufsrecht, noch eine Veräußerungspflicht. Zur Vermeidung von Täuschungen ist der Kunde darüber aufzuklären.

Eine Reservierungsgebühr von mehr als 10 % der Provision begründet bei Verbrauchern nach der Rechtsprechung des BGH bereits einen solchen wirtschaftlichen Druck, der ebenfalls zur Beurkundungsbedürftigkeit der Reservierungsvereinbarung selbst führt. Wird eine Reservierungsgebühr von maximal 10 % vereinbart, bedarf es zwar keiner Beurkundung, aber einer individuellen Vereinbarung, wenn die Gebühr bei ausbleibendem Ankauf dem Makler zustehen soll.

Grund hierfür ist, dass ein Maklerhonorar nach der gesetzlichen Vorgabe erst bei Abschluss des Kaufvertrags entsteht. Eine hiervon abweichende Vereinbarung kann nicht in einem Formular vereinbart werden, welches wegen der Vorformulierung als unwirksame allgemeine Geschäftsbedingung gelten würde (§ 307 Abs. 1 BGB). Schließlich ist die Zustimmung des Verkäufers erforderlich, um nicht die Tätigkeitspflicht aus dem Alleinauftrag zu verletzen.n.

Über eine solche Konstellation hat der Bundesgerichtshof am 09.02.2023 verhandelt. Das Urteil wurde für den 20.04. angekündigt. Es bleibt abzuwarten, ob der Bundesgerichtshof diese Vorgaben für Makler-Reservierungsgebühren vereinfacht. Die jetzt anhängige Klage hatte ein Makler in Dresden erhoben, gerichtet auf Zahlung der Reservierungsgebühr in Höhe von 14,37 % der Provision. Der Ankauf blieb aus. Das Landgericht Dresden hatte die Revision ausdrücklich zugelassen, weshalb der Bundesgerichtshof die gegenwärtigen Vorgaben für Reservierungsvereinbarungen nun auf den Prüfstand stellen wird.

Checkliste Reservierungsvereinbarung, gegenwärtige Rechtslage:

1. Reservierungsgebühr max. 10 % der Provision
2. Zustimmung Verkäufer zur Reservierung
3. Hinweis auf fehlendes Ankaufsrecht
4. Rückzahlbare Reservierungsgebühr oder Individualvereinbarung bei verfallender Gebühr (Widerrufsvorschriften beachten)

Makler-Reservierungsvereinbarung