Etwa eine Woche vor einem Beurkundungstermin möchte ein Verkäufer seine Immobilie zu einem höheren Preis verkaufen. Als der Kaufinteressent ablehnt, verkauft der Eigentümer die Immobilie anderweitig. Wegen der Finanzierungskosten verlangt der Kaufinteressent Schadensersatz – zu Recht?

 

Die Ausgangslage

Der Verkäufer bot eine Eigentumswohnung über ein Maklerunternehmen zum Kaufpreis von 376.700,00 € an. Nach Bekundung des Kaufinteresses wurde der Kaufvertragsentwurf erstellt. Der Interessent erkundigte sich, ob der Beurkundung zu diesem Preis etwas im Wege stünde und teilte mit, dass er sich nun um eine Finanzierung bemühe. Der Verkäufer bestätigte die Verkaufsabsicht zum genannten Preis. Etwa eine Woche vor dem vereinbartem Beurkundungstermin teilte der Verkäufer mit, dass er nun beabsichtige, zu 472.400,00 € verkaufen zu wollen. Als der Kaufinteressent ablehnte, verkaufte der Eigentümer die Immobilie anderweitig. Wegen der Finanzierungskosten verlangte der Kaufinteressent Schadensersatz in Höhe von 9.000,00 €. Er vertrat die Ansicht, dass der ursprüngliche Kaufpreis nicht ernst gemeint gewesen sei und lediglich als Testpreis vorgeschoben wurde.

 

Das Urteil

Der Bundesgerichtshof (BGH) lehnte mit Urteil vom 13.10.2017 – V ZR 11/17 die Schadensersatzklage des Kaufinteressenten ab. Eine Bindung des Verkäufers sei wegen der Beurkundungspflicht für Immobiliengeschäfte (§ 311 b BGB) nicht eingetreten, der Verkäufer sei berechtigt gewesen, den Kaufpreis zu erhöhen. Dies zöge auch keine Schadensersatzpflicht nach sich, da anderenfalls das Beurkundungsgebot unterlaufen werde. Schadensersatz könne ein Käufer nur verlangen,wenn besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzungen auf Seiten des Verkäufers begangen und auch beweisbar seien. Dies sei beispielsweise der Fall, wenn der Verkäufer überhaupt keine Verkaufsabsicht gehabt und hierüber getäuscht hätte.

 

Fazit

Schadensersatzforderungen seien auch denkbar, wenn der Verkäufer von seiner Verkaufsabsicht Abstand genommen und dies dem Kaufinteressenten verschwiegen habe, soweit durch dieses Verschweigen ein Schaden entstanden sei. Alleine der Vorbehalt, den Kaufpreis zu erhöhen, stelle keine schwerwiegende Treuepflichtverletzung dar. Dass der ursprüngliche Kaufpreis nur als Testpreis nicht ernst gemeint gewesen sei, ließ sich vom Käufer nicht beweisen.

 

PROFITIPP: Bei Grundstückskaufverträgen sollten Kosten für die Kaufpreisfinanzierung erst bei ausreichender Sicherheit, dass der Verkauf realisiert werden kann, ausgelöst werden. Bei unerwarteten Entwicklungen können sich finanzierende Verbraucher das 14-tägige Rücktrittsrecht zu Nutze machen.

 

Ulrich Joerss
Rechtsanwalt und Notar
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