Wird eine vermietete Immobilie veräußert, wird der Erwerber üblicherweise auch der Vermieter. So sieht es § 566 Abs. 1 BGB vor: „Kauf bricht nicht Miete“. Aus diesem Grund ist schließlich darauf zu achten, dass der bisherige Verkäufer auch der Vermieter war. Anderenfalls kann es Schwierigkeiten beim Eintritt des Erwerbers in die Vermieterstellung geben.

 

“Kauf bricht nicht Miete”

Mit einer neuen Konstellation beschäftigte sich nun der Bundesgerichtshof: Zwei Miteigentümer waren Vermieter, später veräußerte ein Miteigentümer seinen Anteil an den anderen Miteigentümer, der auf diese Weise Alleineigentümer wurde. Auf diese Konstellation trifft die Regelung des § 566 Abs. 1 BGB nach Ansicht des BGH weder direkt noch analog zu, weshalb in dieser Konstellation der veräußernde Miteigentümer Vermieter bleibt – BGH, Beschluss 09.01.2019 – VIII ZB 26/17. Will der veräußernde Miteigentümer in dieser Konstellation seine Pflichten als Vermieter beenden, bedarf es einer Vertragsanpassung unter Zustimmung des Mieters. Zur Abfederung eines Vermieterrisikos wäre neben der üblichen Vollmacht im Kaufvertrag zugunsten des Erwerbers denkbar, dass letzterer Sicherheiten für den Veräußerer stellt, beispielsweise eine Bürgschaft.

 

Profitipp:

Zur Beendigung der Haftung des bisherigen Vermieters ist es übrigens in den üblichen Verkaufsfällen erforderlich, dass der Veräußerer dem Mieter den Übergang der Eigentümerstellung auf den Erwerber anzeigt (§ 566 Abs. 2 BGB).

 

Ulrich Joerss
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