Steuerliche Probleme in der Pandemie

Steuerliche Probleme aufgrund der Corona Krise und des Berliner Mietendeckels

Absenkung des Umsatzsteuersatzes von 19 auf 16 Prozent

Zum 1. Juli 2020 ist der Umsatzsteuersatz für Leistungen, die der Regelbesteuerung unterliegen, von 19 auf 16 Prozent herabgesetzt worden. Ab dem 1. Januar 2021 soll wieder der Steuersatz von 19 Prozent gelten.

Für Verwalter ergeben sich daraus jedoch erhebliche Mehrarbeiten und Haftungsrisiken.

Eingangsrechnungen

Alle Eingangsrechnungen müssen daraufhin überprüft werden, ob der leistende Unternehmer die Umsatzsteuer in der richtigen Höhe in Rechnung gestellt hat. Anderenfalls muss man die Rechnung beanstanden.

Gemäß § 27 Abs. 1 Satz 1 Umsatzsteuergesetz (UStG) ist der abgesenkte Umsatzsteuersatz auf die Leistungen anzuwenden, die in den Monaten Juli bis Dezember 2020 ausgeführt werden. Es kommt also nicht darauf an, wann der Vertrag über die Leistung abgeschlossen wurde, wann die Rechnung ausgestellt worden oder diese bezahlt worden ist. Maßgeblich ist ausschließlich, wann die Leistung erbracht worden ist. Sind Waren geliefert worden, wie etwa Heizöl oder Kohle, kommt es darauf an, wann die Lieferung erfolgt ist und der Leistungsempfänger die Verfügungsmacht über die Ware erhalten hat. wurde der Gegenstand befördert oder versendet, ist die Lieferung mit Beginn der Beförderung oder Versendung ausgeführt worden.

Dauerleistungen gelten in dem Augenblick als ausgeführt, in dem der Abrechnungszeitraum endet. Dabei handelt es sich in der Regel um Dienstleistungen zur Wartung und Pflege wie etwa die Gartenpflege, Schneebeseitigung und die Heizungswartung. Voraussetzung ist aber, dass die Bezahlung vereinbarungsgemäß nach einem Abrechnungszeitraum erfolgt.

Ist beispielsweise die Heizungswartung in der Weise vereinbart, dass die Wartungsfirma jeweils nach Durchführung der Arbeiten eine Rechnung ausstellt, handelt es sich nicht um eine Dauerleistung, sodass es darauf ankommt, wann die Arbeiten tatsächlich durchgeführt wurden. Dies gilt m.E. auch dann, wenn in dem Vertrag auch ein Notdienst vereinbart ist, dafür aber kein gesondertes Entgelt zu zahlen ist. Denn in diesem Fall stellt der Notdienst umsatzsteuerlich eine unselbständige Nebenleistung zu der Wartung dar.

Bei Strom-, Gas- und Wärmelieferungen wird die Leistung dann erbracht, wenn der vereinbarte Ablesezeitraum endet.Wenn der Ablesezeitraum in den Monaten Juli bis Dezember 2020 endet, sind grundsätzlich die Lieferungen des gesamten Ablesezeitraums dem ab dem 1.7.2020 geltenden allgemeinen Steuersatz von 16% zu unterwerfen. Das allerdings gilt nicht, wenn die vor dem 1.7.2020 ausgeführten Lieferungen in Übereinstimmung mit den zugrunde liegenden Liefer- und Vertragsbedingungen gesondert abgerechnet wurden.

In diesem Falle unterliegen die vor dem 1.7.2020 ausgeführten Lieferungen ohne Rücksicht auf den Ablauf des sonst üblichen Ablesezeitraums noch dem Steuersatz von 19 %. Soweit der Ablesezeitraum nach dem 31.12.2020 endet, wird es von der Finanzverwaltung nicht beanstandet, wenn die Leistung in eine vor und eine nach dem Stichtag ausgeführte Leistung aufgeteilt wird, soweit die Liefer- und Vertragsbedingungen dem nicht entgegenstehen. Für die Aufteilung kann der Verbrauch zu den beiden Stichtagen festgestellt werden, Anderenfalls kann sie im Wege einer Schätzung zeitanteilig erfolgen.

Besondere wirtschaftliche Bedeutung hat die Absenkung des Steuersatzes bei Bauleistungen. Bauleistungen werden grundsätzlich erst in dem Augenblick erbracht, in dem die Maßnahme fertiggestellt wird. Wird die Baumaßnahme erst nach dem 31.12.2020 fertiggestellt, gilt für den gesamten Betrag der Steuersatz von 16 %. Um dies zu vermieden, kann man ggf. die Baumaßnahme in einzelne Teilleistungen unterteilen. Hierzu ist erforderlich, dass die Teilleistungen bautechnisch trennbar sind, dass sie – vor dem 1. 1.2021 – als getrennte Teilleistung vereinbart und auch als solche abgenommen und bezahlt werden.

Ausgangsrechnungen

Auch die Ausgangsrechnungen müssen überprüft werden, wenn die Vermietung umsatzsteuerpflichtig ist. Dabei handelt es sich insbesondere um Mietverhältnisse über Gewerberäume, bei denen der Vermieter auf die Umsatzsteuerfreiheit verzichtet hat. Hier sind zwei Fälle zu unterscheiden. In der Regel ist in dem Mietvertrag eine Nettomiete zuzüglich der der gesetzlichen Umsatzsteuer vereinbart. In diesen Fällen muss der Mietvertrag nicht geändert werden. Lediglich die Dauerrechnung, die der Mieter für seinen Vorsteuerabzug  erhalten hat, muss für die Monate Juli bis Dezember 2020 berichtigt werden.

Teilweise ist der Mietvertrag jedoch so formuliert, dass er zugleich die Funktion einer Rechnung erfüllt. Hierzu ist die Miete zuzüglich der konkreten Umsatzsteuer von 19 Prozent vereinbart und die Umsatzsteuer mit einem absoluten Betrag ausgewiesen worden. In diesen Fällen muss der Mietvertrag für die Monate Juli bis Dezember 2020 angepasst werden. Dabei ist jedoch das Erfordernis der Schriftform und der Einheitlichkeit der Vertragsurkunde zu beachten. Denn anderenfalls könnte der Mieter den Vertrag wie einen auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Vertrag kündigen.

Wenn der Vermieter die Rechnung für die Monate Juli bis Dezember 2020 nicht ändert und fälschlich 19 Prozent Umsatzsteuer ausweist, schuldet er diesen Betrag gemäß § 14 c UStG seinem Finanzamt. Der Mieter kann aber trotzdem die Vorsteuer nur in Höhe von 16 Prozent abziehen.

Für die Frage, ob die Miete dem  Steuersatz von 19 oder von 16 Prozent unterliegt, kommt es allein auf den Mietzeitraum an, für den die Miete gezahlt wird  und nicht darauf, wann die Miete gezahlt wird. Nur Mieten, die für die Zeiträume Juli bis Dezember 2020 gezahlt werden, unterliegen somit dem Steuersatz von 16 Prozent. Nachzahlungen von Mieten, die der Mieter für die Monate vor Juli 2020 leistet, unterliegen dagegen dem Steuersatz von 19 Prozent.

Garagen und Wagenabstellplätze

Die Vermietung von Garagen und Wagenabstellplätzen ist umsatzsteuerfrei, wenn diese an einen Wohnungsmieter vermietet werden und der Abstellplatz sich in der Nähe der Wohnung befindet. Wird der Abstellplatz jedoch an eine Person vermietet, die kein Mieter ist, unterliegt die Vermietung der Umsatzsteuer. Meistens wirkt sich dies nicht aus, weil der Vermieter weniger als 22.000 EURO umsatzsteuerpflichtige Umsätze im Jahr erzielt und deshalb als Kleinunternehmer gilt. Anderenfalls unterliegt die Garagenmiete jedoch der Umsatzsteuer.

Fast immer ist der Mieter ein Verbraucher, sodass eine Bruttomiete inclusive der Umsatzsteuer vereinbart wird. In diesen Fällen muss die vereinbarte Miete entsprechend herabgesetzt werden. Ist beispielsweise eine Garagenmiete von 100 EURO monatlich vereinbart, muss die Miete für die Monate Juli bis Dezember auf 97,47 EURO herabgesetzt werden. Denn bei einem Steuersatz von 19 Prozent entspricht die Bruttomiete von 100 EURO einer Nettomiete von 84,03 (100x 100 /119). Schlägt man auf die 84,03 EURO statt der 19 Prozent eine Umsatzsteuer von 16 Prozent (13,44 EURO) auf, so ergeben sich die 97,47.

Honorar des Verwalters

Da Vermieter in der Regel keine Verbraucher sind, wird das Verwalterhonorar normalerweise als Nettobetrag zuzüglich Umsatzsteuer vereinbart. Daher gilt insofern dasselbe wie bei Gewerbemietverträgen. Wenn der Vermieter zusätzlich zu dem Vertrag eine Dauerrechnung mit offenem Ausweis der Umsatzsteuer erhält, muss diese für die Monate Juli bis Dezember 2020 geändert werden.

Wenn die Umsatzsteuer in dem Verwaltervertrag mit 19 Prozent vereinbart und ausgewiesen ist, muss der Vertrag für die Monate Juli bis Dezember 2020 geändert werden. Unterlässt der Verwalter dies,  muss er gemäß § 14 c Abs. 1 UStG die ausgewiesen Umsatzsteuer von 19 Prozent an sein Finanzamt abführen. Dies gilt auch dann, wenn der Kunde keine Vorsteuern abzieht, weil er nur Wohnungen vermietet.

Wenn der Verwalter das Honorar mit seinem Kunden als Bruttobetrag vereinbart hat, gilt dasselbe wie bei der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung von Garagen. Der Verwalter muss den vereinbarten Bruttobetrag entsprechend der abgesenkten Umsatzsteuer herabsetzen.

Einkommensteuer – Steuerliche Probleme aufgrund der Corona Krise

Wegen der Corona Pandemie haben viele Vermieter ihren Wohnungsmietern die Miete gestundet und für die Nachzahlung eine Ratenzahlung vereinbart. Diese Mieten werden häufig erst im nächsten Jahr eingehen.

Für die Frage, welche Beträge in der Einkommensteuererklärung 2020 anzugeben ist, kommt es darauf an, nach welcher Methode der Vermieter die Einkünfte ermitteln muss. Befindet sich die Immobilie in seinem Privatvermögen, ermittelt er die Einkünfte durch eine Überschussrechnung nach § 11 EStG. Dabei handelt es sich um eine Form der Liquiditätsrechnung, so dass im Jahr 2020 nur die Mieteinnahmen zu erfassen sind, die in diesem Jahr auch tatsächlich zufließen. Soweit die Mieten erst in einem späteren Jahr zufließen, sind sie erst in der Steuererklärung für dieses Jahr zu deklarieren. Dies gilt sowohl für die Vermietung von Geschäftsräumen als auch von Wohnungen.

Anders ist es dagegen, wenn die Immobilie sich in einem Betriebsvermögen befindet und der Vermieter den Gewinn aus der Vermietung durch Aufstellung einer Bilanz ermittelt. In diesem Fall sind auch rückständige Mieten als „Einnahme“ zu erfassen, weil hierfür eine Forderung einzubuchen ist. Dabei handelt es sich insbesondere um die Fälle, in denen die Immobilie einer Kapitalgesellschaft wie einer GmbH oder einer Aktiengesellschaft gehört.

Insofern muss man aber zwischen der Vermietung von Wohnungen und Geschäftsräumen unterscheiden. Denn Forderungen, die bestritten werden, dürfen nach den handelsrechtlichen Grundsätzen nicht aktiviert werden. Möglicherweise muss deswegen der Vermieter, soweit er Räume für den Einzelhandel, die Gastronomie und das Beherbergungsgewerbes vermietet hat, die ausstehende Mietforderung nur teilweise aktivieren, weil verpflichtet ist, gemäß § 313 BGB einer Herabsetzung der Miete wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage zuzustimmen. Wenn der Gewerbemieter aufgrund eines behördlichen Verbots sein Ladenlokal nicht mehr nutzen und keine Einnahmen erzielen kann, liegt es nahe, dass er das Risiko nicht alleine tragen muss.

Mietendeckel

Das gleiche Problem stellt sich in Berlin, weil wegen des sog Mietendeckels (MietenWoG) viele Vermieter den Zahlbetrag der Miete zum 1. März bzw. zum 1. Dezember 2020 absenken mussten. Wenn das BVerfG das Gesetz im nächsten Jahr aufhebt, werden die Mieter die Differenz zu der vereinbarten Miete nachzahlen müssen.

Soweit der Vermieter seine Einkünfte durch eine Überschussrechnung ermittelt, sind erst die Nachzahlungen als Mieteinnahmen zu erfassen, Soweit der Vermieter die Mieteinnahmen dagegen durch Bilanzierung ermittelt, muss er die vereinbarte Miete steuerlich erfassen, auch soweit sie ihm noch nicht zufließt.

Umsatzsteuer für nichtvereinnahmte Gewerbemieten

Werden Gewerberäume umsatzsteuerpflichtig vermietet, muss der Vermieter die Umsatzsteuer auch insoweit abführen, wie der Vermieter seine Miete nicht gezahlt hat. Dies ergibt sich daraus, dass gem. § 13 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a UStG im Umsatzsteuerrecht das Prinzip der der Sollversteuerung gilt.

Die Umsatzsteuer entsteht grundsätzlich mit Ablauf des Voranmeldungszeitraums, in dem die Leistung ausgeführt wurde (Abschn. 13.1 Abs. 1 Satz 1 UStAE). Dabei ist unter Leistung nicht die Zahlung der Miete, sondern die Überlassung der gemieteten Räume durch den Vermieter zu verstehen. Der Vermieter muss daher in seiner Umsatzsteuervoranmeldung die Miete auch dann angeben und die darauf entfallende Umsatzsteuer auch dann zahlen, wenn der Mieter seine Miete nicht gezahlt hat.

Zwar kennt das Umsatzsteuerrecht auch die sogenannte Istbesteuerung, bei der die Entgelte der Umsatzsteuer nur insoweit zu unterwerfen sind, wie sei vereinnahmt worden sind. Dies kann gemäß § 20 UStG aber nur gestattet werden, wenn der Gesamtumsatz des Vermieters im vergangenen Jahr nicht mehr als 500.000 EURO betragen hat.

Überschreitet ein Vermieter die Umsatzgrenze von 500.000 EURO ist daher für ihn zwingend die Sollversteuerung anzuwenden. Ggf. sollte man sich aber auf das Urteil des BFH vom 24.10.2013 (V R 31/12, BStBl II 2015, 674) berufen, in dem der BFH entschieden hat, dass Unternehmer nicht verpflichtet sind, USt über mehrere Jahre vorzufinanzieren.

Rückforderung der Gewerbemieten im Insolvenzverfahren

Eine Stundung der Gewerbemiete ist für die Vermieter trotz der Änderung des § 133 InSO ein Risiko, wenn der Mieter letztlich doch in die Insolvenz geht. Denn sie müssen befürchten, dass bei einer Insolvenz des Gewerbemieters der Insolvenzverwalter die erhaltenen Mietzahlungen anficht und zurückfordert.

Um dies zu vermeiden, ist zwar in Art. 1 § 2 Abs. 1 Nr. 4 CorInsAG geregelt worden, dass Rechtshandlungen, die dem Vermieter eine Sicherung oder Befriedigung gewähren oder ermöglicht haben, die dieser zu Recht beanspruchen konnte, in einem späteren Insolvenzverfahren nicht anfechtbar sind. Das gilt allerdings nicht, wenn dem Vermieter  bekannt war, dass die Sanierungsbemühungen des Schuldners nicht zur Beseitigung einer eingetretenen Zahlungsunfähigkeit geeignet gewesen sind.

Autor: Hans-Joachim Beck

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