Recht: Eigenbedarfskündigung gegen Härteeinwand des Mieters
In einem Prozess bestätigte der Bundesgerichtshof, dass der Erwerb einer vermieteten Wohnung zum Zwecke der Eigenbedarfskündigung vom Grundsatz her nicht unzulässig sei. Das hierzu veröffentlichte Urteile möchten wir Ihnen nachfolgend darlegen.
Rechtsanwalt und Notar Ulrich Joerss kommentiert und erläutert regelmäßig aktuelle Urteile für Sie.
Hausverwaltung
Eine Familie mit zwei Kindern und einer pflegebedürftigen Großmutter kaufte eine Eigentumswohnung mit 4 Zimmern und als weitere Einheit das darüberliegende Dachgeschoss. Die Wohnung bewohnte zu dieser Zeit ein Ehepaar mit fünf Kindern seit 6 Jahren bei einer Miete von 900,00 € netto/kalt. Die Käufer erklärten die Eigenbedarfskündigung. Sie wollten die Wohnung und das Dachgeschoss baulich verbinden und dort mit Kindern und der Großmutter einziehen. Die Käufer selbst zahlten eine Miete von 1.800,00 € netto/kalt.
Während das Amtsgericht den Eigenbedarf zunächst für nicht gegeben erklärte, hielt das Landgericht die Kündigung in zweiter Instanz jedenfalls für wirksam, ging aber davon aus, dass die Mieter gleichwohl nicht zur Räumung verpflichtet seien, da die Räumung eine unzumutbare Härte bedeute. Der BGH stellte in der Revision fest, dass auch das Landgericht den Sachverhalt nicht ausreichend ausgewertet habe und legte ihm den Prozess zur erneuten Entscheidung unter Aufhebung des Urteils vor. Hierbei führte der BGH aus, dass der Ankauf einer vermieteten Wohnung zu eigenen Nutzungszwecken den Eigenbedarf nicht grundsätzlich ausschlösse, was nach Ansicht des Amtsgerichts der Fall gewesen sei. Dieser Umstand sei nach Ansicht des BGH innerhalb der Abwägung der Härte gegenüber dem Mieter neben den übrigen Umständen zu berücksichtigen. Den Einwand der Härte könne der Mieter aber nur erheben, wenn er konkret darlege, weshalb ihm ein Umzug nicht möglich sei oder Ersatzwohnraum nicht zur Verfügung stünde. Dies sei nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter auch konkret darlege, welche Anstrengungen er unternommen habe, um Ersatzwohnraum zu ermitteln. Feststellungen hierzu hatte das Landgericht nicht angestellt, weshalb der Fall erneut vor dem Landgericht zu verhandeln sei – BGH, urteil 11.12-2019, VIII ZR 144/19.
Profitipp:
Bei Ankauf von Wohnraum zur eigenen Nutzung ist zunächst zu prüfen, ob ein Kündigungsausschluss für bis zu 10 Jahre gemäß §§ 577 ff. BGB bei Altmietverhältnissen vorliegt, die vor der Aufteilung nach WEG begründet wurden. Besondere Rücksicht ist auf ältere Mieter zu nehmen. Nach der aktuellen Rechtsprechung stellt ein Lebensalter von etwa 80 Jahren oft einen besonderen Härtegrund dar, BGH VIII ZR 180/18. Weitere Härtegründe, wie beispielsweise die fehlende Verfügbarkeit von vergleichbarem Wohnraum sollten ebenfalls vor Ankauf untersucht und für eine eventuelle Kündigung berücksichtigt werden.
Ulrich Joerss
Rechtsanwalt und Notar
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