Neue Bodenrichtwerte vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte

Auch im vergangenen Jahr hat Berlin einen starken Bevölkerungsanstieg verzeichnet, der sowohl positive Auswirkungen auf die Berliner Wirtschaft hat, aber auch für Druck auf dem Wohnungsmarkt sorgt. So wundert es wenig, dass auch die Bodenrichtwerte wieder gestiegen sind. Das Maß der Steigerung ist dabei deutlich abhängig vom Bezirk – alle Werte können Sie in untenstehendem Link abrufen. Ergänzend zu einem Interview für die Morgenpost (Link ebenfalls untenstehend) hat Dirk Wohltorf, Vorsitzender des IVD Berlin-Brandenburg und Mitglied des Berliner Gutacherausschusses, noch nachfolgende Fragen beantwortet.

Herzlich Willkommen, Herr Wohltorf. Gerade wurden die aktuellen Bodenrichtwerte veröffentlicht. Auffallend ist die große Streuung der Werte – gibt es das eigentlich auch für andere Städte oder ist das eine Berliner Spezialität?

Ich denke, es ist in der Tat eine Spezialität Berlins, was natürlich damit zusammenhängt, dass Berlin eine flächenmäßig wahnsinnig große Stadt ist. Dazu kommt die besondere Geschichte Berlins als geteilte Stadt, die eben aus historischen Gründen eine ganz unterschiedliche Bebauung aufweist. Was ganz sicher eine Berliner Spezialität ist: noch immer gibt es Gegenden in Berlin, in denen Bauland bereits für 200-300 Euro pro Quadratmeter zu haben ist – das ist deutschlandweit für eine Metropole und Bundeshauptstadt absolut einzigartig.

Wo gibt es denn derzeit die größte Dynamik in der Stadt und welche Immobilien dominieren – Großprojekte oder Einfamilienhäuser?

Die größte Dynamik gibt es sicherlich derzeit im Nordosten der Stadt. Hier finden viele Familien für einen vergleichsweise geringen Betrag die Möglichkeit, sich ihr persönliches Zuhause zu schaffen. Auch dies hat mit der speziellen Geschichte Berlins zu tun: während die Bezirke im ehemaligen Westen doch schon arg zugebaut waren, gibt es in den Bezirken im ehemaligen Osten noch deutlich mehr unbebaute Flächen. Je näher man an die Stadtmitte kommt, desto höher werden in der Regel die Bodenrichtwerte, denn das Platzangebot wird immer geringer. Daher wundert es nicht, dass die Projekte immer größer und mehrgeschossiger werden, je weiter man ins Zentrum der Stadt kommt.

Wie genau arbeitet der Gutachterausschuss und wie setzt sich der Bodenrichtwert zusammen?

Im Gutachterausschuss kommen verschiedene Fachleute aus den unterschiedlichen Zweigen der Immobilienwirtschaft zusammen. Diese betrachten und bewerten dann alle real erfolgte Transaktionen des Vorjahres. Besonders schwierig wird es in Bezirken, wo es im vergangenen Jahr wenig oder manchmal sogar gar keine Kauffälle gab. Man könnte nun sagen, ohne Kauffälle kann man auch den Bodenrichtwert nicht verändern, das würde der aktuellen Situation aber auch nicht gerecht. Da muss man also mit Fingerspitzengefühl herangehen und viele Gespräche mit Sachverständigen und Maklern aus den Bezirken führen, die einen guten Überblick darüber haben, welche Werte theoretisch erreichbar wären.

In anderen Bezirken hingegen ist die Dynamik so groß, dass der Gutachterausschuss sich zu kräftigen Erhöhungen des Bodenrichtwerts von bis zu plus 50% entschieden hat. Die real erzielten Preise lagen in einzelnen Bodenrichtwertzonen zum Teil so erheblich über den letzten Bodenrichtwerten, dass der Gutachterausschuss sich entschieden hat, mit diesem deutlichen Schritt der Marktentwicklung Rechnung zu tragen.

Hier wird dann auch die Crux des Bodenrichtwerts deutlich: Es handelt sich eben immer nur um einen Richtwert. Abweichungen von diesem Richtwert sind normal und Schwankungen auch innerhalb eines Ortsteiles können durchaus wesentlich sein. Ein Durchschnittswert kann eben nicht die Realität straßengenau abbilden, daher empfehlen wir immer, eine Person vom Fach dazu zu ziehen, wenn Sie den Hausbau planen. Ein einfaches Multiplizieren des Bodenrichtwertes mit der Quadratmeterzahl wird meistens nicht funktionieren.

Herr Wohltorf, vielen Dank für das Gespräch und die wertvollen Einblicke in Ihre Arbeit!

Quellen:
https://www.berlin.de/gutachterausschuss
https://www.morgenpost.de/berlin/article213500643/Einfamilienhaeuser-So-teuer-sind-Grundstuecke-in-Berlin.html http://www.stadtentwicklung.berlin.de/aktuell/pressebox/archiv_volltext.shtml?arch_1702/nachricht6310.html

Bildquelle: Gutachterausschuss Berlin