Recht: Vereinbarungen zur Wohnfläche im freifinanzierten Wohnraum

Rechtsanwalt Sebastian Wörner kennen Sie sicherlich aus einem seiner Profiseminare beim IVD Bildungsinstitut. Hier für Sie mit der Extraportion Expertenwissen zum Thema Wohnfläche.

A. Ausgangslage

Seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 24. 3. 2004 (VIII ZR 295/03) gilt eine Wohnung als mangelhaft, wenn deren Wohnfläche um mehr als 10 % hinter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche zurückbleibt.

B. Aktuelle Rechtsprechung

Zunächst stellte der BGH grundsätzlich auch bei Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen auf die mietvertraglich angegebene Fläche ab, soweit nicht eine Abweichung von mehr als 10% vorlag. Diese Rechtsprechung hat der BGH aufgegeben und stellt nunmehr durchgehend für Mieterhöhungen (Urteil vom 18. 11. 2015 – VIII ZR 266/14) und für Betriebskostenabrechnungen (Urteil vom 30. 5. 2018 – VIII 220/17) unabhängig vom Umfang der Flächenabweichung ausschließlich auf die tatsächlich vorhandene Fläche ab.

C. Flächenermittlung

Anders als für den preisgebundenen Wohnraum, für den die Wohnflächenverordnung vorgibt, wie die Wohnfläche zu ermitteln ist, gibt es für preisfreien Wohnraum keine entsprechende Vorschrift. Daher ist – soweit eine andere Vereinbarung nicht getroffen wurde oder eine andere Berechnungsweise ortsüblich ist – auch für den preisgebundenen Wohnraum regelmäßig auf die im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages geltende Bestimmung zur Ermittlung der Wohnfläche für preisgebundenen Wohnraum zurückzugreifen (BGH, Urteil vom 22. 4. 2009 – VIII ZR 86/08). Für Wohnungen, die bis zum 31. 12. 2003 vermietet wurden, werden damit die Bestimmungen der II. Berechnungsverordnung herangezogen. Für Wohnungen, die ab dem 1. 1. 2004 vermietet wurden, kommt die Wohnflächenverordnung zur Anwendung.

Sowohl bei der Anwendung der II. Berechnungsverordnung wie auch bei der Anwendung der Wohnflächenberechnungsverordnung werden Balkone etc. ebenso wie Bereiche mit lichten Höhen unter 2 m nur teilweise der Wohnfläche zugerechnet. Die Anwendung dieser Regelungen ist daher für den Vermieter nicht vorteilhaft.

D. Vertragsgestaltung und Folgen für die Miethöhe

Da im preisfreien Wohnraum die gesetzlichen Vorschriften zur Ermittlung der Wohnfläche nicht direkt zur Anwendung kommen, können Sie mit Ihrem Mieter eine abweichende Ermittlungsmethode vereinbaren. Dies ist insbesondere bei Wohnungen mit Dachschrägen und bei Wohnungen mit Terrassen, Balkonen, Loggien etc. empfehlenswert. Hierdurch können Sie zum einen eine höhere zulässige Erstmiete (Mietpreisbremse) vereinbaren und im laufenden Mietverhältnis die Miete gemäß §§ 558 ff. BGB (Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete) auf einen höheren Betrag erhöhen.

Hierzu können Vereinbarungen wie folgt getroffen werden:

„Maßgeblich für die Ermittlung der Fläche der Wohnung ist die Grundfläche der Wohnung nach der DIN 277.“

Durch diese Vereinbarung wird insbesondere bei Wohnungen mit Dachschrägen die vollständige (Grund-)Fläche berücksichtigt und nicht ein Teil der Flächen mit lichten Höhen unter 2 m nur teilweise oder gar nicht berücksichtigt. Balkone, Loggien, Terrassen etc. werden mit 100 % ihrer Fläche angerechnet.

Alternativ kann formuliert werden:

„Maßgeblich für die Ermittlung der Fläche der Wohnung ist die Wohnflächenverordnung. Flächen im Sinne von § 4 Nr. 4 Wohnflächenverordnung (Balkonen, Loggien, Dachgarten, Terrassen etc.) werden mit der Hälfte ihrer Grundfläche berücksichtigt.“

Durch diese Vereinbarung werden die Flächen der Wohnung grundsätzlich nach der Wohnflächenverordnung ermittelt mit dem Unterschied, dass die Flächen von Balkonen, Loggien, Terrassen etc. nicht nur mit 25 % ihrer Grundfläche, sondern mit 50 % ihrer Grundfläche berücksichtigt werden.

Oder:

„Maßgeblich für die Ermittlung der Fläche der Wohnung ist die Wohnflächenverordnung. Flächen im Sinne von § 4 Nr. 4 Wohnflächenverordnung (Balkonen, Loggien, Dachgarten, Terrassen etc.) werden abweichend von der Wohnflächenverordnung mit ihrer vollen Grundfläche berücksichtigt.“

Diese Vereinbarung bewirkt eine Ermittlung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung mit Ausnahme der Flächen von Balkonen, Loggien, Terrassen etc. Diese Flächen werden nach dieser Vereinbarung mit ihrer vollen Grundfläche angerechnet.

Für Mieterhöhungen und zur Bestimmung der höchstzulässigen Erstmiete (Mietpreisbremse) sind diese Regelungen für den Vermieter uneingeschränkt vorteilhaft.

F. Folgen der Vereinbarungen für Betriebskostenabrechnungen

Zu Problemen führt die Anwendung solcher Vereinbarungen aber im Zusammenhang mit Betriebskostenabrechnungen:

Unproblematisch ist als Wohnfläche für die Wohnung, zu der eine der obenstehenden Vereinbarungen getroffen wurde, die nach der Vereinbarung ermittelte Wohnfläche heranzuziehen.

Wenn sich durch eine der vorgeschlagenen Wohnungen bei deren Neuvermietung die Wohnfläche erhöht, ist aber umstritten, wie hiermit bei der Ermittlung der Gesamtwohnfläche umzugehen ist.

Auf den ersten Blick erscheint es einfach: Sie legen die Betriebskosten aller Wohnungen auf die erhöhte Gesamtfläche um. Die Betriebskostenbelastung für alle übrigen Mieter sinkt, da sich die Gesamtfläche erhöht hat.

Wenn Sie annehmen, dass in dem Objekt eine baugleiche zweite Dachgeschosswohnung vorhanden ist, welche ohne Regelungen zur Ermittlung der Wohnfläche vermietet wurde, so dass die Wohnfläche nur deshalb geringer anzusetzen ist, zeigt sich ein Problem:

Der Mieter der neu vermieteten Dachgeschosswohnung, deren Wohnfläche mit der Grundfläche gleichzusetzen ist, trägt für eine identische Wohnung höhere Betriebskosten als der alte Mieter der bereits seit längerem vermieteten Dachgeschosswohnung.

Auf dieses Problem kann in verschiedener Weise reagiert werden:

1. Die Gesamtfläche kann einheitlich nach der Wohnflächenverordnung ermittelt werden. Die Betriebskosten für die Mehrfläche der neu vermieteten Wohnung müsste der Vermieter tragen.
2. Die Gesamtfläche kann einheitlich nach der DIN 277 ermittelt werden. Dies wird den mietvertraglichen Vereinbarungen mit den Altmietern widersprechen, da mit diesen schlüssig die Ermittlung der Fläche nach der Wohnflächenverordnung/der II. Berechnungsverordnung vereinbart ist.
3. Die Gesamtfläche kann nach der Summe der sich aus den Mietverträgen für die einzelnen Wohnungen zu ermittelnden Einzelflächen ermittelt werden. Zwar trägt auch hier der Neumieter eine höhere Belastung. Dies entspricht aber der mit ihm mietvertraglich getroffenen Vereinbarung.

In Rechtsprechung und Literatur wird das vorstehende Problem nicht oder nur sehr oberflächlich behandelt, indem etwa Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 556 a Rn. 27 ohne weitere Begründung feststellt, dass die Fläche für alle Mietobjekte des Gebäudes nach einem einheitlichen Kriterium ermittelt werden müsse, da andernfalls die Berechnung unbillig sei. Anders das Landgericht Frankfurt/Main (Urteil vom 15. Juli 2008 – 17 S 150/07), das bis zur Umstellung aller Mietverträge dem Vermieter erlaubt, die Gesamtfläche als Summe aus vereinbarten Wohnflächen zu berechnen.

Nach Auffassung des Autors sollte – mit jeweils möglichst nachvollziehbarer Erläuterung – die Gesamtfläche gebildet werden aus der Summe der sich aus den Mietverträgen für die einzelnen Wohnungen nach den dort vereinbarten Regelungen zu ermittelnden Einzelflächen. Hierdurch wird erreicht, dass sämtliche Betriebskosten umgelegt werden, was Ziel der Betriebskostenumlage ist. Hierzu kann auf die zitierte Entscheidung des LG Frankfurt verwiesen werden.

Hinweis: Solange das Problem höchstrichterlich nicht geklärt ist, besteht bei jeder gewählten Vorgehensweise das Risiko, dass ein Teil der Betriebskosten nicht auf die Mieter umgelegt werden kann. Vor dem Hintergrund, dass aber die Vereinbarung einer möglichst großen Wohnfläche im Bereich der Mieterhöhungen für den Vermieter wirtschaftlich bedeutsam ist, erscheint es vertretbar, dieses Risiko in Kauf zu nehmen.

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