Mensch & Maschine – Baufinanzierung und Immobilienpreis-Einwertung

BauFi Direkt ist seit über 20 Jahren am Markt und nimmt den eigenen Slogan „Baufinanzierung mit Langzeitzufriedenheit“ in der täglichen Arbeit sehr ernst. Eine IT-gestützte Daten- und Marktanalyse ist grundlegend, aber nicht allein entscheidend für die Immobilienpreis-Einwertung.

Entscheidende Unterschiede in der Beratung erzielen

Das marktweite Recherchieren der besten Konditionen wird mittlerweile vom Verbraucher als selbstverständlich angesehen. Entscheidende Unterschiede in der Beratung erzielt man hingegen durch intelligente Finanzierungskonzepte und persönliche Kontakte zu den kreditgebenden Banken- und Sparkassen. In einem vertrauensvollen Gespräch werden erfahrungsgemäß mehr Wege im Sinne des Darlehensnehmers gesucht, statt nur stur den Computer nach Scorings zu befragen.

Rolle des Vermittlers – das menschliche Moment

Was ist nun die Rolle des Vermittlers? Nur wenn es ihm gelingt, immer wieder Win-Win-Situationen herzustellen, entwickeln sich verlässliche Beziehungen zu den kreditgebenden Banken – und nur, wenn sich das Finanzierungskonzept als dauerhaft tragbar und clever erweist, empfehlen die Endkunden den Vermittler weiter.

Das menschliche Moment ist also wichtig, ja geradezu existentiell für den Finanzierungsvermittler. Und dies nicht nur beim Finanzierungsangebot, sondern auch bereits bei der Frage der Immobilienpreis-Einwertung. Sie ist ein wichtiger Parameter für das Finanzierungsangebot. Eine wertvolle Basis dafür liefern die zahlreichen State of the Art-Tools und Datenbanken, die BauFi Direkt angebunden hat, um den Wert der zu finanzierenden Liegenschaft einordnen und ins Verhältnis zur Kreditsumme setzen zu können.

Schwachstellen von IT-Tools

Die jahrzehntelange Erfahrung mit den Datenbanken und IT-Bewertungstools zeigt aber die folgenden Schwachstellen auf:

• Time Gap – viele Daten wandern erst mit einem Verzug von 3 bis 12 Monaten in die Statistiken. Der Häuserpreisindex des Statischen Bundesamtes für 2017 ist im März 2018 beispielsweise noch nicht fertiggestellt. Gerade im sehr volatilen Berliner Immobilienmarkt können sich in einer Zeitspanne von 6 Monaten ganze Universen verschieben.
• Mikrolage – Die Statistiken weisen zwar erzielte Preise pro Stadtteil aus – die Mikrolage wird aber nur sehr unzureichend erfasst. Und gerade diese ist sehr entscheidend für die Wertentwicklung der jeweiligen Immobilie undsomit auch für die Finanzierungsbausteine wie Eigenkapitalrate und Tilgungssatz.
• Neubau / Bestand – Einige Statistik-Plattformen unterscheiden bei den Quadratmetern nicht ausreichend zwischen Neubau und Bestandsimmobilie. Zwischen diesen beiden Kategorien liegen gerade im Großraum Berlin echte Welten und hier muss unbedingt differenziert werden, um dem Immobilienvorhaben gerecht zu werden.
• Antizipierte Trends – Die Gentrifizierung, die wir bereits in Quartieren wie Mitte oder Prenzlauer Berg erlebt haben, ist mit hoher Wahrscheinlichkeit für weitere angrenzende Stadtteile zu erwarten. Die Verdrängungsbewegung wird sich auf die Miet- und somit auch Kaufpreise niederschlagen. Diese für die Zukunft erwarteten Entwicklungen können von den Statistiktools nicht gut abgebildet werden.
• Spezifizierung des Immobilientypus oft nur unzureichend – Für den Immobilienwert ist der genaue Zuschnitt (Zimmeranzahl) sowie die Ausstattung (Balkon, Parkplatz etc.) extrem wichtig. Nicht immer bezieht die statistische Basis der Daten diese Umstände ein.
• Marktentwicklung insgesamt – Wie viele Bauüberhänge gibt es? Wie viel größer oder kleiner ist das Wohnungsangebot der Stadt insgesamt als die Nachfrage? Dieser Hinweis auf die Marktsättigung insgesamt kann ein wichtiger Hinweis für die Wertentwicklung von Immobilienprojekten sein, der aber in Bewertungstools nicht berücksichtigt wird.

Statistik – erst durch den Menschen wird sie zur wertvollen Vergleichsmöglichkeit

Statistik besteht eben zumeist darin, Mittel- oder Durchschnittswerte zu finden. Diese geben zwar oft eine wertvolle Vergleichsmöglichkeit, aber einem Immobilienprojekt wird man oft erst gerecht, wenn die menschliche Erfahrung hinzukommt. Sie gleicht die Informationslöcher bzw. die zeitlichen Lücken aus. Gerade wir im Raum Berlin/Brandenburg erleben es regelmäßig, wie sich die Situation am Immobilienmarkt rasant verschiebt.

Schlagzeilen, die dieses komplexe Thema in kurze Worte fassen wollen, widersprechen sich nicht selten. Kürzlich noch wurde Berlin von der Beratungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers zur attraktivsten europäischen Stadt für Immobilieninvestoren im Jahr 2018 erklärt (Spiegel), während wenige Tage später sinkende Immobilienpreise in Berlin ausgemacht werden. Die Prognosen sind nicht deckungsgleich – umso wichtiger ist die sachkundige Bewertung des individuellen Projekts.

Rundum gut aufgestellt

Für uns als Immobilienvermittler ist es an dieser Stelle ein enormer Vorteil, seit Jahrzehnten über eine tiefe Kenntnis der Stadt und ihrer sozioökonomischen Hintergründe zu verfügen.

Uns gelingt es aufgrund dieses angehäuften Wissens, unserer persönlichen Bankkontakte – und natürlich auch mit Hilfe der modernsten Bewertungstools, Finanzierungen zu konzipieren, die unserem eigenen hohen Anspruch genügen: „Baufinanzierungen mit Langzeitzufriedenheit“.

Oder anders ausgedrückt: „Real Estate“ auf äußerst realem Grund!

Autor: André Mende