2005 wurden die ersten Landesbauordnungen um das Thema Rauchmelderpflicht ergänzt. Angefangen in Mecklenburg-Vorpommern, Hamburg und Schleswig-Holstein wurden sukzessive in mittlerweile 15 von 16 Bundesländern die Landesbauordnungen entsprechend novelliert und Rauchwarnmelder zur Pflicht.

Am 17.10. fand daher das Profi-Treffen der OBJEKTuS GmbH in Kooperation mit dem IVD Berlin-Brandenburg und Wanderer & Partner statt.

Gastbeitrag der Firma OBJEKTuS GmbH

Von den Erfahrungen anderer Bundesländer profitieren

In Wohnungen müssen Aufenthaltsräume, ausgenommen Küchen, und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mit mindestens einem Rauchwarnmelder ausgestattet sein. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2020 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst – so die Landesbauordnung Berlin und Brandenburg.

 

BSG, Urt. v. 18.6.2014 – B 3 KR 8/13 R, NZS 2014, 738

Rauchwarnmelder gehören heutzutage nach allgemeiner Verkehrsauffassung als unverzichtbares Warnsystem zur Grundausstattung von Wohnräumen und dienen daher dem Grundbedürfnis des Wohnens. Die gesetzliche Pflicht zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchmeldern führt dazu, dass Gebäude nur zu Wohnzwecken nutzbar sind, wenn sie – zumindest in den ausdrücklich benannten Räumen – mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sind.

 

Rauchwarnmelder sollen Leben retten

Im Schlaf ist der Geruchssinn des Menschen ausgeschaltet. Somit bedarf es eines zuverlässigen Weckers der die im Schlaf befindliche Person bei Rauchentwicklung rechtzeitig alarmiert.

Eine einwandfreie Funktion eines Rauchwarnmelders ist jedoch nur dann gewährleistet, wenn sämtliche Parameter der Wartungsarbeiten regelmäßig (laut DIN 14676 mindestens einmal im Jahr) erfüllt, dokumentiert und archiviert sind. Es wird empfohlen diese Tätigkeiten von einer zertifizierten Person durchführen zu lassen.

Überlässt man beispielsweise die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft den Bewohnern, so besteht immer die Gefahr, dass durch Unkenntnis sowie eventueller körperlicher oder geistiger Einschränkungen Fehler bei der Wartung gemacht werden oder die Wartungsarbeiten sogar gänzlich vergessen werden, was verheerende Folgen haben kann. Darüber hinaus sieht der BGH die Rauchwarnmelder nicht nur als Schutzeinrichtung für schlafende Personen, sondern sagt auch, dass wenn Brandrauch frühzeitig erkannt wird, die Geräte dem Schutz Gebäudefremder Personen und auch des Gebäudes selbst dienen. Eine Ansicht die dem Thema weit mehr Aufmerksamkeit abfordert als viele Eigentümer dafür aufbringen.

Erfahrungsgemäß ist es für alle Beteiligten sinnvoll und komfortabel ein Dienstleistungsunternehmen mit den Wartungsarbeiten zu beauftragen. Dieses trägt dafür Sorge, dass in allen Wohnungen ein einheitliches Produkt zu einem einheitlichen Zeitpunkt montiert und mit einem einheitlichen Service bedient wird. Nur so kommt der Eigentümer seinen Verpflichtungen nach und gerät nicht in unüberschaubare Haftungsrisiken.

 

Täuschungsalarme

Ein Rauchwarnmelder kann z.B. Dampf oder Staub nicht von Rauch unterscheiden. Aufgrund des ganz alltäglichen Bewohnerverhalten ist unbedingt zu berücksichtigen, dass es zu Täuschungsalarmen kommen kann, die nicht aufgrund mangelhafter technischer Qualität herrühren. Auch bei Abwesenheit des Bewohners ist dies möglich.

Diese Täuschungsalarme stellen für Hersteller und Lieferanten keine Garantiefälle dar.

Um unüberschaubare Folgekosten zu vermeiden sowie unnötige Feuerwehreinsätzen zu verhindern, ist ein detaillierter Stördienst mit Vor-Ort-Service erforderlich.

 

Handlungspflichten des Verwalters

BGH, Urt. v. 23.3.1993 – VI ZR 176/92, ZMR 1993, 322 BayObLG v. 17.10.2002 – 2Z BR 82/02, ZMR 2003, 216 Da dem Verwalter durch § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG die Sorge für die Veranlassung von Maßnahmen der ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums übertragen ist, gehört es zu den dem Verwalter obliegenden Vertragspflichten, dass der Verwalter den baulichen Zustand des Gemeinschaftseigentums kontinuierlich zu überwachen, Reparaturnotwendigkeiten festzustellen, alle Eigentümer von seinen Feststellungen zu informieren, Entscheidungen der Gemeinschaft organisatorisch vorzubereiten und sachdienliche Entscheidungen herbeizuführen hat.

 

Konsequenzen für das Mietrecht

Da der Eigentümer als Vermieter zur Nachrüstung verpflichtet ist, entscheidet er über die Ausstattung der Wohnungen. Der Mieter ist angesichts der Tatsache, dass der Vermieter seinen gesetzlichen Pflichten nachkommen muss, gem. §§ 555 a, 555 d BGB verpflichtet, seine Wohnung zugänglich zu machen und die Anbringung der Rauchwarnmelder zu dulden. Die Ankündigung der Arbeiten kann auch kurzfristig erfolgen, da keine erhebliche Einwirkung auf die Mietsache vorliegt.

 

Der BGH

BGH, Urt. v. 9.3.2012 – V ZR 161/11, ZMR 2012, 646

Die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht hat nicht der einzelne Wohnungseigentümer, sondern der rechtsfähige Verband der Wohnungseigentümer sicher zu stellen. Dies gebietet das wohlverstandene Interesse aller Wohnungseigentümer, wobei die Wahrnehmungskompetenz aus § 10 Abs. 6 S. 3 WEG folgt. § 10 Abs. 6 S. 3 WEG Sie [die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer] übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind.

 

BGH, Urt. v. 8.2.2013 – V ZR 238/11, ZMR 2013, 642

Aus der Bestimmung des § 10 Abs. 6 S. 3 WEG folgt die Beschlusskompetenz zum Einbau und zur Wartung gesetzlich vorgeschriebener Rauchwarnmelder, denn diese dienen nicht nur dem Schutz des einzelnen Nutzers oder Sondereigentümers, sondern dem Schutz aller Bewohner und Besucher der Anlage sowie dem Schutz des Gemeinschaftseigentums.

Der Gemeinschaftsbezug zeigt sich zudem darin, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bei einem Verstoß einzelner Wohnungseigentümer gegen die Einbauverpflichtung im Schadensfall Gefahr läuft, dass die Leistungen aus der Feuerversicherung gekürzt werden. Vgl. AFB 2010 Abschnitt B § 8 Ziff. 1. Buchst. b): Pflicht zur Einhaltung aller gesetzlichen, behördlichen sowie vertraglich vereinbarten Sicherheitsvorschriften.

Die Beschlusskompetenz umfasst auch Entscheidungen über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Soweit diese nicht ausdrücklich erwähnt ist, ergibt sich dies daraus, dass Rauchwarnmelder so betrieben werden müssen, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Dies verpflichtet zur Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik, welche wiederum durch DIN 14676 konkretisiert werden, die explizite Vorschriften über die Wartung enthält.

Richtet sich die Nachrüstpflicht an die Gesamtheit der Wohnungseigentümer (Gebäude mit reiner Wohnnutzung), so ist der Verband gem. § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 1 WEG ohne weiteres befugt,diese Pflicht zu erfüllen. Diese sog. geborene Wahrnehmungsbefugnis folgt aus der Aufgabe des Verbandes, die Verkehrssicherung für das Gesamtgrundstück wahrzunehmen; insbesondere dann, wenn das Grundstück bzw. das Gebäude aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften in bestimmter Weise zwingend auszustatten ist.

Richtet sich die Nachrüstpflicht nur an einzelne Wohnungseigentümer, ist der Verband befugt, von dem ihm gem. § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 2 WEG zustehenden Zugriffsermessen Gebrauch zu machen. Für die sog. gekorene Wahrnehmungsbefugnis des Verbands reicht es aus, dass die Pflichtenerfüllung durch den Verband förderlich ist, was das Bestehen gleichgerichteter Pflichten sämtlicher Wohnungseigentümer nicht voraussetzt.

 

Konsequenzen

  • Nur die einheitliche Ausstattung des Objekts mit Rauchwarnmeldern sowie deren einheitliche Wartung entlastet die Gemeinschaft und den einzelnen Wohnungseigentümer von der Haftung für eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht
  • Nur die einheitliche Ausstattung des Objekts mit Rauchwarnmeldern sowie deren einheitliche Wartung entlastet die Gemeinschaft von ihren Pflichten als Versicherungsnehmerin
  • Nur die Information der Wohnungseigentümer, Behandlung in der Eigentümerversammlung nebst Vorschlag einer geeigneten Beschlussfassung entlastet den Verwalter von seiner Haftung – § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG
  • Nur die einheitliche Ausstattung des Objekts mit Rauchwarnmeldern sowie deren einheitliche Wartung entlastet die Gemeinschaft und den einzelnen Wohnungseigentümer von der Haftung für eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht
  • Nur die einheitliche Ausstattung des Objekts mit Rauchwarnmeldern sowie deren einheitliche Wartung entlastet die Gemeinschaft von ihren Pflichten als Versicherungsnehmerin
  • Nur die Information der Wohnungseigentümer, Behandlung in der Eigentümerversammlung nebst Vorschlag einer geeigneten Beschlussfassung entlastet den Verwalter von seiner Haftung – § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG

 

Problem Eigenausstattung

Inwieweit bei der Beschlussfassung darauf Rücksicht zu nehmen ist, dass einzelne Eigentümer oder deren Mieter ihre Wohnungen bereits ausgestattet haben, konnte der BGH im entschiedenen Fall offenlassen; dies sei eine Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung. In der Regel dürfte auch in diesen Fällen die einheitliche Ausstattung des Objekts den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Der Eigentümer (sowie dessen Mieter) muss das Zugriffsermessen der Gemeinschaft akzeptieren und kann nicht durch Einbau eigener Geräte in die Verwaltungskompetenz der Gemeinschaft eingreifen.

  • AG Singen, Urt. v. 25.11.2014  – 7 C 20/14 (demn. in ZMR);
  • AG Ratingen, Urt. v. 18.11.2014 – 11 C 121/14 (demn. In ZMR);
  • LG Hamburg, Urt. v. 5.10.2011 – 318 S 247/10, ZMR 2012, 129;
  • AG Bad Homburg, Urt. V. 29.1.14  – 2 C 1749/13, ZMR 2014, 566;
  • AG Hamburg-Blankenese, Beschl. v. 26.6.2013  – 531 C 125/13, ZMR 2013, 965; AG Hamburg-Blankenese, Urt. v. 16.2.2011 – 531 C 341/10, ZMR 2011, 395
  • a.A.: LG Braunschweig, Urt. v. 7.2.2014  – 6 S 449/13, ZWE 2014, 323 (Fehlurteil!); AG Rendsburg, Urt. v. 30.10.2008 – 18 C 545/08, ZMR 2009, 239 (Ausnahmefall!)

 

Fazit

  • Rauchwarnmelder, ein sensibles Thema das von Fachkräften behandelt werden sollte
  • Eigentümergemeinschaften sollten Montage- und Wartungsarbeiten beschließen
  • Die Sicherstellung der Instandhaltung kann aufgrund der Rechtslage nicht auf den Mieter übertragen werden
  • Ein Stördienst zur Beseitigung von Fehlalarmen sollte berücksichtigt werden
  • Die Umsetzung sollte rechtzeitig erfolgen
  • Bei Nichtausstattung kann es ab 01.01.2021 zu empfindlichen Bußgeldern kommen
  • Eine nichtausgestattete Wohnung stellt ab 01.01.2021 für den Mieter eine defekte Mietsache dar

 

Bildquelle: Pixabay