Steht der Mietendeckel vor der bundesweiten Einführung?

Am 18. Juni 2019 hat der Berliner Senat Eckpunkte zur Einführung eines Mietendeckels beschlossen. Der Kern der Regelung liegt darin, dass die Mieten von bisher nicht preisgebundenen Wohnungen für die Dauer von fünf Jahren eingefroren werden sollen. Hierzu soll eine Mietobergrenze festgelegt werden, was bisher nicht erfolgt ist. Bei Wiedervermietungen darf die Vormiete UND die Mietobergrenze nicht überschritten werden. Modernisierungen, die zu einer Umlage von maximal 50 Cent pro Quadratmeter auf die Miete führen, müssen lediglich angezeigt werden. Höhere Umlagen sind möglich, müssen aber vorher genehmigt werden.

Vermieter, die sich nicht an die neuen Regelungen halten, können mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro sanktioniert werden. Das Gesetz soll rückwirkend zum Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eckpunkte im Senat gelten.

Ist die Regelung verfassungswidrig?

Obwohl das Land Berlin keine Gesetzgebungskompetenz für das Gesetz besitzt, wird das Gesetzgebungsverfahren weiter betrieben. Es ist daher damit zu rechnen, dass das Gesetz zunächst in Kraft tritt und im Anschluss angegriffen wird. Eine Überprüfung durch das Bundesverfassungsgericht oder den Berliner Verfassungsgerichtshof  wird sicherlich mehrere Jahre hinziehen. Aufgrund der rechtlich unsicheren Situation ergeben sich zahlreiche Zweifelfragen für die Vermieter (Wiedervermietungsmiete, Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und Mieterhöhungen nach Modernisierungen). Nach herrschender Meinung sollte ein Vermieter den Standpunkt vertreten, dass das Gesetz verfassungswidrig ist und sich ausschließlich an den Regelungen im BGB orientieren.

Kommt der Mieter den Aufforderungen des Vermieters nicht nach, sollte unbedingt geklagt werden, damit die Sache bis zu einer höhergerichtlichen Entscheidung bereits anhängig ist, um keinen Rechtsverlust zu erleiden.

Wie sich das Gesetz wirtschaftlich in konkreten Zahlen auswirkt, lässt sich derzeit ungeachtet der juristischen Unwägbarkeiten noch nicht sagen, da es noch keine Festlegung der geplanten Mietobergrenze gibt. Aufgrund der begrenzten Mieterhöhungsmöglichkeiten werden sich Modernisierungen jedenfalls nicht rechnen.

München, Bremen, Leipzig – ziehen andere Städte nach?

In München gibt es eine Initiative, die sich auch für einen Mietendeckel in der Landeshauptstadt einsetzt. Konkrete Anhaltspunkte für eine Umsetzung gibt es derzeit nicht. Der Münchener Mieterverein, der Initiator des „Bürgerbegehrens“, welches unter dem Titel “Uns glangt’s! Mieten-Stopp in Bayern” geführt wird, soll erst im Oktober 2019 auf den Weg gebracht werden. In Bremen hat sich die neue grün-rot-rote Koalition offengehalten, ob sie einen Mietendeckel nach Berliner Vorbild einführt. Auszuschließen ist es nicht. Zudem gibt es in Sachsen (Leipzig), Thüringen (Weimar, Erfurt und Jena) und in Hessen (Frankfurt) auf politischer Ebene derzeit Überlegungen, einen Mietendeckel einzuführen.

Auf Bundesebene gibt es einen Gesetzentwurf des Bundesjustizministeriums, der eine unzulässige Mietpreisüberhöhung bei einem Überschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 % vorsieht. Ob dieser Gesetzentwurf tatsächlich Gesetz wird, ist derzeit zweifelhaft. Die CDU/CSU lehnt einen Mietendeckel offenbar ab. Wahrscheinlicher ist, dass die bestehende Mietpreisbremse verlängert wird und es Verschärfungen bei der ortsüblichen Vergleichsmiete gibt, die zu ihrer Reduzierung führen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist vor allem für die Mietpreisbremse und die Mieterhöhung bis zu dieser entscheidend. Ende August 2019 soll seitens der Großen Koalition ein Paket vorgestellt werden, in dem Festlegungen u.a. zum Mietrecht enthalten sein sollen. Dann herrscht mehr Gewissheit.

Und jetzt?

Das Risiko, dass es zu Enteignungen/Vergesellschaftungen kommt, ist derzeit sehr gering. Zwar gibt es in Berlin eine recht erfolgreiche Initiative, die ein Volksbegehren einleiten möchte. Diese sammelte 77.000 Unterschriften, obwohl für die erste Stufe des Verfahrens eines Volksbegehrens nur 20.000 erforderlich sind. Letztlich wird der Gesetzgeber das Begehren aber nicht umsetzen, da die Berliner Landesverfassung einen starken Schutz des Eigentums vorsieht und das Land natürlich die Entschädigungen von 28,8 bis zu 36 Milliarden Euro nicht zahlen könnte/möchte.

Insgesamt hat die bisherige Situation dazu geführt, dass Vermieter und Investoren verunsichert werden, was sich zum einen in abnehmenden Baugenehmigungszahlen und zum anderen in sinkenden Aktienkursen der großen Bestandshalter niederschlägt.