Risiko für WEG-Verwalter-Bestellung

Das Landgericht Frankfurt am Main hat in seinem Urteil vom 27. September 2017 (2-13 S 49/16) entschieden, dass die Beschlussfassung über die Verwalterbestellung auf Anfechtung aufzuheben ist, wenn der in der gleichen Versammlung gefasste Beschluss zur Bevollmächtigung von Wohnungseigentümern zur Unterzeichnung des Verwaltervertrages wegen zahlreicher Mängel des Verwaltervertrages auf eine Anfechtung aufzuheben ist.

Unwirksame Klauseln des Verwaltervertrages

Auch wenn diese Entscheidung (noch) nicht die herrschende Rechtsprechung darstellt, sollten Sie sich als Verwalter anlässlich dieser Entscheidung mit Ihren Verwalterverträgen befassen. Wir wollen Ihnen hierzu ausgewählte Rechtsprechung zu Klauseln darstellen, wobei wir uns auf von der Rechtsprechung besonders kritisch betrachteten Regelungen zur Kompetenzverlagerung beschränken.

Das Wohnungseigentumsgesetz hat bezüglich der Entscheidungskompetenzen Festlegungen getroffen. So weist das WEG der Wohnungseigentümergemeinschaft die Kompetenz zur Entscheidung über Verwaltungsfragen zu. Dem Verwalter weist dagegen das Gesetz die Aufgabe zu, die Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft umzusetzen. Soweit Beschlüsse die Kompetenzen abweichend von der gesetzlichen Zuweisung regeln, widersprechen sie regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung. Wird eine solche unbeschränkte Kompetenzverlagerung im Verwaltervertrag in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen geregelt, ist solche Regelung regelmäßig nichtig.

In folgenden Fällen hat die Rechtsprechung die Unwirksamkeit einer in die gesetzliche Kompetenzverteilung eingreifenden Regelung angenommen:

A: Instandhaltung und Instandsetzung

Eine Regelung, wonach der Verwalter berechtigt und verpflichtet sein soll, die laufenden Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten zu veranlassen, ist nach einer Entscheidung des OLG München nichtig. Durch diese Regelung werde die Entscheidungskompetenz bezüglich der genannten Maßnahmen ohne jede Beschränkung der Eigentümergemeinschaft entzogen und dem Verwalter übertragen. Hierin liege eine unangemessene Benachteiligung der Wohnungseigentümergemeinschaft entgegen den Grundsätzen von Treu und Glauben (OLG München, Beschluss vom 20. März 2008 – 34 Wx 46/07).

B: Hausmeister- und Reinigungsvertrag

In der gleichen Entscheidung erklärte das Oberlandesgericht München auch eine Klausel im Verwaltervertrag für unwirksam, wonach der Verwalter berechtigt war, soweit erforderlich einen Hausmeister und eine Reinigungskraft einzustellen und diese zu überwachen. Auch diese Regelung verlagere die Entscheidungskompetenz in unzulässiger Weise von der Eigentümerversammlung auf den Verwalter. Es fehle insbesondere eine Begrenzung der mit der eingeräumten Befugnis verbundenen Kostenbelastung für die Wohnungseigentümer.

C: Vertragsabschlüsse und Kündigungen

Aus den gleichen (vorstehenden) Gründen erklärte das Oberlandesgericht München auch eine Regelung im Verwaltervertrag für unwirksam, wonach der Verwalter berechtigt sein sollte, im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben für die Eigentümergemeinschaft Verträge abzuschließen bzw. zu kündigen und Rechtsgeschäfte vorzunehmen.

Hinweis:

Im Interesse der Aufrechterhaltung der Verwaltungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft lässt die Rechtsprechung insbesondere bei größeren Wohnungseigentumsanlagen die Übertragung von Entscheidungskompetenzen dann auf den Verwalter zu, wenn für die Eigentümergemeinschaft schon bei der Entscheidung über die Übertragung der Entscheidungskompetenzen insbesondere die wirtschaftliche Tragweite der Entscheidung deutlich erkennbar ist. Im Rahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung muss daher bei einer solchen Kompetenzübertragung eine gegenständliche Beschränkung vorgenommen werden. Darüber hinaus muss eine Budgetierung erfolgen. Um sicherzustellen, dass die finanzielle Tragweite der Kompetenzübertragung für die Wohnungseigentümer ersichtlich ist, genügt hierzu nicht eine Budgetierung für den Einzelfall. Es muss zusätzlich auch noch eine Budgetierung für das jeweilige Wirtschaftsjahr erfolgen. Eine Regelung hierzu könnte im Verwaltervertrag wie folgt lauten:

„Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie auf deren Rechnung Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu treffen, zu veranlassen und zu beauftragen, wenn im Einzelfall keine Kosten von mehr als … Euro brutto entstehen und im gesamten Wirtschaftsjahr ein Gesamtbetrag von … Euro nicht überschritten wird. Für Maßnahmen der Notgeschäftsführung gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 3 S. 1 Nr. 4 WEG gilt diese Kostenbeschränkung nicht.“

Entsprechend müsste auch die Befugnis zum Abschluss von Reinigungsverträgen oder Hauswartverträgen mit einem Jahresbudget begrenzt werden.

Welche Beträge angemessen sind, hängt hierbei im Wesentlichen von der Größe der Eigentümergemeinschaft ab. Im Zweifel sollten die Beträge als Kostenobergrenze genannt werden, welche im jeweiligen Wirtschaftsplan für die jeweilige Position zur Verfügung gestellt werden.

Autor: Sebastian Wörner, Rechtsanwalt