Recht: Grundschulden – Einwendungen gegenüber Rechtsnachfolgern

Wird eine Grundschuld an einen Rechtsnachfolger abgetreten, zum Beispiel durch Verkauf der Grundschuld, kann der Grundstückseigentümer auch dem Rechtsnachfolger die Einwendungen aus der Sicherungsabrede entgegenhalten, die er seinem ursprünglichen Vertragspartner hätte entgegenhalten können.

Auszahlung rechtmäßig

Konkret hatte eine Bank ihre Grundschuld an eine Verwertungsgesellschaft abgetreten, welche letztendlich die Zahlung aus der Grundschuld bei der Zwangsversteigerung beanspruchte. Der Grundstückseigentümer griff die Auszahlung des Versteigerungserlöses an die Verwertungsgesellschaft mit dem Argument an, dass die Verwertungsgesellschaft zwar die Grundschuld erworben habe, nicht aber die zugrunde liegende (Darlehens-) Forderung. Die Klage wurde abgewiesen. Der BGH erklärte die Auszahlung an die Verwertungsgesellschaft für rechtmäßig – Urteil 20.04.2018 – V ZR 106/17.

Die Schutzvorschriften für die Eigentümer der mit Grundschulden belasteten Grundstücke, insbesondere § 1192 Abs.1a BGB gewähren dem Grundstückseigentümer nur die Einwendungen, die er auch dem ursprünglichen Grundschuldgläubiger entgegenhalten könnte, nämlich eine fehlende Auszahlung des Darlehensbetrags oder die erfolgte Rückzahlung. Unstimmigkeiten zwischen der ursprünglichen Bank und der Verwertungsgesellschaft bei der Abtretung der durch die Grundschuld abgesicherten Darlehensforderung, könne sich der Grundstückseigentümer nicht zunutze machen.

Profitipp:

Insbesondere der neu eingeführte § 1192 Abs. 1a BGB gewährt umfangreichen Schutz des Grundstückseigentümers bei der Abtretung von Grundschulden gegenüber dem Rechtsnachfolger. Ist ein Darlehen zurückgezahlt, ist gleichwohl zu überlegen, die Grundschuld zu löschen und nicht für eine spätere Wiederverwendung „stehen zu lassen“, da gegebenenfalls eine Beweisführung über die Rückzahlung des Darlehens mit zunehmendem Zeitablauf schwierig werden kann oder gegebenenfalls der zur Löschung verpflichtete Grundschuldgläubiger (oder Grundschuldbrief) nicht mehr aufzufinden ist.

Ulrich Joerss
Rechtsanwalt und Notar
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