Same same but different – die Maklertätigkeit im europäischen Ausland

In der Diskussion um das sog. Bestellerprinzip verweisen die Befürworter gerne auf das Ausland. Dort funktioniere das System doch auch. Warum soll das nicht auch in Deutschland so sein?

Die Antwort ist ganz einfach. Man kann Äpfel schwer mit Birnen vergleichen.

Äpfel und Birnen

Zwar geht es bei der Tätigkeit des Immobilienmaklers letztlich darum, einen Käufer mit einem Verkäufer zusammenzubringen. Flankiert wird dieser Prozess von diversen Aspekten, die die jeweilige landestypische Tätigkeit in einem völlig anderen Licht erscheinen lässt.

Der verkürzten Darstellung der Befürworter des Bestellerprinzips fällt beispielsweise zum Opfer, dass das Maklerrecht ein anderes ist, die Marktdurchdringung unterschiedlich und das Aufgabenfeld nebst Selbstverständnis des Maklers unterschiedlich sind.

Beispiele aus dem Ausland

So gibt es Länder wie die Niederlande, wo es übrigens entgegen weit verbreiteter Annahme kein gesetzliches Bestellerprinzip gibt, wo es völlig normal ist, dass beim Hausverkauf ein Makler beauftragt wird. In 90 Prozent der Transaktionen ist ein Makler im Boot, der nur die Interessen des Verkäufers wahrnimmt. Damit der Käufer nicht schutzlos ist, bringt er seinen eigenen Makler mit, der ihn auch bei der Preisverhandlung unterstützt.

Die hohe Marktdurchdringung ist auch darin begründet, dass der Makler den Kaufvertrag aufsetzt und die Parteien diesen rechtsverbindlich ohne Notar schließen. Der Notar übernimmt nur die Eintragung zum Grundbuchamt. Ein weiterer Unterschied liegt darin, dass niederländische Makler ihr Risiko begrenzen, indem sie sich Vorschüsse oder Auslagen zahlen lassen.

Während in den Niederlanden und auch in Irland es völlig selbstverständlich ist, dass der Makler nur entweder für den Käufer oder Verkäufer tätig ist, ist es in Polen, Deutschland, Österreich, Slowenien, Tschechien und Italien völlig üblich, dass der Makler für beide da ist. In Italien hat der Gesetzgeber sogar gesetzlich geregelt, dass wenn der Makler für beide tätig ist, er auch von beiden zu bezahlen ist.

Doppeltätigkeit ist auch nicht unbekannt

Eine Doppeltätigkeit ist auch in Schweden möglich bzw. sogar geboten. Denn dort muss der Makler grundsätzlich beide beraten, darf sich aber nur von einem bezahlen lassen. In Spanien und Frankreich gilt dem Vernehmen nach ebenfalls das sog. Bestellerprinzip, was aber auch nur auf den ersten Blick richtig ist. In Frankreich ist die Innenprovision als Teil des Bruttokaufpreises in der Immobilienanzeige direkt auszuweisen oder es ist anzugeben, dass diese im Kaufpreis enthalten ist, so dass letztlich der Käufer sie trägt.

Zahlt der Verkäufer die Provision, muss der Käufer auf den gesamten Kaufpreis, also auch auf die eingepreiste Provision, Grunderwerbsteuer zahlen. Muss der Käufer die Provision zahlen, kann diese herausgerechnet werden, so dass die Grunderwerbsteuer auf den geminderten Kaufpreis zu zahlen ist.

Spanische Käufer leisten vor der Beurkundung eine Anzahlung auf den Kaufpreis an den Makler, der wiederum hiervon seine Provision abzieht. Schaut man sich zudem die unterschiedlichen Zugangsvoraussetzungen an, wird ebenfalls klar, dass die Maklertätigkeit unterschiedlichen Regeln folgt.

In einigen Ländern wie Frankreich sind die Voraussetzungen extrem hoch, in anderen benötigt man nur eine Erlaubnis, die ohne Nachweis jedweder Sachkunde erteilt wird, so beispielsweise in Deutschland.

Wer die Musik bestellt…?

Im Ergebnis ist es überall etwas unterschiedlich. Nur eins ist gleich: Letztlich zahlt immer der Käufer die Provision.
Der Gesetzgeber kann nur regeln, wer diese überweist.

Text: Dr. jur. Christian Osthus, Justitiar und stv. Bundesgeschäftsführer IVD Bundesverband
Bildquelle: Adobe Stock