Neues Aufteilungsverbot für Eigentumswohnungen

Aufteilungsverbot

Begründung von Wohnungseigentum in Berlin nur noch mit Genehmigung

Durch Beschluss von 03. August 2021 hat der Berliner Senat angeordnet, dass die Umwandlung des Eigentums an Bestandsgebäuden in Wohnungseigentum der behördlichen Genehmigung bedarf. Der Beschluss ist am 05.08.2021 im Gesetzes- und Verordnungsblatt veröffentlicht worden und am 06.08.2021 in Kraft getreten. Rechtsgrundlage für diese Verordnung sin die Regelungen des neuen § 250 BauGB, die im Juni 2021 durch den Bundesgesetzgeber erlassen wurden.

Begründung des Senats

Der Berliner Senat begründet seine noch schnell in Wahlkampfzeiten erlassene Verordnung mit dem Bestehen eines angespannten Wohnungsmarktes in Berlin, in welchem die Mieten gegenüber dem übrigen Bundesgebiet um 14% stärker angestiegen seien. Die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Preisen sei gefährdet.

Die bisher angeordneten Milieuschutzgebiete seien nicht ausreichend, um dieser Entwicklung entgegenzuwirken. Die Verordnung gilt daher für ganz Berlin. Das neu eingeführte Genehmigungserfordernis ist wie in § 250 BauGB vorgesehen, zeitlich begrenzt bis zum 31.12.2025. Es ist allerdings nicht ausgeschlossen, dass der jeweilige Gesetzgeber die Situation im Jahr 2025 erneut prüft und eine gleichlautende Folgeregelung erlässt.

Zuständigkeit für Genehmigungen

Die Genehmigung ist bei der Behörde zu beantragen. Zuständig ist nach der Verordnung des Berliner Senats das jeweilige Stadtentwicklungsamt, welches beim Bezirksamt für die Bauplanung angesiedelt ist. Die Praxis der Vergangenheit zeigte, dass die Bearbeitungsdauer für die Erteilung der auch in der Vergangenheit ohnehin erforderliche Abgeschlossenheitsbescheinigung oftmals sechs Monate und länger dauerte.

Dieser Zeitraum sollte bei künftigen Vorhaben eingeplant werden. Die notarielle Beurkundung einer Aufteilung kann zwar weiterhin erfolgen, die behördliche Genehmigung ist aber mit der Einreichung des Antrags beim Grundbuchamt vorzulegen. Die notarielle Beurkundung, die das Grundbuchamt nicht vor dem 6.8.2021 erreicht hat, könnte nicht vollzogen werden.

Bestandschutz für bereits eingereichte Anträge

Weder im BauGB, noch in der Berliner Verordnung ist eine ausdrückliche Regelung enthalten, wie mit bereits gestellten Anträgen zur Begründung von Wohnungseigentum umzugehen ist. Es ist daher von der grundsätzlichen Gesetzeslage auszugehen, nach welcher bereits beim Grundbuchamt eingegangene Anträge auf Teilung bzw. Begründung des Wohnungseigentums wirksam bleiben, sofern diese vor dem 06.08.2021 eingegangen sind, § 878 BGB.

Den Schutz der bereits gestellten Anträge hatte der Bundesgerichtshof für eine vergleichbare Konstellation (Genehmigung zur Aufteilung nach § 172 BauGB) zuletzt mit im Jahr 2017 veröffentlichtem Beschluss bestätigt – BGH V ZB 198/15.

Ausnahmen vom Genehmigungserfordernis und erweiterte Anwendung

Ohne Genehmigung kann Wohnungseigentum bei Neubauten begründet werden, die ab dem 06.08.2021 fertiggestellt werden. Ausgenommen sind auch Gebäude, in denen sich max. 5 Wohnungen befinden.

 Zur Vermeidung von Umgehungen hat der Gesetzgeber angeordnet, dass das Genehmigungserfordernis auch bei Wohnungserbbaurechten, Dauerwohnrechten oder der Begründung von Miteigentümergemeinschaften mit gleichzeitiger Benutzungsregelung gilt.

Voraussetzungen der Genehmigung

Nach § 250 Abs. 1 BauGB ist die Genehmigung zur Aufteilung von Wohnungen zu erteilen, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

• Die Aufteilung erfolgt zur Auseinandersetzung eines Nachlasses,
• Die Aufteilung erfolgt zur Veräußerung an Familienangehörige, zur Eigennutzung,
• Die Veräußerung der gebildeten Einheiten erfolgt zu 2/3 an Mieter,
• Die Verweigerung der Aufteilung wäre für den Eigentümer unter Abwägung der Belange der Öffentlichkeit unzumutbar. Dieses Kriterium ist aber leider kaum greifbar und daher nicht verlässlich.
• Die Aufteilung erfolgt zur Erfüllung von Übertragungsansprüchen, für die am 06.08.2021 bereits Auflassungsvormerkungen im Grundbuch eingetragen sind.

Konsequenz für die Praxis

Die Aufteilung von Bestandgebäuden in Wohnungs- oder Teileigentum ist in Berlin nunmehr fast ausschließlich mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamtes möglich. Das Bezirksamt wird eine solche Genehmigung nur unter Auflagen zur Absicherung der wohnungspolitisch gewünschten Ziele erteilen, insbesondere zur Veräußerung an Mieter. Eine Eintragung von Wohnungseigentum ohne die Genehmigung ist den Grundbuchämtern gesetzlich untersagt. Alleine Altanträge, die bereits bis zum 05.08.2021 beim Grundbuchamt eingegangen sind, oder welche Gebäude mit weniger als 5 vorhandenen Wohnungen betreffen können ohne diese Genehmigung vollzogen werden.

JOERSS Rechtsanwälte Notar
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