Makler-Reservierungsvereinbarungen

Makler-Reservierungsvereinbarungen – Darauf müssen Sie achten

Strenge Anforderungen wegen restriktiver Rechtsprechung

Die Reservierung des Immobilienankaufs ist vor allem bei Kunden beliebt. Sagt die besichtigte Immobilie dem Käufer zu, möchte er sichergehen, dass keine andere Person den Vortritt erhält. Regelmäßig werden Immobilienmakler daher gebeten, Immobilien zu reservieren.

Die Reservierung dient teilweise auch der Vorbereitung einer aktuellen Kaufpreisfinanzierung. Auch für den Makler kann eine Reservierung Vorteile bieten. Die endgültigen Verhandlungen können abgeschlossen oder der notarielle Kaufvertrag vorbereitet werden.

Um eine gewisse Verlässlichkeit der Reservierung zu erzeugen, wird häufig auf die Zahlung einer Reservierungsgebühr zurückgegriffen. Tatsächlich werden an eine wirksame Reservierungsvereinbarung aber hohe Anforderungen gestellt, die in der Praxis nicht leicht umzusetzen sind.

Alleinauftrag und Zustimmung des Eigentümers

Eine Reservierung funktioniert nur dann, wenn der Makler allein beauftragt ist. Der Alleinauftrag erzeugt für den Makler aber Handlungspflichten. Ohne Zustimmung des Eigentümers darf er seine anderweitere Tätigkeit für den Reservierungszeitraum nicht aussetzen.

Daher ist die Zustimmung des Eigentümers einzuholen. Dies kann entweder durch Unterzeichnung des Reservierungsformulars erfolgen oder durch parallele Abstimmung mit dem Verkäufer. Gegenüber dem Reservierenden sollte darauf hingewiesen werden, dass die Reservierung erst mit Zustimmung des Eigentümers wirksam wird.

Zulässige Höhe einer Reservierungsgebühr

Die Ernsthaftigkeit des Kaufinteressenten wird oftmals dadurch unter Beweis gestellt, dass er eine Reservierungsgebühr zahlt. Ist diese Reservierungsgebühr allerdings hoch, erzeugt sie bereits wirtschaftlichen Kaufdruck. Wegen des erzeugten Kaufdrucks muss in solchen Fällen die Beurkundungspflicht eingehalten werden, die § 311b BGB für Immobilienkaufverträge vorsieht.

Der Bundesgerichtshof zieht die Grenze zur Beurkundungsbedürftigkeit gegenwärtig bei 10 % der Maklerprovision. Liegt die Reservierungsgebühr darüber, ist die Vereinbarung nur wirksam, wenn sie beurkundet würde. Interessanterweise wird die Höhe der zulässigen Reservierungsgebühr im Verhältnis zur Provision bemessen und nicht im Verhältnis zur Kaufsumme, wie es beispielsweise bei Bauverträgen von der Rechtsprechung vorgenommen wird.

Rückzahlung oder Einbehalt der Reservierungsgebühr

Unproblematisch sind die in zulässiger Höhe vereinbarten Reservierungsgebühren, wenn der Kaufinteressent sie bei ausbleibendem Kaufvertragsschluss zurückerhält. Soll die Reservierungsgebühr beim Verkäufer oder Makler verbleiben, muss eine solche Vereinbarung individuell ausgehandelt werden, um wirksam zu sein.

Wird ein Formular verwendet oder gibt der Immobilienmakler die Reservierungsvereinbarung vor, kann nach gegenwärtiger Rechtsprechung nicht wirksam vereinbart werden, dass der Makler die Reservierungsgebühr für seine vergebliche Reservierungstätigkeit oder für entgangene Gewinnchancen behält. Ein Reservierungsformular muss sich an den Vorgaben des AGB-Rechts der §§ 307 ff BGB messen lassen.

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind in den Fällen unwirksam, in welchen sie vom gesetzlichen Leitbild eines gesetzlichen bestehenden Vertragstyps abweichen. Der Maklervertrag sieht in § 652 Abs. 1 BGB eine Honorierung des Maklers eben nur im Erfolgsfalle vor, nicht bei ausbleibendem (Kauf-)Vertrag. Eine beim Makler verbleibende Reservierungsgebühr würde hiergegen verstoßen. Formularvereinbarungen über nicht rückzahlbare Reservierungsgebühren sind daher unwirksam – Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.09.2010 – III ZR 21/10.

Transparente Gestaltung der Reservierung

Rechte und Pflichten zum Ankauf oder Verkauf einer Immobilie können wegen der erheblichen wirtschaftlichen Bedeutung nur durch notariell beurkundete Vereinbarung begründet werden (§ 311b BGB). Eine Reservierungsvereinbarung begründet daher für den Verkäufer weder die Verpflichtung zum Verkauf der Immobilie, noch für den Käufer die Pflicht zum Ankauf.

Wegen des Transparenzgebots für Unternehmer, sowohl nach dem Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen (§ 307 I BGB), als auch nach den Wettbewerbsvorschriften (§§ 3,5 ff. UWG), muss in einer Reservierungsvereinbarung hierauf hingewiesen werden. Anderenfalls wäre die Vereinbarung unwirksam oder könnte angefochten werden. Es empfiehlt sich daher ein kurzer Hinweis auf das fehlende Ankaufsrecht und die fehlende Verkaufsverpflichtung aus der Reservierungsvereinbarung.

Widerrufsrechte

Wird die Reservierungsvereinbarung unter Einsatz von Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen (E‑Mail) oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers, haben Verbraucher eine Widerrufsmöglichkeit, auf die sie hingewiesen werden müssen.

Dies wird in der Praxis allerdings oft vernachlässigt, da der Reservierungsvereinbarung faktisch eher die Bedeutung einer Absichtserklärung zukommt. Sofern eine vollständig wirksame Reservierungsvereinbarung abgeschlossen werden soll, ist auch das Widerrufsrecht zu berücksichtigen.

Zusammenfassung

Eine praxistaugliche Reservierungsvereinbarung sollte den Hinweis enthalten, dass sie erst mit Zustimmung des Eigentümers wirksam wird. Eine vereinbarte Reservierungsgebühr, welche die Ernsthaftigkeit des Kaufinteresses untermauert, sollte rückzahlbar gestaltet werden.

Die zulässige Höhe einer Reservierungsgebühr ist zu beachten. Es empfiehlt sich ein Hinweis darauf, dass kein Ankaufsrecht begründet wird. Abhängig vom Ort und der Form des Vertragsschlusses sind Formalitäten für Widerrufsrechte bei Verbrauchern einzuhalten. Gegenwärtig beschäftigt sich der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Verfahren mit der Prüfung der von ihm entwickelten Anforderungen an Reservierungsvereinbarungen.

Mit einer wesentlichen Neugestaltung ist aber nicht zu rechnen. Das Urteil ist für Ende April 2023 angekündigt. Diese Entwicklung muss beobachtet werden.
Checkliste

• Reservierungsgebühr max. 10 % der Provision
• Zustimmung Verkäufer zur Reservierung
• Hinweis auf fehlendes Ankaufsrecht
• Rückzahlbare Reservierungsgebühr oder

Individualvereinbarung bei verfallender Gebühr (Widerrufsvorschriften beachten)

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