Rechtssichere Vertragstexte für Immobilienmakler
Zur rechtssicheren Gestaltung der Rechtsbeziehungen von Immobilienmaklern sind vorbereitete, rechtssichere Vertragstexte unerlässlich.
Vorbereitete Vertragstexte gelten im Rechtssinne als allgemeine Geschäftsbedingung, selbst wenn sie nicht als solche bezeichnet werden. Dies gilt für die AGB genauso wie für den Maklerauftrag oder eine vorbereitete Provisionsbestätigung. Formularmuster des Maklers müssen daher die Hürden des AGB-Rechts nehmen, um rechtlich zu bestehen, §§ 305 ff. BGB.
Zusätzlich sind Verbraucherschutzvorschriften einzuhalten und, soweit der Kauf von Einfamilienhäusern oder einzelnen Eigentumswohnungen betroffen ist, die Vorgaben des hierfür neu erlassenen Maklerrechts, §§ 656 a ff. BGB. Nicht zu vergessen sind die Anforderungen der Akzeptanz bei der praktischen Anwendung, mit anderen Worten: Transparenz, Verständlichkeit und marktgerechter Inhalt der jeweiligen Vereinbarung.
Grundausstattung rechtssichere Vertragstexte
Über folgende Vertragsmuster sollte jedes Immobilienbüro verfügen:
– Makleralleinauftrag
– Exposé-AGB
– Text mit Provisionsverlangen vor Ankündigung bzw. als Begleitschreiben zum Exposé
– Provisionsbestätigung mit Textform Objektsparte EFH/WE
– Provisionsbestätigung allgemein
– Datenschutzhinweis (Informationsblatt)
– Eigentümervollmacht für Grundbuch/Behörden/Besichtigung
– Gemeinschaftsgeschäfts-Vereinbarung
– Widerrufsbelehrung mit Musterwiderrufformular
Wirksamkeitsvoraussetzungen für Geschäftsbedingungen
Einbeziehung in den Vertrag
Geschäfts- oder Vertragsbedingungen sind nur dann Gegenstand der vertraglichen Regelung, wenn sie vom Unternehmer auch zum Vertragsinhalt gemacht werden. Alleine das Beifügen der AGB zu den übermittelten Unterlagen reicht hier zu nicht. Werden Vertrags- oder Geschäftsbedingungen als gesondertes Blatt beigefügt oder lediglich beim Exposé auf einem hinteren Blatt aufgedruckt, ist es erforderlich, dass der Unternehmer ausdrücklich auf deren Geltung im Anschreiben oder im Vertragstext hinweist, bespielweise mit „unter Bezugnahme auf unsere beigefügten Vertragsbedingungen dürfen wir Ihnen das folgende Objekt vorstellen …“. Sind die Geschäftsbedingungen Inhalt eines unterzeichneten Vertragstextes, bedarf es eines solchen ausdrücklichen Hinweises nicht.
Transparenz
Allgemeine Geschäftsbedingungen (Vertragsbedingungen) müssen eindeutig und unmissverständlich sein. Lässt der Text Zweifel bei der Auslegung zu, gehen diese zulasten des Verwenders (§ 305 c Absatz 2 BGB). Die gewünschte Klausel wäre also unwirksam. Ebenso dürfen keine überraschenden Inhalte auftauchen. Überraschende Klauseln sind in der AGB unwirksam (§ 305 c Absatz 1 BGB). Einzelne Sinnesabschnitte sollten daher mit deutlichen Überschriften versehen sein.
Keine Abweichung von gesetzlichen Grundgedanken
Soll durch eine Geschäftsbedingung von einer wesentlichen gesetzlichen Grundregel abgewichen werden, ist dies unwirksam (§ 307 Absatz 2 Nr. 1 BGB).
Die wesentlichen Grundgedanken des Maklersrechts sind die Erfolgsabhängigkeit der Vergütung und die Verpflichtung des Maklers, nicht gegen die Interessen des provisionspflichtigen Kunden tätig zur werden. Außer den neuen Regelungen zur Provisionsteilung enthält das Maklerrecht ansonsten keine besonderen Regelungspunkte. Daraus folgt das jede AGB-Regelung, die eine provisionsunabhängige Vergütung des Maklers über einen reinen Aufwendungsersatz hinaus absichern soll, gegen gesetzlichen Maxime des Maklers verstößt und unwirksam ist. Eine Absicherung zusätzlichen Honorars durch Formulartext ist daher rechtlich mehr oder weniger unmöglich!
Sofern eine zusätzliche Vergütung geregelt werden soll, bedarf es einer individuellen Vereinbarung, die mit dem Kunden ausgehandelt und anschließend schriftlich fixiert wird. Der Makler trägt hierbei die Beweislast dafür, dass die schriftlich fixierte Vereinbarung tatsächlich ausgehandelt und nicht von ihm vorgeben wurde. In der Praxis begegnet eine solche individuell ausgehandelte Vergütung allerdings Schwierigkeiten, da hierfür die allgemeine Akzeptanz verfehlt.
Wichtige Klauseln in den AGB
Wegen der regelmäßig auftreten Doppeltätigkeit des Maklers, sowohl für den Verkäufer, als auch für den Käufer, sollte in den Vertragstexten immer ein Hinweis auf die Zulässigkeit der auch vermittelnden Tätigkeit für Verkäufer und Käufer enthalten sein. Dieser Hinweis sollte sowohl im Alleinauftrag enthalten sein, als auch in den Exposé-AGB.
Exposés werden häufig weitergegeben. Ebenso so wichtig ist daher in den Exposé-AGB eine Klausel mit erweitertem Provisionsversprechen für den Fall der Weitergabe wie z.B. „Diese Information ist nur für Sie bestimmt. Bei einer Weitergabe an Dritte und Abschluss des Geschäfts durch den Dritten sind Sie uns gegenüber ebenfalls provisionsverpflichtet.“
Große Bedeutung hat auch eine Gerichtsstandsvereinbarung, da ansonsten bei ausländischen Kunden im Ausland geklagt werden müsste. Es empfiehlt sich daher eine Klausel wie „Handeln Sie als Unternehmer oder haben Sie keinen Wohnsitz in Deutschland gilt als Gerichtsstand der Sitz des Maklers für Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit dem Maklervertrag.“
Einhaltung von Verbraucherrechten
Zunächst ist dem Verbraucher von getroffenen Vereinbarungen eine Kopie zur Verfügung zu stellen, sofern er diese noch nicht bereits hat (z.B. eigene E-Mail). Dies betrifft insbesondere Vorort verzeichnete Verträge, vor denen dem Kunden eine Kopie zu Verfügung zu stellen ist (§§ 312 f, 312 i BGB).
Bei Verträgen, die ein Verbraucher außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen hat, ebenso für Verträge unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln (Online, E-Mail, Briefe…) steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht zu. Er ist daher über sein Widerrufsrecht zu informieren durch Aushändigung einer Widerrufsbelehrung und eines Widerrufsformulars.
Wird der Vertrag vom Kunden außerhalb der Geschäftsräume abgeschlossen, zum Beispiel Unterzeichnung des Alleinauftrags im Wohnzimmer des Kunden oder Unterzeichnung der Provisionsbestätigung Vorort bei der Immobilie, ist dem Kunden die Widerrufsbelehrung mit Musterwiderufsformular als Papier auszuhändigen. Ein Nachreichen als E-Mail reicht nicht.
Sonderregelungen Einfamilienhaus/Eigentumswohnung
Betrifft die Beauftragung des Maklers den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer einzelnen Eigentumswohnung, gelten Sondervorschriften. Der Maklervertrag ist nur wirksam, wenn er in Textform abgeschlossen wurde. Dies gilt auch, wenn der Kunde Unternehmer ist, also auch bei Vertriebsauftrag durch eine GmbH. Ohne Einhaltung der Textform ist bei dieser Objektsparte keine Provision geschuldet. Die Textform wird eingehalten durch Unterschrift, E-Mail mit Namensangabe im Text, Telefax etc. Dies bedeutet in der Praxis leider einen verlangsamenden Zwischenschritt in ansonsten automatisierten Abläufen. Viele Maklerunternehmen sind daher dazu übergangen, sich die Provision entweder per E-Mail bestätigen zulassen oder durch eine Unterschrift Vorort (Achtung: Widerrufsbelehrung und Widerrufsfrist!).
In dieser Objektsparte ist die Provision entweder vollständig vom Erstbeauftragenden zu tragen oder in gleicher Höhe wie mit dem anderen am Kaufvertrag Beteiligten zu vereinbaren. Die dritte Variante der Vereinbarung der vollen Provision und später anteiligem Abwälzen auf den ermittelten Vertragspartner hat sich in der Praxis nicht durchgesetzt. Diese letzte Variante wäre außerdem im notariellen Kaufvertrag aufzunehmen.
Mehrfamilienhaus – Investionsobjekte
Typischerweise werden zu Investitionszwecken gekaufte Immobilien durch eigens hierzu gegründete Projektgesellschaften erworben. Ein Kaufinteressant sollte daher Anfang an nach seinem Erwerbsmodell gefragt werden. In diesen Fällen ist in dem Exposé-AGB die Weitergabeklausel (s.o.) von eminenter Bedeutung. Durch sie kann die Provisionsverpflichtung des auftretenden Kunden auch bei Ankauf durch die Projektgesellschaft abgesichert werden. Bei gesteigertem Kaufinteresse und in der Endphase der Verhandlungen (Exklusivitätsphase bzw. Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages), sollte eine angepasste Provisionbestätigung abgegeben werden, welche dem Erwebsmodell des Kaufinteressenten entspricht. Die ursprüngliche Provisionsvereinbarung sollte hierdurch allerdings nicht aufgehoben werden, da sie für den Fall einer überraschenden Umgestaltung des Erwerbs weiterhin das Auffangnetz bildet.
Besteht eine verlässliche Beziehung zum Verkäufer, kann die Provision durch Aufnahme einer Maklerklausel im Kaufvertrag als Vertrag zugunsten Dritter abgesichert werden. Eine solche Klausel bildet außerdem eine Absicherung gegen die nicht auszuschließende Ausübung eines Vorkaufsrechts. Auch würde hierdurch gesichert werden, dass die steuerlich zu berücksichtigten Maklerkosten bei der Projektgesellschaft verortet werden.
Zusammenfassung
Der geschäftliche Alltag eines Maklerbüros erfordert den Einsatz von Formulartexten. Diese müssen unmissverständlich sein. Geschäftsbedingungen müssen deutlich zum Inhalt des jeweiligen Vertrags gemacht werden. Von der Erfolgsunabhängigkeit der Provision kann durch Formulartexte nicht abgewichen werden. Die Erlaubnis der Doppelprovision, die Weitergabeklausel und eine Gerichtsstandsvereinbarung sollten immer in den Vertragsbedingungen enthalten sein. Zusätzlich erfordert der Verbraucherschutz die Berücksichtigung von einer Widerrufsbelehrung im Online- und im Vorortgeschäft sowie die Berücksichtigung der Textform für die Provisionsbestätigungen in der Sparte EFH/WE und die Einhaltung der Provisionsteilungsvorgaben in dieser Objektsparte.
Über den Autor:
Rechtsanwalt und Notar Ulrich Joerss ist Fachanwalt für Steuerrecht, mit den Schwerpunkten: Maklerrecht, Wettbewerbsrecht, Steuerrecht. Er ist seit vielen Jahren Ansprechpartner des IVD Berlin/ Brandenburg und vermittelt regelmäßig in Weiterbildungen Updates und Informationen für Immobilienmakler und Immobilienverwalter.
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