Recht: Steuerliche Förderung von Werkswohnungen

Hans-Joachim Beck erläutert in diesem Gastbeitrag alles Wissenswerte rund um Werkswohnungen, die von Unternehmen an ihre Arbeitnehmer vermietet werden sowie die mögliche steuerliche Förderung.

Hans-Joachim Beck ist ehemaliger Vorsitzender Richter am Finanzgericht Berlin-Brandenburg und leitet die Abteilung Steuern in der IVD-Bundesgeschäftsstelle in Berlin. Mitgliedsunternehmen können sich kostenfrei beraten lassen.

Steuerliche Förderung von Werkswohnungen

Viele Unternehmen haben derzeit Schwierigkeiten, qualifiziertes Personal zu finden, weil diese keine Wohnung in der Nähe des Arbeitsplatzes bekommen. Um neues Personal zu finden, biete es sich an, ihnen eine Wohnung vergünstigt anzubieten.

Seit dem 1. Januar 2020 wird die verbilligte Vermietung von Werkswohnungen steuerlich begünstigt. Nach der in § 8 Abs. 1 und 2 EStG enthaltenen Grundregel stellt der Differenzbetrag zwischen der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Miete, die der Arbeitgeber von seinem Arbeitnehmer verlangt, einen Sachbezug dar, der der Lohnsteuer zu unterwerfen ist. Nach neuen Regelung in § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG unterbleit der Ansatz eines Sachbezugs, „soweit das vom Arbeitnehmer gezahlte Entgelt mindestens zwei Drittel des ortsüblichen Mietwerts und dieser nicht mehr als 20 Euro je Quadratmeter beträgt“.

Begünstigt ist nur die Überlassung einer Wohnung. Für die Bewertung einer Unterkunft, die keine Wohnung ist, ist wie bisher der amtliche Sachbezugswert nach der Sozialversicherungsentgeltverordnung maßgeblich.

Nach der Gesetzesbegründung handelt es sich bei der Neuregelung in § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG um einen Bewertungsabschlag: Für die Prüfung, ob eine verbilligte Überlassung von Wohnraum i.S. des § 19 Abs. 1 i.V. mit § 8 Abs. 1 EStG vorliegt, soll der ortsüblich Mietwert um 1/3 gemindert werden.

Dabei ist als ortsüblicher Mietwert die Nettokaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten angesetzt werden. M.E. müssen dementsprechend auch der vereinbarten Miete die Betriebskosten hinzugerechnet werden. Ortsübliche Miete soll auch der niedrigste Mietwert der Mietpreisspanne des Mietspiegels zuzüglich der nach der BetrKV umlagefähigen Kosten sein.

Beispiel 1

Die ortsübliche Vergleichsmiete (nach Hinzurechnung der Betriebskoten) beträgt 12 EURO. Unternehmer U vermietet die Wohnung seinem Arbeitnehmer für 8 EURO (nach Hinzurechnung der Betriebskosten) Da die vereinbarte Nettokaltmiete 2/3 der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, ist kein Sachbezug zu versteuern.

Wenn U dem A die Wohnung für lediglich 7 EURO vermietet, ist ein Sachbezug von 1 EURO zu versteuern.

Beispiel 2

Die ortsübliche Vergleichsmiete  (nach Hinzurechnung der Betriebskosten) beträgt 21 EURO. U vermietet die Wohnung an A für 14 EURO (nach Hinzurechnung der Betriebskosten).

Der Freibetrag von 1/3 der ortsüblichen Vergleichsmiete ist auf 1/3 von 20 EURO  = 6,66 EURO „gedeckelt“. A muss daher einen Sachbezug von 7 – 6,66, = 0.34 EURO versteuern.

Dass als ortsübliche Miete die Miete zuzüglich der Betriebskosten anzusetzen ist, entspricht dem steuerlichen Grundsatz, dass der Vermieter als Mieteinnahmen auch die vereinnahmten Betriebskostenvorauszahlungen versteuern muss, weil diese keinen durchlaufenden Posten darstellen. Dementsprechend werden auch bei Berechnung der Grenze für die Gunstmiete von 66 Prozent in § 21 Abs. 2 EStG als Bemessungsgrundlage die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich der Betriebskosten zugrunde gelegt.

Diese Berechnung ist bei der Gunstmiete und auch im Rahmen der neuen Regelung über die Werkswohnung günstiger, weil der Mieter in aller Regel die Betriebskosten voll zahlt und nur die Nettokaltmiete verbilligt wird. Nachteilig wirkt sich die  Berechnung allerdings bei Ermittlung der Obergrenze von 20 EURO aus.

Liebhaberei

Ergeben sich aufgrund der verbilligten Vermietung Verluste, stellt sich die Frage, ob es sich um eine sogenannte Liebhaberei handelt weil dem Vermieter die Einkunftserzielungsabsicht fehlt. Hat der Unternehmer die Wohnung in seinem Betriebsvermögen dürfte die Absicht der Einkunftserzielung schon deshalb zu bejahen sein, weil durch die verbilligte Vermietung der betriebliche Gewinn erhöht und gesichert werden soll.

Ist der Unternehmer eine natürlich Person und hat er die Wohnung in seinem Privatvermögen, ist § 21 Abs. 2 EStG einschlägig. Wenn das vereinbarte Entgelt weniger als 66 Prozent de der ortsüblichen Marktmiete beträgt, wird die Vermietung danach in einen unentgeltlichen und eine entgeltlichen Teil aufgeteilt. Für den entgeltlichen Teil liegt die Einkunftserzielungsabsicht vor, weil die Werbungskosten nur zu eine entsprechenden Teil berücksichtigt werden. beträgt das Entgelt mindestens 66 Prozent, wird die Absicht der Einkunftserzielung grundsätzlich vermutet.

Wegen der neuen Sonderabschreibung nach § 7 b EStG könnte es sich auch für kleinere Unternehmen lohnen Neubauwohnungen zu kaufen und diese an ihre Mitarbeiter zu vermieten. Allerdings ist nicht erforderlich, dass der Arbeitgeber Eigentümer der Wohnung ist. Er kann die Wohnung auch anmieten und an seinen Arbeitnehmer verbilligt vermieten. Beispielsweise könnte er sie von seinem Ehegatten anmieten. Mietrechtlich handelt es sich bei dem Mietvertrag, mit dem der Unternehmer die Wohnung anmietet, um einen Gewerbemietvertrag, da er nicht selbst in der Wohnung wohnen will.

Endet das Mietverhältnis zwischen dem Unternehmer und dem Hauptvermieter, so tritt gemäß § 565 BGB der Hauptvermieter in die Rechte und Pflichten aus dem Untermietverhältnis zwischen dem Unternehmer und seinem Arbeitnehmer ein. Zwar setzt § 565 BGB nach der Rechtsprechung des BGB voraus, dass der Zwischenmieter mit Gewinnerzielungsabsicht handelt. Diese wird im vorliegenden Fall jedoch angenommen, weil der Unternehmer mit der An- und Weitevermietung der Wohnung seinem Betrieb einen Vorteil verschaffen will.

Bei dem Mietverhältnis zwischen dem Unternehmer und seinem Arbeitnehmer handelt es sich um ein Mietverhältnis über eine Werkwohnung, sodass die §§ 576, 576 a BGB gelten, die die Regelungen über das Kündigungsrecht modifizieren. Für Streitigkeiten über Werkmietwohnungen sind die Zivilgerichte zuständig.

Hans-Joachim Beck
Leiter Abteilung Steuern
Tel.: 030 – 27 57 26 0

E-Mail: beck@ivd.net

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