Pflichten nach dem Geldwäschegesetz

Bei der Geldwäsche soll Geld aus kriminellen Taten in sauberes Geld „umgetauscht“ werden. Auch mit Immobilien wird Geld gewaschen und hier müssen Pflichten nach dem Geldwäschegesetz eingehalten werden. Über den Umfang gibt es unterschiedliche Schätzungen. Zwischen 10 und 35 Milliarden pro Jahr könnten die Beträge alleine in Deutschland im Immobilienbereich betragen.

Pflichten nach dem Geldwäschegesetz

Als so genannter Verpflichteter nach dem GwG (§ 2 Abs. 1 Nr. 14) sind Kenntnisse zum Geldwäschegesetz (GwG) und damit Geldwäscheprävention, für den Makler wichtig. Fehler können schnell teuer werden und die Existenz gefährden. Das GwG kennt über 80 Bußgeldtatbestände und Verstöße führen schnell zu hohen Bußgeldern und sind eventuell sogar eine strafbare Handlung.

Es gibt viele Möglichkeiten gegen das Geldwäschegesetz zu verstoßen. Die Einhaltung der Pflichten nach dem neuen GwG wird verstärkt von den Aufsichtsbehörden überprüft. In den einzelnen Bundesländern ist die Aufsicht unterschiedlich organisiert. Teilweise sind es Mittelbehörden wie Bezirksregierungen, teilweise sind es die örtlichen Ordnungsämter oder spezielle Landesbehörden. Gesetzeskenntnisse sind deshalb erforderlich.

Die wichtigsten Pflichten für den Makler sind neben der Identifizierung der Kunden, die Sicherungsmaßnahmen im Betrieb, die durch die zu erstellende Risikoanalyse für den Betrieb bestimmt werden und im Falle eines Geldwäscheverdachts die Information der zuständigen FIU (Financial Intelligence Unit) bei der Generalzolldirektion.

Sie finden die jeweils aktuell Version des Gesetzes im Internet unter www.gesetzeiminternet.de aber auch bei den Aufsichtsbehörden. Dort werden auch ständig Arbeitshilfen und weitere Informationen für Immobilienmakler bereitgehalten.

Hier eine kurze Aufzählung der wichtigsten Paragrafen:

• Definition Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung, § 1 Abs. 1 und 2 GwG
• Definition des Immobilienmaklers, § 1 Abs. 11 GwG
• Definition des PEP (Politisch exponierte Person), § 1 Abs. 12 – 14 GwG
• Definition des „Wirtschaftlich Berechtigten“, § 3 GwG
• Einführung eines gesonderten Risikomanagements, §§ 4 – 6 GwG
• Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflicht, § 8 Abs. 1 u. 2 GwG
• Ausweisdokumente müssen kopiert oder gescannt werden, 8 Abs. 2 GwG
• Der „späte“ Identifizierungszeitpunkt ist jetzt gesetzlich festgelegt und damit sind nur noch Käufer und Verkäufer zu identifizieren, § 11 Abs. 2 GwG
• Identifizierungsangaben der Kunden des Maklers, § 11 Abs. 4 und 6 GwG
• Erweiterte Pflichten bei der Identifizierung des wirtschaftlich Berechtigten (Einsicht in das neue und kostenpflichtige „Transparenzregister“, 11 Abs. 5 GwG 
• Änderung: FIU, jetzt „Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen“ bei der Generalzolldirektion statt BKA, § 27 GwG
• Änderung: Geldwäscheverdachtsmeldung nur noch in elektronischer Form bei der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen, § 45 GwG (goAML)
• Mehr Bußgeldtatbestände (84 statt 64) und höhere Bußgelder (bis zu 1.000.000 € bei einem schwerwiegenden, wiederholten oder systematische Verstoß), § 56 GwG
• Pranger, Behörden stellen rechtskräftige Bußgelder ins Internet, § 57 GwG

Das Schaubild zeigt in den drei Säulen die wichtigen Prinzipien und Regeln für den Makler

Hier wollen wir uns jetzt mit der ersten Säule beschäftigen, dem Prinzip „Know your Customer“, also „kenne deinen Kunden“. Dabei geht es um die Identifizierung der Käufer, Verkäufer von Immobilien und im Bereich der Vermietung um die Mieter und Vermieter, aber nur wenn die Miethöhe mehr als 10.000 € Nettokaltmiete beträgt.

Makler müssen also die Vertragsparteien Verkäufer und Käufer des Notarvertrages bzw. des Mietvertrages identifizieren. Der Zeitpunkt der Identifikation ist also nicht mehr der Abschluss des Maklervertrags.

Das jetzt gültige GwG stellt auf einen Zeitpunkt ab, wo die beiden Parteien eines Kauf- oder Mietvertrages feststehen, also wenn ein Kauf- oder Mietinteressent dem Makler zu verstehen gibt, dass er kaufen bzw. mieten will und der Hauptvertrag bestellt werden soll oder eine Reservierungsvereinbarung geschlossen wird. Zu spät wäre also z.B. eine Identifizierung erst beim Notar.

Dazu zählt neben den gerade genannten Parteien auch z.B. die Ermittlung des „wirtschaftlich Berechtigten“ oder die Prüfung, ob der Kunde eine „politisch exponierte Person“ (PEP, damit erhöhtes Risiko) ist.

Die Identifizierung erfolgt bei natürlichen Personen über ein amtliches Ausweisdokument (Personalausweis oder Pass). Bei juristischen Personen muss immer die natürliche Person hinter der Firma als so genannter „wirtschaftlich Berechtigte“ über Handelsregisterauszüge, Gesellschafterliste, Stimmrechtsvereinbarungen u. ä. ermittelt werden. Der wirtschaftlich Berechtigte ist immer eine natürliche Person, die mehr als 25% der Anteile hält oder Stimmberechtigung hat, es können auch mehrere Personen sein.

Der Kunde muss dem Verpflichteten (Makler) die erforderlichen Originaldokumente vorlegen.

Der Makler ist verpflichtet die Unterlagen zu kopieren oder digital zu erfassen. Dies gilt auch für eine Recherche zum „wirtschaftlich Berechtigten“ oder „PEP“. Diese Unterlagen müssen dann fünf Jahre aufgehoben werden. Der Makler dokumentiert damit auch gegenüber den Aufsichtsbehörden die Einhaltung von Pflichten.

Hat der Makler die entsprechenden Unterlagen erstellt, folgt die Risikoeinschätzung für den Kunden anhand der vom Makler vorzuhaltenden Risikoanalyse. Bei einem höheren Risiko muss der Makler weitere Informationen zum Kunden und dem Geschäftszweck einholen.

Dazu zählt auch die Frage nach der Herkunft der Eigenmittel und des Finanzierungsinstituts. Alle Schritte und Informationen müssen dokumentiert werden, damit der Makler für eine Überprüfung durch die Aufsichtsbehörde nachweisen kann, dass er alle Pflichten ordentlich erfüllt hat.

Hier auch noch kurz eine kurze Ausführung zu den Pflichten zum Risikomanagement. Zum Risikomanagement des GwG gehört die Risikoanalyse und die interne Sicherungsmaßnahmen. Aus dem Ergebnis der Risikoanalyse ergibt sich der Umfang und Intensität der zu treffenden internen Sicherungsmaßnahmen.

Bei der Risikoanalyse geht es um die Einschätzung wie hoch das Risiko der jeweiligen Firma ist, bei Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung benutzt zu werden. Die Risikoanalyse ist ganz individuell auf die jeweilige Firma abgestellt.

Zu den internen Sicherungsmaßnahmen gehören z.B. die Arbeitsanleitungen für die Mitarbeiter und bei größeren Firmen Organisationsanleitungen. Das sind Grundsätze wie die Mitarbeiter das GwG in der Firma einzuhalten haben und in definierten Fällen zu reagieren haben. weiter z.B. Schulung der Mitarbeiter, die Überprüfung der Mitarbeiter auf Einhaltung der Pflichten nach dem GwG.

Dies sind insbesondere:

• die Ausarbeitung von internen Grundsätzen, Verfahren und Kontrollen (Organisationsanweisung, Arbeitsanweisung) in Bezug auf

a) den Umgang mit Risiken,
b) die Kundensorgfaltspflichten (§ 10 GwG, siehe Abschnitt „Sorgfaltspflichten in Bezug auf Kunden“),
c) die Erfüllung der Meldepflicht (Verdachtsmeldung, § 43 Abs. 1 GwG an die FIU“),
d) die Aufzeichnung von Informationen und die Aufbewahrung von Dokumenten nach § 8 GwG und
e) die Einhaltung der sonstigen geldwäscherechtlichen Vorschriften,

• die Überprüfung der Mitarbeiter auf ihre Zuverlässigkeit durch geeignete Maßnahmen, insbesondere durch Personalkontroll- und Beurteilungssysteme,
• die erstmalige und laufende Unterrichtung der Mitarbeiter in Bezug auf Typologien und aktuelle Methoden der Geldwäsche und der Terrorismusfinanzierung und die dafür einschlägigen Vorschriften sowie Pflichten, einschließlich Datenschutzbestimmungen, und
• die Überprüfung und eventuelle Anpassung der zuvor genannten Grundsätze und Verfahren bei geänderten Verhältnissen. Doch mehr dazu in einem späteren Artikel.

Autor: Rudolf Koch

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