Der Umgang mit einem Modernisierungszuschlag bei einer Mietspiegel-Mieterhöhung
In vielen Mieterakten ist er zu finden: Der Modernisierungszuschlag.
Sie finden diesen häufig in Schreiben an Mieter, in denen dem Mieter die Zusammensetzung der Miete – meist nach Durchführung einer Modernisierung – mitgeteilt wird, etwa wie folgt:
Nettokaltmiete: 500 €
Modernisierungszuschlag: 125 €
Betriebskostenvorauszahlung: 230 €
Gesamtmiete: 855 €
Hieraus stellen sich dann mehrere Fragen, wenn Sie vorhaben, eine mit dem Mietspiegel begründete Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete durchzuführen.
Die Ausgangsmiete
Zunächst stellt sich die Frage, in welcher Höhe zurzeit, also vor einer Mieterhöhung, die Nettokaltmiete geschuldet ist. In obigem Beispiel stellt sich die Frage, ob Sie von einer Nettokaltmiete i.H.v. 500 € ausgehen oder ob der aufgeführte Modernisierungszuschlag in die Nettokaltmiete hineinfällt und damit die Nettokaltmiete schon 625 € beträgt. Die Beantwortung der Frage ist in vielen Fällen entscheidend für die Möglichkeit, überhaupt die Miete erhöhen zu können. Übersteigt nämlich die zur Zeit geschuldete Nettokaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete bereits, ist eine Mieterhöhung schon deswegen nicht möglich. Die Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB ist immer nur bis maximal zur ortsüblichen Vergleichsmiete durchsetzbar. Liegt in unserem Beispiel die ortsübliche Vergleichsmiete bei 600 €, ist also eine Mieterhöhung möglich, wenn die zur Zeit geschuldete Nettokaltmiete 500 € beträgt. Sie ist nicht möglich, wenn sich die Nettokaltmiete auf 625 € beläuft.
Die Frage nach der Ausgangsmiete lässt sich aus dem Gesetz beantworten: Das Gesetz kennt keinen Modernisierungszuschlag. § 559 BGB erlaubt dem Vermieter nicht die Erhebung eines Modernisierungszuschlages. Die Vorschrift gibt dem Vermieter die Möglichkeit, die Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Es handelt sich also um die Erhöhung der Nettokaltmiete, die durch eine entsprechende Erklärung nach Durchführung der Modernisierung erreicht wird. In unserem Beispielsfall beträgt also die Ausgangsmiete – die schon jetzt geschuldete Nettokaltmiete – 650,00 €.
Die Kappungsgrenze
Resultiert der in unserem Beispiel vorgefundene Modernisierungszuschlag – rechtlich also die Modernisierungsmieterhöhung – aus einer Mieterhöhung, die in den letzten 3 Jahren ausgesprochen wurde, stellt sich die weitere Frage, ob die Modernisierungsmieterhöhung in die Kappungsgrenze (maximale Mieterhöhung innerhalb von 3 Jahren 15 % bzw. 20 % gemäß § 558 Abs. 3 BGB) fällt. Nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut fällt eine Modernisierungsmieterhöhung nicht in die Kappungsgrenze. Hierzu sollten Sie Ihrem Mieter diesen Umstand kurz erläutern etwa bei einer Konstellation wie in dem Beispiel, wie folgt:
„Innerhalb von 3 Jahren darf ich die Miete um max. 15 % (bzw. 20 %) erhöhen (Kappungsgrenze). Vor 3 Jahren betrug Ihre Nettokaltmiete 500 €.15 % hieraus ergibt eine maximale Mieterhöhung von 75 €. Nach § 558 Abs. 3 BGB fallen Modernisierungsmieterhöhungen nicht in die Kappungsgrenze. Die Kappungsgrenze erlaubt damit eine Erhöhung von 650 € um 75 € auf 725 €.“
Hinweis: Eine Mieterhöhung fällt auch dann nicht in die Berechnung der Kappungsgrenze, wenn Sie Ihrem Mieter gegenüber nicht eine Modernisierungsmieterhöhung ausgesprochen haben, sondern sich nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme mit dem Mieter einvernehmlich auf eine Mieterhöhung geeinigt haben, die sich in dem Rahmen hält, in dem Sie die Miete auch einseitig hätten erhöhen können (BGH, Urteil vom 28. April 2004 – VIII ZR 185/03).
Der Bauzustand
Bei einer mit einem Mietspiegel begründeten Mieterhöhung wird regelmäßig auch durch das Gericht die ortsübliche Vergleichsmiete auf Grundlage des Mietspiegels ermittelt. Es stellt sich damit die Frage, ob der modernisierte Zustand zu berücksichtigen ist vor dem Hintergrund, dass der durch die Modernisierung geschaffene Zustand bereits Grundlage für die Modernisierungsmieterhöhung war und damit sich die Modernisierung doppelt günstig für den Vermieter auswirkt.
Es gilt im Rahmen der Mieterhöhung der Grundsatz, dass jeder durch den Vermieter geschaffene Zustand der Wohnung zu berücksichtigen ist. Dies gilt auch für eine Ausstattung, die der Vermieter während des Mietverhältnisses geschaffen hat und wegen derer er schon eine Modernisierungsmieterhöhung erklärt hat. Auch eine solche Ausstattung ist nicht durch den Mieter finanziert, was alleine dazu führen würde, dass sie im Rahmen der Einordnung in den Mietspiegel nicht zu berücksichtigen wäre (Landgericht Berlin, Urteil vom 16. Juni 2003 – 67 S 427/02).
Über den Autor:
Sebastian Wörner, Rechtsanwalt
Referent des IVD-Verwaltertreffs und er hält regelmäßig Webinare und Veranstaltungen rund um rechtliche Themen beim IVD Bildungsinstitut.
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