Mieterliste als Kaufvertragsanhang

Die Kaufvertragsparteien hatten dem notariellen Vertrag eine Mieterliste als Kaufvertragsanhang beigefügt, welche die Namen der Mieter enthielt und auch die einzelnen Warmmieten und die Betriebskosten. Im Vertrag hieß es: „Mietverhältnisse sind bekannt und werden übernommen.

Eine Kopie der Aufstellung der Mietverhältnisse ist dieser Urkunde als Anlage beigefügt… Der Veräußerer wies den Erwerber darauf hin, dass ihm nicht alle Originalmietverträge vorliegen.“ Später stellte sich heraus, dass die tatsächlichen Mieteinnahmen unter den Angaben aus der Vertragsanlage lagen.

Der Käufer forderte vom Verkäufer daher Schadensersatz. Das OLG Köln verurteilte den Verkäufer, da sich aus der Anlage zum Kaufvertrag eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Jahresnettomiete im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses ergäbe – Urteil 29.11.2018 – 3 U 24/18.

Für eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB reiche es aus, wenn im Kaufvertrag auf einen Mietvertrag oder eine Mieterliste Bezug genommen werde. Die Inbezugnahme ergäbe sich insbesondere aus der Eigenschaft als Anlage zum Kaufvertrag.

Bei der vorliegenden Konstellation hätte zum Ausschluss der Haftung eine ausdrückliche Erklärung im Vertrag aufgenommen werden müssen, dass keine Haftung für die beigefügte Liste übernommen werde. Dies war nicht der Fall. Alleine der Hinweis des Verkäufers darauf, dass ihm nicht alle Verträge im Original vorlägen, sei nicht ausreichend.

Profitipp:

In einem Kaufvertrag sind nicht nur vom Verkäufer offenbarte Mängel zu definieren, sondern käuferseits auch von ihm für wesentlich erachtete Erwartungen an die Immobilie, wenn er für die Nichteinhaltung spezieller Umstände die Haftung des Verkäufers erwartet.

Autor:

Ulrich Joerss
Rechtsanwalt und Notar in Berlin
Spezialist für Makler- und Immobilienrecht

Foto: ©  Ulrich Joerss